主要觀點

　　1）16年業(yè)績超一直預(yù)期8-14%，股權(quán)激勵要求17年業(yè)績105-111億

　　公司預(yù)告16年歸母凈利潤93-98億元，高于目前市場一直預(yù)期的86億元約8-14%，同時更高于公司15年底年底上市方案中對于16年承諾的84億元約11-17%，顯示公司對于業(yè)績的釋放比較積極；同時由于公司在16年11月底推出的股權(quán)激勵中要求17-19年的業(yè)績增速不低于13%，對應(yīng)17年的業(yè)績至少達(dá)到105-111億元以上，從目前銷售及整售情況來看，我們將先前17年業(yè)績預(yù)測105億元小幅上調(diào)至7%至112億元。

　　2）16年銷售額739億、同增28%，同期拿地積極、集中于一二線城市

　　公司2016 年實現(xiàn)銷售額739.3 億元，同比增長28.4%，超出2016 年初650億全年銷售較13.7%；實現(xiàn)銷售面積471.2 萬平米，同比上升35.6%；對應(yīng)全年銷售均價15,692 元/平米，同比下降5.3%。另一方面，公司2016年在核心一二線城市共拿地建面650萬平米、總地價760億元，分別同比增長98%和265%，后者占當(dāng)期銷售額103%，較15年同期的36%大幅上漲，為2017年充足的可售資源奠定基礎(chǔ)，再創(chuàng)規(guī)模高增長。

　　3）員工持股+股權(quán)激勵、利益高度綁定，行權(quán)前價格不低于23.34元

　　公司在15年年底吸收合并上市方案中嵌套了員工持股計劃，對應(yīng)規(guī)模為2,834萬股，占比0.36%，員工持股成本23.6元；16年11月底公司在員工持股的基礎(chǔ)上再次推出規(guī)模更大的股權(quán)激勵方案，對應(yīng)規(guī)模為4,935萬股，占比0.62%，行權(quán)價格為19.5元。合計兩項激勵之后，員工將持有股權(quán)7,768萬元，占比0.98%，持股成本均價為21.0元，目前現(xiàn)價15.95元較之折價24%，從持股比例來看將位列第四大股東，員工和公司利益深度綁定、全力看好公司發(fā)展前景。

　　4）公司擁有強大非市場化拿地能力，造就存量、增量資源強大優(yōu)勢

　　過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)中推崇高周轉(zhuǎn)房企，通過周轉(zhuǎn)率的加快來提升ROE，但近期熱點城市土地市場地王頻現(xiàn)，后續(xù)或?qū)⑵仁垢咧苻D(zhuǎn)房企的模式不再適用，而資源型房企或?qū)⒏荜P(guān)注，非市場化拿地能力或?qū)⒊蔀楹笫甑男逻x股標(biāo)準(zhǔn)，而招商蛇口將是最有優(yōu)勢的選手。公司通過產(chǎn)業(yè)新城模式、集團(tuán)內(nèi)部資源整合、地方國企資源承接、郵輪母港再開發(fā)、存量土地轉(zhuǎn)性等強大非?；玫啬芰?，造就其存量、增量強大資源優(yōu)勢，公司強大的非市場化拿地能力將賦予其更持續(xù)的成長表現(xiàn)。

　　5）16年業(yè)績小超預(yù)期，17年價值逐步兌現(xiàn)，重申強烈推薦評級

　　招商蛇口同事具備存量優(yōu)質(zhì)資源重估+增量優(yōu)質(zhì)資源獲取的強大優(yōu)勢。對于前者：前海項目今年價值大幅度體現(xiàn)較為確定，增值額預(yù)計在400-900億左右，相較于目前凈資產(chǎn)500多億和市值1200多億，貢獻(xiàn)巨大，另外太子灣、蛇口等優(yōu)質(zhì)資源待重估；對于后者：未來行業(yè)的選股標(biāo)準(zhǔn)將從快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換到非市場化拿地能力，公司通過存量轉(zhuǎn)型、集團(tuán)注入、產(chǎn)業(yè)新城模式、郵輪母港再開發(fā)等渠道，優(yōu)勢明顯。此外，鑒于16年業(yè)績略高于我們預(yù)期，我們分別將公司2016-17年每股收益預(yù)期分別由先前的1.10、1.33元小幅上調(diào)至1.20、1.42元，對應(yīng)17年P(guān)E為11.2倍，并持續(xù)看好公司存量重估和增量獲取優(yōu)勢，維持目標(biāo)價23.34元，重申強烈推薦評級。

　　6）風(fēng)險提示：

　　銷售低于預(yù)期；前海項目進(jìn)度低于預(yù)期。