點評：

　　業(yè)績增長符合預期。公司17年實現(xiàn)營業(yè)收入1463.06億元，同比減少5.46%；實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤金額156.26億元，同比增長25.8%，增幅較去年同期大幅提升25.2個百分點。同時隨著合作項目增多并陸續(xù)進入項目結(jié)轉(zhuǎn)期，公司投資收益大幅增長。期內(nèi)公司實現(xiàn)投資收益16.8億元，同比增長34.77%。公司17年基本每股收益1.32元，每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4.00元（含稅）。

　　17年簽約銷售超3000億區(qū)域布局理想。公司17年實現(xiàn)簽約銷售金額3092億元，同比大增47.2%，保持了2016年以來的高增長趨勢，也是公司在2012年跨入千億臺階后的最高增速，展現(xiàn)央企地產(chǎn)龍頭形象。本年公司累計簽約面積2242萬平方米，同比增長40.3%。公司銷售業(yè)績核心貢獻來源仍聚焦一二線城市，占比為82%，三四線城市銷售占比提升10個百分點至18%。三四線貢獻占比提升主要得益于珠三角城市群全覆蓋所帶來的業(yè)績貢獻。

　　拿地積極推進。公司17年實現(xiàn)項目拓展共計204個，新增容積率面積4520萬平方米，總成本2765億元，同比分別增長88%和128%，平均樓面地價6118元/平方米，拿地成本控制得當。公司一二線城市的拓展面積和金額分別占比63%、82%。全年公司新進入城市24個，全國城市布局增加至92個。期末公司待開發(fā)土地儲備面積9090萬平方米，保障公司未來2-3年的開發(fā)需求。其中，一二線城市土地儲備面積占比約63%，三四線城市占比約37%。

　　并購助推公司規(guī)模進一步提升。公司高度重視市場化并購，將并購整合作為公司資源補充的重要方式之一。2017年，公司通過并購等合作方式累計獲取項目81個，新增容積率面積2190萬平方米，達到總土地拓展面積的48%。公司完成中國航空工業(yè)集團有限公司旗下11個項目收購，新增規(guī)劃容積率面積近538萬平方米。另外以現(xiàn)金方式收購保利（香港）控股有限公司50%股權(quán)方案獲得股東大會高票通過，進一步擴大業(yè)務區(qū)域，有利于提升經(jīng)營規(guī)模和市場占有率，鞏固公司行業(yè)龍頭地位。

　　融資渠道及資金成本具有競爭優(yōu)勢。公司17年新增有息負債1261億元，凈增有息負債924億元。期內(nèi)新增有息負債綜合成本僅為4.98%，存量有息負債綜合成本僅為4.82%。公司資產(chǎn)負債率和凈負債率分別為77.28%和86.45%，一年內(nèi)到期債務294.95億元，僅為公司賬面現(xiàn)金余額的43.5%，期末公司銀行貸款授信額度近3600億元，剩余未使用額度超2000億元。

　　兩翼業(yè)務發(fā)展提速。房地產(chǎn)金融方面，公司累計基金管理規(guī)模達到785億元，其中，信?；鹄塾嫻芾硪?guī)模637億元；保利資本累計管理規(guī)模148億元。保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入32.4億元，歸母凈利潤2.3億元。同時，保利物業(yè)本年合同管理面積17423萬平方米，同比增長44.75%。其中，本年新增外拓項目合同面積達到2379萬平方米，同比增長52%，累計外拓合同面積占比達23%。在傳統(tǒng)的住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)上，積極開展高校、政府、工業(yè)園區(qū)、醫(yī)院等業(yè)態(tài)布局。商業(yè)經(jīng)營方面，公司旗下商業(yè)管理公司累計管理商業(yè)面積160萬平方米，實現(xiàn)經(jīng)營收入及管理費收入超10億元，運營情況良好。

　　總結(jié)與投資建議：整體看，公司17年結(jié)算業(yè)績理想，符合預期。同時簽約銷售超3000億，18年業(yè)績增長有保障。公司積極進行并購以及土地市場拿地，持續(xù)較快發(fā)展可期。作為央企，融資渠道及融資成本優(yōu)勢凸顯。在國企改革大背景下，公司改革發(fā)展提速值得期待。預測公司18年--19年EPS分別為1.6元和1.98元，對應當前股價估值偏低，給予公司"推薦"投資評級。

　　風險提示。銷售低于預期流動性收緊。