2014年11月房地產(chǎn)板塊累計(jì)上漲14.3%,跑贏大盤2.3個(gè)百分點(diǎn)。11月息、地方購(gòu)房促進(jìn)政策等多重利好下,房地產(chǎn)板塊整體跑贏大盤2.3個(gè)百分點(diǎn),板塊指數(shù)達(dá)到4年來(lái)最高點(diǎn)。2014年初至今,房地產(chǎn)板塊上漲43.0%,同期大盤(滬深300指數(shù))上漲20.5%,板塊相對(duì)收益22.5%。

　　11月申萬(wàn)跟蹤48大城市一手房成交套數(shù)合計(jì)環(huán)比上升6.9%,同比上升0.2%,累計(jì)同比下降11.0%,看好市場(chǎng)年底“暖冬”,銷售環(huán)比保持回升。龍頭及重點(diǎn)公司11月銷售額預(yù)計(jì)600億元,環(huán)比下跌4.9%。1)11月申萬(wàn)跟蹤48大城市一手房合計(jì)成交265451套,環(huán)比上升6.9%,同比上升0.2%,累計(jì)同比下降11.0%,本月環(huán)比連續(xù)5個(gè)月回升,看好市場(chǎng)年底“暖冬”,銷售環(huán)比保持回升;一線、二線、三線城市分別成交43444套、150946套,71061套,環(huán)比分別上升14.5%、上升9.3%、下降1.6%,一線城市環(huán)比大幅增長(zhǎng)。2)11月申萬(wàn)跟蹤18大城市二手房合計(jì)成交55735套,環(huán)比增長(zhǎng)26.5%,同比下降5.8%,累計(jì)同比下降33.2%。一線、二線、三線城市分別合計(jì)成交18268套、29127套、8340套,環(huán)比分別增長(zhǎng)36.6%、增長(zhǎng)23.3%、增長(zhǎng)18.0%。

　　由于去化速度回升較快,去化周期連續(xù)回落,較上月下降0.8個(gè)月,但庫(kù)存絕對(duì)量環(huán)比仍上升1.0%。11月申萬(wàn)跟蹤18大城市住宅可售套數(shù)合計(jì)1015482套,環(huán)比上升1.0%,去化周期12.1個(gè)月,較上月下降0.8個(gè)月。一線、二線、三線城市住宅售套數(shù)合計(jì)分別為318907套、436643套,259932套,去化周期分別為10.4月、12.6月、14.2月,較上月分別下降0.8月、下降1.0月、無(wú)變化,絕對(duì)庫(kù)存仍略有上升,但庫(kù)存周期連續(xù)下降。

　　11月單月土地成交量和出讓金同比繼續(xù)大幅下降,溢價(jià)率亦略微回落。土地出讓金環(huán)比上升47%,同比下降48%,累計(jì)同比下降26%;全國(guó)土地溢價(jià)率13.30%,其中住宅用地溢價(jià)率18.72%。11月全國(guó)300城市土地成交面積9712萬(wàn)方,環(huán)比增長(zhǎng)24%,同比下降64%,1-11月成交面積191708萬(wàn)方,累計(jì)同比下降29%;11月全國(guó)300城市土地成交金額1825億元,環(huán)比上升47%,同比下降48%,1-11月成交金額22587億元,累計(jì)同比下降26%。截止11月底,全國(guó)土地溢價(jià)率13.30%、住宅用地溢價(jià)率18.72%,較上月分別下降0.94、1.24個(gè)百分點(diǎn),土地成交溢價(jià)率略微回落。

　　投資建議:地產(chǎn)行業(yè)處于降息周期、銷售恢復(fù)期和政策邊界突破期的三期疊加階段,地產(chǎn)藍(lán)籌配置優(yōu)勢(shì)凸顯,建議關(guān)注地產(chǎn)藍(lán)籌、園區(qū)轉(zhuǎn)型和區(qū)域升級(jí)帶來(lái)下降64%和48%且去化周期下降0.8個(gè)月,顯示本輪降息周期開(kāi)發(fā)商加速去化而非盲目投資的良性階段到來(lái),為后續(xù)供需面改善提供空間,且政策上限購(gòu)限貸放開(kāi)、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放松、營(yíng)業(yè)稅契稅減免等政策邊界都有希望進(jìn)一步突破,建議優(yōu)配地產(chǎn)藍(lán)籌,重點(diǎn)關(guān)注園區(qū)轉(zhuǎn)型、珠海及京津冀區(qū)域升級(jí)等投資機(jī)會(huì),重點(diǎn)推薦:1)地產(chǎn)藍(lán)籌:招商、保利、萬(wàn)科a;2)園區(qū)轉(zhuǎn)型:高新發(fā)展(000628)、南京高科(600064)、浦東金橋(600639);3)區(qū)域升級(jí):華夏幸福(600340)、格力地產(chǎn)(600185)。