房地產(chǎn)行業(yè)2019年中期投資策略： 疾風(fēng)知?jiǎng)挪?/h1>
來源： 東北證券
作者：佚名
摘要： 行業(yè)的基本面，我們延續(xù)了年度策略對(duì)銷售的判斷，未來1-2個(gè)季度將延續(xù)5月的下行趨勢(shì)，19年全年的商品房銷售面積的下降在-5%至-10%，城市結(jié)構(gòu)分化將會(huì)加劇，一二線市場(chǎng)持續(xù)回暖，三四下下行壓力加大。新
行業(yè)的基本面，我們延續(xù)了年度策略對(duì)銷售的判斷，未來1-2個(gè)季度將延續(xù)5月的下行趨勢(shì)，19年全年的商品房銷售面積的下降在-5%至-10%，城市結(jié)構(gòu)分化將會(huì)加劇，一二線市場(chǎng)持續(xù)回暖，三四下下行壓力加大。新開工方面，我們認(rèn)為會(huì)隨著銷售和拿地的減弱而加速下行，可能三季度就會(huì)看到單月負(fù)增長。雖然土地購置費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)在不斷下降，但隨著信用環(huán)境的改善，高位的施工面積仍能支撐房地產(chǎn)投資增速維持在5%-8%。
從行政政策調(diào)控的角度來說，我們認(rèn)為今年將會(huì)延續(xù)“因城施策”的調(diào)控大方針不變，加強(qiáng)地方政府的主體責(zé)任，金融政策調(diào)控的重要性在今年將會(huì)更加凸顯。今年以來，按揭貸款的發(fā)放速度加快帶來房企銷售回款的加快，疊加一季度新增信托規(guī)模的同比大增，使得房企資金面處在一年多來較為寬裕的狀態(tài)，同時(shí)房企一致性的對(duì)一二線市場(chǎng)的樂觀預(yù)期，帶來土地市場(chǎng)回溫，土地成交溢價(jià)率有所上行。隨著23號(hào)文的推出，我們認(rèn)為未來房企的融資環(huán)境將有所收緊，個(gè)人按揭貸款發(fā)放層面也可能出現(xiàn)城市間的結(jié)構(gòu)分化，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的城市發(fā)放節(jié)奏可能會(huì)有所放緩。
從房企的經(jīng)營層面來看，房企延續(xù)了去年以來加快周轉(zhuǎn)，減少囤地，控制杠桿的經(jīng)營策略，頭部房企的拿地強(qiáng)度并未高于去年。同時(shí)，我們也看到，在今年行業(yè)整體下行周期的情況下，頭部房企依然能保持較快的銷售增速，即使是前30的房企間，也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)分化，不再像18年一樣都保持快速的銷售增長。未來行業(yè)將會(huì)從前100的集中度提高轉(zhuǎn)向頭部房企集聚。19年房企雖然盈利能力可能承壓，17、18年快速的銷售增長，可結(jié)轉(zhuǎn)資源充沛，業(yè)績(jī)?cè)鲩L的確定性較強(qiáng)，近期建議關(guān)注中期業(yè)績(jī)釋放帶來的估值修復(fù)。
我們建議關(guān)注經(jīng)營效率改善、資金獲取能力較強(qiáng)的房企，重點(diǎn)推薦：華夏幸福、新城控股、萬科A、保利地產(chǎn)和【招商蛇口(001979)、股吧】。
同時(shí)，在二線房企中，推薦仍能在行業(yè)下行周期保持銷售增長的房企，重點(diǎn)推薦：中南建設(shè)、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、【金科股份(000656)、股吧】和陽光城。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策進(jìn)一步收緊；市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期下行
?。ㄎ恼聛碓矗簴|北證券）
關(guān)鍵詞：
銷售,我們,下行,行業(yè),延續(xù)
審核：yj127
編輯:yj127
來源： 東北證券
作者：佚名
摘要： 行業(yè)的基本面，我們延續(xù)了年度策略對(duì)銷售的判斷，未來1-2個(gè)季度將延續(xù)5月的下行趨勢(shì)，19年全年的商品房銷售面積的下降在-5%至-10%，城市結(jié)構(gòu)分化將會(huì)加劇，一二線市場(chǎng)持續(xù)回暖，三四下下行壓力加大。新
行業(yè)的基本面，我們延續(xù)了年度策略對(duì)銷售的判斷，未來1-2個(gè)季度將延續(xù)5月的下行趨勢(shì)，19年全年的商品房銷售面積的下降在-5%至-10%，城市結(jié)構(gòu)分化將會(huì)加劇，一二線市場(chǎng)持續(xù)回暖，三四下下行壓力加大。新開工方面，我們認(rèn)為會(huì)隨著銷售和拿地的減弱而加速下行，可能三季度就會(huì)看到單月負(fù)增長。雖然土地購置費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)在不斷下降，但隨著信用環(huán)境的改善，高位的施工面積仍能支撐房地產(chǎn)投資增速維持在5%-8%。
從行政政策調(diào)控的角度來說，我們認(rèn)為今年將會(huì)延續(xù)“因城施策”的調(diào)控大方針不變，加強(qiáng)地方政府的主體責(zé)任，金融政策調(diào)控的重要性在今年將會(huì)更加凸顯。今年以來，按揭貸款的發(fā)放速度加快帶來房企銷售回款的加快，疊加一季度新增信托規(guī)模的同比大增，使得房企資金面處在一年多來較為寬裕的狀態(tài)，同時(shí)房企一致性的對(duì)一二線市場(chǎng)的樂觀預(yù)期，帶來土地市場(chǎng)回溫，土地成交溢價(jià)率有所上行。隨著23號(hào)文的推出，我們認(rèn)為未來房企的融資環(huán)境將有所收緊，個(gè)人按揭貸款發(fā)放層面也可能出現(xiàn)城市間的結(jié)構(gòu)分化，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的城市發(fā)放節(jié)奏可能會(huì)有所放緩。
從房企的經(jīng)營層面來看，房企延續(xù)了去年以來加快周轉(zhuǎn)，減少囤地，控制杠桿的經(jīng)營策略，頭部房企的拿地強(qiáng)度并未高于去年。同時(shí)，我們也看到，在今年行業(yè)整體下行周期的情況下，頭部房企依然能保持較快的銷售增速，即使是前30的房企間，也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)分化，不再像18年一樣都保持快速的銷售增長。未來行業(yè)將會(huì)從前100的集中度提高轉(zhuǎn)向頭部房企集聚。19年房企雖然盈利能力可能承壓，17、18年快速的銷售增長，可結(jié)轉(zhuǎn)資源充沛，業(yè)績(jī)?cè)鲩L的確定性較強(qiáng)，近期建議關(guān)注中期業(yè)績(jī)釋放帶來的估值修復(fù)。
我們建議關(guān)注經(jīng)營效率改善、資金獲取能力較強(qiáng)的房企，重點(diǎn)推薦：華夏幸福、新城控股、萬科A、保利地產(chǎn)和【招商蛇口(001979)、股吧】。
同時(shí)，在二線房企中，推薦仍能在行業(yè)下行周期保持銷售增長的房企，重點(diǎn)推薦：中南建設(shè)、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、【金科股份(000656)、股吧】和陽光城。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策進(jìn)一步收緊；市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期下行
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