2019年上半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖勢頭。有跡象顯示，2019年下半年房地產(chǎn)行業(yè)政策及融資環(huán)境將有較明顯改善，區(qū)域市場將呈現(xiàn)需求、供給、政策等各個層面的分化，銷售及投資下行壓力加大。

　　分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性分化將進(jìn)一步凸顯，有關(guān)的政策微調(diào)成為常態(tài)；美聯(lián)儲若降息，將引發(fā)資金面進(jìn)一步寬松的市場聯(lián)想。目前房地產(chǎn)板塊估值處于低位，在行業(yè)集中度持續(xù)提升的背景下，龍頭房企銷售高增長將鎖定業(yè)績，其投資韌性猶在。

　　房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化

　　國家統(tǒng)計局近日發(fā)布了2019年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅均與上月相同或回落；三線城市新建商品住宅漲幅略升，二手住宅漲幅與上月相同；另外，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均與上月相同或回落。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀稱，5月份，各地繼續(xù)落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，2019年1-5月份，全國住宅投資33780億元，增長16.3%；住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.3%；商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長7.6%。5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.85，比4月份回落0.07點。

　　銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋表示，5月份行業(yè)基本面景氣度回落。繼“金三銀四”的高增速之后，5月整體銷售增速下滑，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢或?qū)②呌谄椒€(wěn)。預(yù)計后續(xù)一二線與三四線城市將繼續(xù)分化，受政策預(yù)期邊際收緊的影響，一二線市場中期將回歸平穩(wěn)；三四線城市受前期需求透支影響，中期下行壓力仍在。

　　聚焦龍頭房企表現(xiàn)

　　今年以來，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不溫不火。房地產(chǎn)(申萬)指數(shù)上漲18%，在申萬一級行業(yè)指數(shù)排名中游?；浱┕煞?、新城控股、大名城、光明地產(chǎn)、【榮豐控股(000668)、股吧】在板塊中漲幅居前。

　　近日，市場關(guān)于美聯(lián)儲將降息維持經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期不斷升溫。另外，年初以來已有數(shù)家海外央行宣布降息，新一輪寬松周期呼之欲出。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)放緩和全球貨幣政策轉(zhuǎn)松，適當(dāng)下調(diào)政策利率，配合穩(wěn)杠桿政策可以更好地穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量。

　　摩根士丹利近日在報告中指出，如果中國經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)壓力，決策者可能會采取更寬松的舉措，轉(zhuǎn)向更加支持房地產(chǎn)行業(yè)。地產(chǎn)股可能會隨基本面而波動，但仍將強(qiáng)于很多其他行業(yè)。

　　從估值來看，銀河證券統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至6月下旬，房地產(chǎn)行業(yè)市盈率(TTM)為10.3倍，地產(chǎn)行業(yè)估值相對全部A股折價30.66%，較歷史均值折價57.39%，處于歷史低位，未來仍有較大的估值修復(fù)空間。私募機(jī)構(gòu)少數(shù)派投資管理有限公司表示，市場對于房地產(chǎn)行業(yè)過于悲觀，而低估值正是提醒入場的信號。

　　中銀國際認(rèn)為，隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，龍頭房企的市占率將進(jìn)一步提升。【東北證券(000686)、股吧】也表示，在今年行業(yè)整體下行周期下，頭部房企依然能保持較快的銷售增速，建議關(guān)注經(jīng)營效率改善、資金獲取能力較強(qiáng)的房企；而二線房企中，推薦仍能在行業(yè)下行周期保持銷售增長的標(biāo)的。

　　民生證券強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)板塊投資的主線邏輯有三方面：一是從政策博弈逐漸轉(zhuǎn)向業(yè)績?yōu)橥?；二是從?guī)模導(dǎo)向逐漸轉(zhuǎn)向利潤導(dǎo)向；三是行業(yè)集中度提升的邏輯仍將延續(xù)，但速度將明顯降低；近期地產(chǎn)融資收緊但板塊并未大幅波動，顯示板塊估值已經(jīng)見底，融資收緊背景下龍頭房企優(yōu)勢將更加凸顯。