近一兩年來(lái)，二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)輝煌不再，高庫(kù)存正在使房產(chǎn)銷(xiāo)售和出租價(jià)格出現(xiàn)下滑。這種供給過(guò)剩不僅僅體現(xiàn)在商業(yè)住宅，火爆一時(shí)的商鋪售后包租也在遇冷。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)熱度的降溫，也使不少此前投資商鋪、并與委托方簽訂長(zhǎng)期售后包租的投資人遭遇兩難境地。

　　承諾回報(bào)不及存款利息

　　江蘇無(wú)錫的孔先生和張先生最近正聯(lián)合其他幾十名商鋪業(yè)主，打算就一紙協(xié)議向法院提起訴訟。事情經(jīng)過(guò)要從2012年說(shuō)起，孔先生花了27萬(wàn)多購(gòu)買(mǎi)了位于江蘇無(wú)錫的五洲國(guó)際(羊尖)商業(yè)廣場(chǎng)的一個(gè)商鋪，商鋪面積約為22平方米。

　　根據(jù)開(kāi)發(fā)商的售樓方式，商鋪采取售后包租的形式，業(yè)主需和受托方無(wú)錫萬(wàn)翔商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司(以下稱(chēng)“萬(wàn)翔”)簽訂商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“協(xié)議”)。合同期限為3+15年，即起初3年用租金抵扣剩余房款(不含前期支付的20多萬(wàn)商鋪款)，后期15年每季度向業(yè)主返還租金。

　　根據(jù)協(xié)議，委托經(jīng)營(yíng)第四年起，如委托經(jīng)營(yíng)管理的商鋪已實(shí)際出租，并取得租金收入，租金由乙方(即萬(wàn)翔)代為收取。甲方(即業(yè)主)確認(rèn)后，乙方可按照實(shí)際收取租金標(biāo)準(zhǔn)的10%向商鋪承租人收取商業(yè)服務(wù)費(fèi)，代為收取的租金由乙方按季支付給甲方。

　　乙方除了要收取10%的商業(yè)服務(wù)費(fèi)外，根據(jù)協(xié)議，委托經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，還有以下費(fèi)用包括但不限于：水電費(fèi)、電話費(fèi);電視收視費(fèi);治安費(fèi)、消防費(fèi);市場(chǎng)推廣費(fèi);市場(chǎng)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等均由實(shí)際承租人支付。

　　“以上費(fèi)用的名目看起來(lái)很多，但協(xié)議上都明確表示由實(shí)際承租人支付，而不是由業(yè)主支付，當(dāng)時(shí)我們也就沒(méi)有顧慮那么多。”孔先生稱(chēng)。

　　但就是因?yàn)檫@些雜七雜八的費(fèi)用，到了委托經(jīng)營(yíng)第四年業(yè)主可以按季收到租金時(shí)，才發(fā)現(xiàn)每季度到手的租金實(shí)在少得可憐。

　　另一位業(yè)主張先生則向證券時(shí)報(bào)記者反映，其當(dāng)初實(shí)繳了23萬(wàn)多購(gòu)買(mǎi)了15平方米的商鋪，前段時(shí)間萬(wàn)翔讓張先生領(lǐng)租金，但能到手的租金只有每月400元左右，而該地段商鋪的出租價(jià)格一般在每平方米2.2元/天(即每月租金近1000元)，兩者相差一倍多。

　　“我當(dāng)時(shí)讓萬(wàn)翔提供收款明細(xì)，包括商業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)之類(lèi)的，對(duì)方并不提供，所以我拒絕簽字收錢(qián)。每月拿這點(diǎn)錢(qián)，比存到銀行里的利息還低?！睆埾壬f(shuō)。

　　證券時(shí)報(bào)記者就此事致電萬(wàn)翔負(fù)責(zé)羊尖商業(yè)廣場(chǎng)的其中一位負(fù)責(zé)人稱(chēng)，商鋪出租返給業(yè)主租金前，會(huì)先扣除商業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)及推廣費(fèi)，剩下的租金會(huì)交給業(yè)主。其中，商業(yè)服務(wù)費(fèi)按租金的10%收取，物業(yè)及推廣費(fèi)共計(jì)每平方米0.4元/天。

　　然而，證券時(shí)報(bào)記者獲得一份承租人的收據(jù)顯示，該租戶承租的房子大小為99平方米。承租人給出的收據(jù)顯示，其中2013年11月~2014年2月一個(gè)季度的租金是10863元，商業(yè)服務(wù)費(fèi)高達(dá)7200元，遠(yuǎn)高于協(xié)議規(guī)定占租金10%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　18年協(xié)議“綁身”

　　業(yè)主束手無(wú)策

　　不過(guò)，最讓孔先生及大多業(yè)主苦惱的不是實(shí)際到手的租金低，而是作為業(yè)主，在簽定了委托管理協(xié)議后，自己的商鋪“自己不能做主”。

　　“當(dāng)時(shí)買(mǎi)商鋪的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商營(yíng)造一種火熱銷(xiāo)售的緊張氣氛，并且以各種口頭承諾表示商鋪到手后會(huì)有高額回報(bào)。我們就覺(jué)得大家都在買(mǎi)，這個(gè)商鋪的投資回報(bào)應(yīng)該會(huì)比較可觀。再加上開(kāi)發(fā)商是上市公司，名氣也比較大，所以沒(méi)有仔細(xì)看委托管理協(xié)議，也就匆忙簽約了。”孔先生說(shuō)。

　　然而，也就是這一紙長(zhǎng)達(dá)18年有效期(截至2030年)的協(xié)議，讓業(yè)主們束手無(wú)策，只能悶吃“啞巴虧”。

　　孔先生看來(lái)，這紙協(xié)議屬于明顯的“霸王條款”。以孔先生商鋪為例，目前他的商鋪尚未出租，孔先生就想自己使用商鋪。但按照協(xié)議，業(yè)主雖然擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但使用時(shí)又同時(shí)是實(shí)際承租人，就要向萬(wàn)翔繳納租金。

　　此外，如果在協(xié)議期內(nèi)，業(yè)主想要轉(zhuǎn)賣(mài)商鋪，按照規(guī)定，“商鋪轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人應(yīng)事先確認(rèn)接受甲方地位并受本協(xié)議約束，繼續(xù)遵守本協(xié)議并履行協(xié)議約束”。也就是說(shuō)，業(yè)主要將商鋪轉(zhuǎn)賣(mài)給買(mǎi)主的前提是，買(mǎi)主要同意繼續(xù)將商鋪的委托經(jīng)營(yíng)權(quán)交給萬(wàn)翔。

　　“不少有意向的買(mǎi)主知道這點(diǎn)后，就不想接手商鋪。現(xiàn)在這商鋪對(duì)我們業(yè)主來(lái)說(shuō)，就是沒(méi)有自主權(quán)，自己沒(méi)法出租、沒(méi)法自由使用、沒(méi)法隨意轉(zhuǎn)賣(mài)?！笨紫壬f(shuō)。

　　不過(guò)，對(duì)于該份協(xié)議是否屬于“霸王條款”，法律人士有不同的看法。北京一資深律師對(duì)記者表示，既然甲乙雙方當(dāng)初在雙方自愿的情況下簽訂了委托經(jīng)營(yíng)管理的協(xié)議，就表示雙方接受協(xié)議條款，這就不能認(rèn)定為“霸王條款”。但根據(jù)合同，乙方只有權(quán)利收取租金的10%的服務(wù)費(fèi)，其他費(fèi)用無(wú)權(quán)從租金中隨意扣除，這些費(fèi)用應(yīng)該由實(shí)際承租人承擔(dān)，而非業(yè)主承擔(dān)。因此，從這個(gè)角度看，乙方可能有違約的行為，甲方可以此為依據(jù)對(duì)乙方提起訴訟。

　　不少業(yè)主反映，萬(wàn)翔多扣租金，實(shí)則反映的是開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，用租金“補(bǔ)窟窿”。根據(jù)上述羊尖商業(yè)廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人的名片顯示，其公司全稱(chēng)為“無(wú)錫萬(wàn)翔商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司”，該公司的發(fā)起股東就是無(wú)錫五洲商業(yè)投資有限公司和無(wú)錫五洲國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司。

　　萬(wàn)翔背靠的是香港上市房企五洲國(guó)際，但受房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的影響，此前有媒體報(bào)道稱(chēng)，五洲國(guó)際資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題，在江蘇的多個(gè)樓盤(pán)處于被質(zhì)押無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的狀態(tài)。據(jù)五洲國(guó)際2015年財(cái)報(bào)顯示，其年內(nèi)收入約33.33億元，同比下降近23%;凈利潤(rùn)虧損4.82億元，同比降幅更是高達(dá)291%。同時(shí)，負(fù)債比率由2014年的86.2%激增至2015年的123.5%。