2014上半年泓富收入增18.4%至197.8百萬港元(下同)，1月收購創(chuàng)業(yè)街9號物業(yè)使收入增加，若不計入新物業(yè)，收入增9.0%至182百萬?？鄢隣I運支出后，物業(yè)收入凈額增19%至155百萬，若不計入新物業(yè)，收入凈額增9.65%至143百萬。管理人費用增17.5%至23.7百萬，信托及其他支出增383%至17.8百萬，其中13.8百萬為收購物業(yè)開支，若不計入收購開支，信托開支增7.9%至4.0百萬。物業(yè)公平值變動降87%至62百萬，融資成本增42.2%至29.6百萬，不計公平值的稅后溢利降6%至67.8百萬，可分派收入增11.3%至115.3百萬，或每單位0.0815港元。

　　甲級寫字樓

　　集團多項物業(yè)物業(yè)收入凈額同比增長放緩，因此使集團總物業(yè)收入凈額增長放緩。集團持有3項甲級寫字樓項目，包括都會大廈、泓富產(chǎn)業(yè)千禧廣場及創(chuàng)業(yè)街9號。上半年都會大廈收入增9.1%至60.3百萬，占集團收入30.5%，物業(yè)收入凈額增14.1%至49.5百萬，溢利率增3.6個百分點至82.1%。泓富產(chǎn)業(yè)千禧廣場收入增8.7%至38.7百萬，物業(yè)收入凈額增8.6%至31.1百萬，溢利率跌0.1個百分點至80.4%。

　　2014年1月22日收購創(chuàng)業(yè)街9號物業(yè)，收購成本1,010百萬港元。創(chuàng)業(yè)街9號位處九龍東觀塘區(qū)，屬甲級寫字樓，資產(chǎn)增值工程正在進行，包括翻新外墻低層部分、地面大堂、一般樓層的客用升降機大堂、公用走廊及公用洗手間。計劃興建空中花園。所有資產(chǎn)增值工程預(yù)期于2015年首季完成。首5個多月收入15.6百萬，物業(yè)收入凈額12.2百萬，溢利率77.8%。管理層表示8月時每呎租金約20元，較收購前16至18元高，預(yù)計2015年完成翻新工程后，租金可提升至每呎25元。因此推算，2015年創(chuàng)業(yè)街9號收入可增11%。

　　商用物業(yè)包括海名軒(部份)及泓富廣場，上半年海名軒收入增2.3%至11.7百萬，物業(yè)收入凈額增2%至9.3百萬，溢利率跌0.3個百分點至79.9%。泓富廣場收入增15.6%至27.2百萬，物業(yè)收入凈額增18.5%至20.9百萬，溢利率增1.8個百分點至76.5%。集團于2014年首季將現(xiàn)有空調(diào)系統(tǒng)之制冷凍水機組更換成更節(jié)能的型號，節(jié)省約15%的空調(diào)能源費用，是溢利率上升的原因。另外集團早前完成的資產(chǎn)增值工程成功吸引商業(yè)租戶進駐，使租金得以提高，因此泓富廣場在上半年是集團物業(yè)中租金收入增長最高及唯一達雙位數(shù)增長的物業(yè)。

　　工商綜合物業(yè)及工業(yè)物業(yè)

　　潮流工貿(mào)、創(chuàng)富及新寶中心是集團工商物業(yè)，上半年收入分別增7.2%，7.7%及6.6%，物業(yè)收入凈額分別增-5.3%，9.8%及5.1%。工商物業(yè)溢利增長放緩更見明顯。

　　財務(wù)狀況

　　集團于2010年融資的$22億港元(下同)定期貸款及循環(huán)信貸，包括$17.7億定期貸款融資及$4.3億循環(huán)信貸，將于2015年8月16日到期，該貸款按香港銀行同業(yè)拆息加0.81%的浮動年利率計息。集團于2014年11月28日就定期貸款及循環(huán)信貸融資訂立新融資協(xié)議，融資協(xié)議涉及提供本金總額達25億港元之5年港元定期貸款及循環(huán)信貸融資，當中包括$20.7億定期貸款融資及$4.3億循環(huán)信貸。新融資之息將按香港銀行同業(yè)拆息之浮動利率加1.35%年利計算，高于舊協(xié)議0.54個百分點，以此推算，在同業(yè)拆息不變的情況下，以舊融資金額計算，集團每年借貸成本增加12百萬。新融資于2019年11月到期。泓富產(chǎn)業(yè)信托之資產(chǎn)負債比率將由28.9%增加至約33.9%。泓富產(chǎn)業(yè)信托之未償還貸款額為32.84億港元，其中3.8億港元將于2017年到期，而29.04億港元將于2019年到期。

　　未來發(fā)展

　　觀塘區(qū)是主要寫字樓新增供應(yīng)地區(qū)，2013年落成量63.9千平方米，占當年全港落成量52%，2014及15年預(yù)測落成量56千平方米及114.4千平方米，分別占當年全港預(yù)測落成量38%及41.3%。集團現(xiàn)時可出租面積的38.9%位處觀塘，當區(qū)供應(yīng)增加或使約滿租客考慮搬遷，影響出租率或新租金上升，但東九龍是政府未來發(fā)展商業(yè)中心地區(qū)，更多大企業(yè)進駐該區(qū)設(shè)立辦公室將有利當區(qū)未來租金發(fā)展，收窄與港島核心地區(qū)租金的差距。另外長實與和黃重組，會否將寫字樓資產(chǎn)注入泓富將成為推動股價因素之一。由于現(xiàn)時資產(chǎn)負債比高，可再融資金額受限制，預(yù)期會以發(fā)行基金單位收購。

　　預(yù)測2014全年收入增18.4%至404.7百萬港元(下同)，物業(yè)收入凈額增18.2%至315.5百萬，管理人費用增18.2%至48.9百萬，信托及其他支出增142%至23.8百萬，因收購物業(yè)有額外開支，公平值變動降81%至106百萬，融資成本增46.2%至61.3百萬，不計公平值的核心利潤增1.5%至147百萬，預(yù)計可分派收入增12.9%至236百萬，或每單位0.166港元，我們預(yù)測2015年租金收入增長放緩至8.3%至438.4百萬，核心利潤增長8.2%至159.4百萬，可分派收入增2.3%至241.5百萬，或每單位0.168港元，我們預(yù)測2015年美國十年期國債收益率平均值為2.00%，加上3.0個百分點的差距，2015年泓富公平息率為5.00%，因此2015年公平估值為3.36港元，現(xiàn)價2.91港元，評級“增持”。風險是美國國債息率高于預(yù)期，銀行同業(yè)拆息急增。(雙雙)