當(dāng)眾人還在為國內(nèi)不斷出臺的樓市調(diào)控政策惶惶終日時，摩根士丹利卻吹響了抄底新加坡樓市的戰(zhàn)斗號角。

　　據(jù)了解，摩根士丹利近日在一份報告中表示，新加坡房地產(chǎn)市場的持續(xù)下跌趨勢將于明年結(jié)束，預(yù)計到2030年房價將增長一倍。

　　注意到，自2017年開年以來，許多業(yè)內(nèi)人士就捕捉到多個新加坡樓市回暖的風(fēng)向標(biāo)，并認(rèn)為新加坡樓市或觸底反彈。如今大摩加入看多隊伍，再給市場增添信心。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，如果新加坡樓市回升，主要在新加坡房地產(chǎn)及建筑行業(yè)掘金的青建國際(01240)將受益。

　　新加坡業(yè)務(wù)貢獻八成收入

　　關(guān)注到，在青建國際2016年的收入構(gòu)成中，其于新加坡的兩項業(yè)務(wù)貢獻了八成以上的收入。

　　具體而言，業(yè)績公告顯示，2016年青建國際的總營業(yè)額約為86億港元，其中新加坡項目產(chǎn)生的收益約為70億港元，占總營業(yè)額的81%。同時關(guān)注到青建國際2016年的總營業(yè)額比2015年有所下降，但凈利潤水平反而提升。

　　青建國際解釋稱，2016年新加坡的實際合同銷售額比2015年有大幅提升，列新加坡房地產(chǎn)開發(fā)銷售額第四名。但根據(jù)香港會計準(zhǔn)則，只有拿到新加坡建筑及工程管理局發(fā)放臨時入伙準(zhǔn)證(“TOP”)才能確認(rèn)收入，根據(jù)項目開發(fā)計劃，2016年有兩個執(zhí)行共管公寓項目完成TOP，銷售額被確認(rèn)為營業(yè)收入。該兩個項目一是因為其作為執(zhí)行共管公寓，銷售單價較2015年銷售的私人公寓的單價低;二是完成“TOP”兩個項目面積較2015年完成“TOP”項目的面積少，因此2016年營業(yè)收入較2015年有所下滑。

　　但是，2016年確認(rèn)銷售收入的地產(chǎn)項目青建國際所占權(quán)益比例較2015年高，因此歸屬上市公司凈利潤反而比2015年高。

　　據(jù)了解，青建國際于1999年進入新加坡市場，至今已有18年的歷史。公司在2005年開始做總承包商，2008年開始進軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。目前為新加坡施工以及房地產(chǎn)開發(fā)綜合企業(yè)，在這兩個領(lǐng)域均排列前茅。

　　據(jù)了解， 執(zhí)行共管公寓主要賣給本國公民，類似港人港地，但是10年過后，執(zhí)行共管公寓則會被視為私人物業(yè)，并且取消所有限制，可以供外國人購買。執(zhí)行共管公寓比政府組屋高一級，但在設(shè)施方面則與一般私人公寓差不多。其主要特點是價格較低(EC 較普通公寓便宜約25%至30%)和面積較大。

　　公司擁有人應(yīng)占溢利小幅增加

　　據(jù)了解，近年來，新加坡都在實行較為嚴(yán)厲的樓市管控政策。而受政策影響最大的是私人公寓，投資性需求減弱，執(zhí)行共管公寓主要是自住，受到影響較小。因此青建國際將業(yè)務(wù)發(fā)展重點放在執(zhí)行共管公寓市場。

　　注意到，2016年，盡管新加坡樓市依舊下行，青建國際在公司擁有人應(yīng)占溢利方面卻依然同比小幅增加1.4%至約5.85億港元。

　　根據(jù)業(yè)績公告顯示，2016年，青建國際執(zhí)行共管公寓項目的平均售價約為每平方米46035港元。截至2016年12月31日，青建國際擁有重大權(quán)益的物業(yè)開發(fā)項目包括4個新加坡項目，其中3個為執(zhí)行共管公寓，另外1個為商業(yè)及私人公寓綜合體項目。這些項目未來可銷售建筑面積約10萬平方米。

　　此外，青建國際在新加坡中央?yún)^(qū)以外擁有重大權(quán)益的4個項目總建筑面積約為23萬平方米。

　　值得一提的是，2016年5月，青建國際曾公告稱，附屬公司擬以35.9億港元購新加坡Shunfu Ville住宅項目。該地塊估計總建筑面積逾10萬平方米，建造比率預(yù)計為2.8。目前，該收購還在落實中。

　　據(jù)新加坡建筑及工程管理局初步估計顯示，2017年，新加坡私營部門的建筑需求預(yù)計介乎80億新加坡元至110億新加坡元，公共部門的建筑需求則預(yù)計會增至200億新加坡元至240億新加坡元。業(yè)內(nèi)人士表示，青建國際或?qū)闹蟹值靡槐?/p>

　　除物業(yè)開發(fā)及建筑業(yè)務(wù)外，青建國際也涉足包含智能家居在內(nèi)的智能生活領(lǐng)域，目前其產(chǎn)品Hi-Life是新加坡社區(qū)智慧服務(wù)領(lǐng)域簽約客戶最多的公司，并在2016年4月開盤發(fā)售了新加坡第一個SMARTHOME智能家居的EC住宅小區(qū)——品尚居。2017 年2 月，青建國際與新加坡最大的電信公司 Singtel 簽訂合作備忘錄，就智能家居進行深入合作。

　　新加坡樓市或觸底反彈

　　新加坡2017年第一季度房價環(huán)比下跌0.5%。這是新加坡房價連續(xù)第14個季度出現(xiàn)下跌，創(chuàng)下自1975年該數(shù)據(jù)開始統(tǒng)計以來最長的下跌紀(jì)錄。根據(jù)新加坡市區(qū)重建局和美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，從2013年9月到2016年12月，新加坡房價指數(shù)從148左右一路下跌到137.2，而香港房價指數(shù)從120左右上漲到146.3。

　　雖然2017年一季度新加坡的房價還在下跌，不過業(yè)界卻關(guān)注到新加坡樓市有觸底反彈的跡象，其中有幾個風(fēng)向標(biāo)值得注意。

　　3 月 10 日，新加坡金管局、新加坡國家發(fā)展部和財政部發(fā)布聲明稱，自3 月11日開始放寬部分房地產(chǎn)降溫措施，包括賣方印花稅和總償債率框架。物業(yè)賣方印花稅征收年期從之前的 4 年縮減為最高 3 年，各級賣方印花稅稅率均調(diào)降 4 個百分點，其中，若物業(yè)在一年內(nèi)轉(zhuǎn)售，賣方印花稅率由16%減至12%。 此次新加坡樓市政策放寬，對新加坡整體房地產(chǎn)行業(yè)和青建國際而言是重大利好。

　　其實早在今年2月，新加坡聯(lián)合早報就指出了新加坡私宅價格可能見底的三個風(fēng)向標(biāo)。包括：馬丁廣場(Martin Place)一幅地段競標(biāo)激烈，價格是自2009年以來政府售地計劃下，標(biāo)價最高的一次;精明的投資者——新加坡大華銀行董事長黃祖耀在1月大手筆買下烏節(jié)路45間豪宅，對市場有指標(biāo)意義;花拉公園地鐵站附近柏魯馬路一塊地段招標(biāo)，標(biāo)價遠(yuǎn)超預(yù)期。

　　實際上，數(shù)據(jù)顯示，新加坡私宅價格指數(shù)下跌的趨勢，已經(jīng)放緩，從2014年下跌4%至2016年下跌3.1%。此外，當(dāng)?shù)匦滤秸?不包括執(zhí)行共管公寓)的銷售量2016年達7972個單位，比2015年的7440個單位及2014年的7316個單位高。在私宅價格探底之際，近期新加坡的數(shù)家地產(chǎn)開發(fā)公司股價飆升，表現(xiàn)相當(dāng)強勁。此外，瑞士信貸也發(fā)布報告指出，新加坡房市可能在2017年進入拐點。

　　值得注意的是，近期，新加坡房屋銷售量飆升至近四年最高水平。據(jù)相關(guān)媒體報道，新加坡市區(qū)重建局在17日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月新加坡房屋銷售1780套，為2013年6月以來最高的月度銷量，同比暴漲111%。

　　受益于“一帶一路”戰(zhàn)略

　　注意到，青建國際具有“一帶一路”的概念。

　　據(jù)了解，中國青建集團是山東省實力最強的建筑龍頭企業(yè)，2016年全球營業(yè)額近500億元。青建集團1983年走出國門，目前已在東南亞、中東、非洲、大洋洲等30多個國家和地區(qū)設(shè)有分支機構(gòu)開展業(yè)務(wù)，2016年在ENR國際承包商250強中列第77位，位居中國地方建筑企業(yè)第一。

　　另外，根據(jù)青建國際2016年報中提到公司的發(fā)展前景及未來策略，青建國際已經(jīng)響應(yīng)“一帶一路”的政策，其在印尼承建的首項大規(guī)模建筑項目取得進展，并正在與越南胡志明市的合作伙伴攜手開發(fā)潛在的建筑及物業(yè)發(fā)展項目。青建國際將在未來發(fā)展中物色東南亞市場所蘊含的建筑及物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)機遇。

　　有分析指出，結(jié)合中國青建集團的實力、多年的海外經(jīng)驗以及青建國際的發(fā)展戰(zhàn)略，青建國際將受益于“一帶一路”戰(zhàn)略帶來的發(fā)展機遇。

　　據(jù)了解，3年多來，“一帶一路”建設(shè)從無到有、由點及面，進度和成果超出預(yù)期。全球100多個國家和國際組織共同參與，40多個國家和國際組織與中國簽署合作協(xié)議，形成廣泛國際合作共識。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，香港已經(jīng)上市的“一帶一路”相關(guān)企業(yè)，可能會受到更多的資金惠顧。在“一帶一路”的國家大戰(zhàn)略中，道路基建、能源輸出和企業(yè)融資等相關(guān)行業(yè)中的企業(yè)會是第一階段中獲益最多的企業(yè)。