6月22日，CBRE世邦魏理仕在深圳發(fā)布中國房地產(chǎn)市場大宗物業(yè)投資策略展望白皮書。其中指出，到2020年，中國房地產(chǎn)投資大宗交易總額有望達(dá)到2600億元，較2016年增長45%，投資市場潛力巨大。

　　CBRE大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌向智通財經(jīng)表示，中國商業(yè)地產(chǎn)存量投資大幕已經(jīng)開啟。在國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本建倉、開發(fā)商增持投資性物業(yè)的大背景下，大宗物業(yè)交易將持續(xù)活躍。

　　李凌指出，中國作為目前全球為數(shù)不多的保持穩(wěn)定和增長的市場，仍是全球資本配置的優(yōu)選之一。展望2020年，投資策略上建議著重關(guān)注一線城市城市更新和成(002001,股吧)都、重慶、武漢、天津等高潛力二線城市商業(yè)地產(chǎn)邁入成熟期的趨勢性主線，并布局雄安新區(qū)、一帶一路等主題性機(jī)會。中國在房地產(chǎn)金融、企業(yè)年金入市、資本賬戶開放等宏觀層面存在的制度性紅利，預(yù)示著更長期來講商業(yè)地產(chǎn)投資還將面臨許多突破性增長的潛力。

　　據(jù)了解，2016年，中國大宗物業(yè)投資交易額首次成倍漲至1800億人民幣，正式邁入新紀(jì)元。

　　另外，2014年以來，以保險機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)基金為代表的國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本在商業(yè)房地產(chǎn)大宗投資市場迅猛崛起，在內(nèi)資投資總額中所占份額已由2008-2010年間的17%翻番至35%。但截止2016年底，以國內(nèi)17個主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓為例，國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者在總存量中所占面積份額僅接近1%。

　　據(jù)此，CBRE認(rèn)為，2017-2020年正是國內(nèi)機(jī)構(gòu)資本商業(yè)地產(chǎn)投資的建倉時期。預(yù)計各方主體將為商業(yè)地產(chǎn)增加可投資金額1萬億元人民幣，其中將以險企和房地產(chǎn)私募基金為代表的國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者為主導(dǎo)，占比超過七成。

　　以下為智通財經(jīng)整理的白皮書干貨。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)市場交易規(guī)模有多大?

　　房地產(chǎn)作為人類經(jīng)濟(jì)社會活動的載體，其規(guī)模必然與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度密切相關(guān)。以2015年數(shù)據(jù)為例， G7國家及中國的經(jīng)濟(jì)規(guī)模占到全球經(jīng)濟(jì)總體量約62%，可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模占到約72%。

　　作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，中國目前可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3.4萬億美元，僅次于美國，并有望在2020年進(jìn)一步增長到4.2萬億美元。與此相比，中國2016年創(chuàng)造歷史的1800億元(按2016年年底匯率折合260億美元)大宗物業(yè)交易額尚不足1%，可見市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

　　　　大宗物業(yè)交易活躍度偏低癥結(jié)何在?

　　CBRE把某個市場的年度大宗物業(yè)投資交易額與可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的比率定義為大宗物業(yè)交易活躍度(Transaction Activeness Ratio, TAR*)，以此幫助投資者評定市場投資流動性。根據(jù)這個指標(biāo)，可以把全球24個主要經(jīng)濟(jì)體市場大致分成三個發(fā)展階段：

　　高流動性市場(TAR > 2.5)：除日本以外的G7國家，以及瑞典、荷蘭、澳大利亞、新加坡、香港等歐洲和亞太發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體;

　　中等流動性市場(1.0

　　低流動性市場(TAR<1.0)：包括中國在內(nèi)的金磚四國，以及墨西哥、馬來西亞等發(fā)展中國家。　　作為全球第二大可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的市場，中國2016年的大宗物業(yè)交易活躍度為0.8，處于從低流動性向中等流動性市場進(jìn)化的轉(zhuǎn)折期。中國大宗物業(yè)投資市場活躍度偏低的現(xiàn)狀有其特有的成因：

　　京滬投資跨入國際門戶城市行列　　如果從城市層面分析，京、滬兩地在近3年交易規(guī)模和活躍度方面均明顯領(lǐng)先于國內(nèi)其他城市。雖與世界級金融、商業(yè)中心如紐約、倫敦仍有較大差距，但已接近甚至趕超亞太區(qū)主要市場。2014-2016年間上海的大宗物業(yè)投資額和活躍度均已超越香港和新加坡，而北京2016年的TAR也升至2.3，逼近高流動性市場門檻。

　　同時，二線及以下城市雖有很大的可投資商業(yè)地產(chǎn)潛在規(guī)模，實際流動性及交易規(guī)模仍有很大的提升空間。展望2020年中國商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)?！　?020年中國大宗物業(yè)投資交易總額預(yù)計將較2016年增長45%至2600億元，TAR將提升至0.9，中國將在2025年前后進(jìn)入中等流動性商業(yè)地產(chǎn)投資市場行業(yè)。

　　　　流動性方面，北京、上海市場流動性分別由近三年1.5%，4.1%上升到2.5%，5.5%。包括廣州、深圳、成都、重慶、天津及武漢的高潛力市場流動性由近三年0.7%上升至1%;而其余新興市場由平均0.2%上升至0.5%。市場流動性的增加，將有助于推進(jìn)市場的成熟度。

　　從交易總量角度來看，未來成交仍相對集中，預(yù)計門戶城市北京、上海將占到交易總量近60%，而若包括六個高潛力市場城市，交易總量將達(dá)80%。

　　從市場增量來看，京、滬作為投資門戶城市其在市場中的頭部效應(yīng)依然明顯，但至2020年市場交易的新增部分更多來自于第二梯級的高潛力市場(36%)。此外包括其他二三線城市的成長與新興市場也將在市場增量中占據(jù)30%。

　　幾條商業(yè)地產(chǎn)投資主線

　　1、地鐵上蓋物業(yè)。通達(dá)度是影響房地產(chǎn)項目區(qū)位價值的核心因素，近年來地鐵建設(shè)利好沿線房地產(chǎn)價值的案例層出不窮。如上海地鐵13號線2016年開通之于火車站和黃浦世博板塊、北京14號線東段和15號線一期西段2014年開通之于望京板塊、蘇州2號線延伸段2016年開通之于獨(dú)墅湖板塊、寧波2號線2015年開通之于三江口江北板塊等。

　　2、城市更新。中國主要一、二線城市的第一次集體商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)高峰發(fā)生在2007-2010年，未來三年內(nèi)，樓齡滿10年的存量物業(yè)將加速增長，中國商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入城市更新的爆發(fā)期。在新增供應(yīng)減少、可售物業(yè)有限的背景下，中心城區(qū)的城市更新、物業(yè)翻新改造為資管經(jīng)驗豐富的投資者，提供了極具吸引力的增值型投資機(jī)會。

　　3、利基市場。近年來投資者對中國房地產(chǎn)利基市場的興趣明顯提升。CBRE 2017年投資者意向調(diào)查顯示，對中國養(yǎng)老地產(chǎn)和醫(yī)療地產(chǎn)有投資意向的受訪投資者比例從前一年的17%和13%迅速攀升至44%和27%。與此同時，利基市場日益多元化， 除上述兩者外，停車場、私人倉儲、數(shù)據(jù)中心、學(xué)生公寓、長租公寓等眾多領(lǐng)域亦走入不少投資者的視線。