導讀：未來，前期激進融資擴張的民營、中小、高杠桿房企資金鏈將更加敏感，需要重點關注這些中小發(fā)行人的信用風險。

　　自2016年四季度以來，隨著我國一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，房企融資持續(xù)收緊，城市間房地產(chǎn)銷售分化加劇。由于房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型和高杠桿行業(yè)，具有其自身的行業(yè)特征，房地產(chǎn)行業(yè)拐點與其企業(yè)信用風險發(fā)生時點可能并不等同，未來需要重點關注中小發(fā)行人的信用風險。

　　嚴調(diào)控形勢下的房地產(chǎn)市場狀況

　　在房地產(chǎn)嚴調(diào)控政策影響下，我國房企融資持續(xù)收緊，主要體現(xiàn)在以下方面：房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行、定增等股權(quán)融資監(jiān)管加強，銀行表內(nèi)開發(fā)貸和委托貸款受到嚴格排查，表外融資的私募、資管計劃投資房地產(chǎn)項目被叫停，房地產(chǎn)信托融資監(jiān)管趨嚴，離岸美元債發(fā)行基本暫停，違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務受到重點檢查，等等。

　　2017年初，由于上一年房地產(chǎn)市場的異常繁榮透支了后續(xù)需求，市場普遍預期2017年房地產(chǎn)銷售同比增速將進入負增長區(qū)間，投資增速將下降至0～3%。但從前4個月房地產(chǎn)行業(yè)土地購置、銷售和投資來看，實際情況卻比年初想象的要樂觀。

　　(一)按揭貸款實際利率仍維持歷史最低水平，居民在房地產(chǎn)市場加杠桿仍未停歇

　　2017年1—4月商品房銷售同比增速累計強勁增長15.7%，史上最嚴限購政策似乎并沒有抑制居民按揭加杠桿買房的熱情，尤其是三、四、五線城市，房地產(chǎn)成交和投資勢頭不減，一、二線城市房價環(huán)、同比增速回落緩慢，市場投資信心仍較強。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持強勁，資金需求韌性較強

　　2017年1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持強勁增長，同比增速為9.8%，創(chuàng)下2015年2月以來新高，同時房地產(chǎn)資金來源同比增速為11.4%，按揭貸款和定金同比增速仍保持較快增長。

　　(三)土地購置、房屋新開工等領先指標增長仍然強勁

　　2017年1—4月土地購置面積和成交價一路攀升，分別從2016年全年的-3.4%和19.8%飆升至8.1%和34.2%，新開工面積從2016年的8.1%反彈至11.1%。在銷售、投資、土地購置、新開工等一系列指標超預期向好的背后，反映的是投融資需求整體仍然強勁(見圖1)。