本文來自“經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)”，作者為謝敏敏。

　　8月29日，禹洲地產(chǎn)(01628.HK)將上市后在內(nèi)地的第一次業(yè)績發(fā)布會放在了新總部上海。

　　從半年報(bào)數(shù)據(jù)看，這家中型規(guī)模的閩系房企財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健。截至2017年6月30日，禹洲累計(jì)合約銷售金額約為214.8億元，同比上升66.9%;上半年收入約為72.5億元，較2016年同比上升74.9%。毛利約為23.9億元，較2016年同期上升77.51%;凈負(fù)債比率為72.61%，平均融資成本為5.99%。

　　禹洲的毛利率水平一直維持在行業(yè)高位，香港投資者甚至將這家公司稱為“小中海”。禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事會主席林龍安表示，禹洲的毛利率連續(xù)12年保持在30%以上，今年上半年這一數(shù)字為32.95%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

　　“我們有信心維持這樣的水平?！庇碇薜禺a(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書許進(jìn)業(yè)表示。

　　標(biāo)普認(rèn)為，禹洲有大量成本較低的土地儲備，是未來兩年保持較高盈利能力的有力支撐。半年報(bào)顯示，禹洲的平均樓面成本為每平方米約5879元。

　　并購是降低土地成本的手段之一，目前禹洲1/3的項(xiàng)目為并購所得，2017年新增的土地儲備中，南京和惠州并購項(xiàng)目的樓面價(jià)都在3900元/平方米以內(nèi)。

　　在追求利潤的同時(shí)，今年以來禹洲逐步展現(xiàn)了迅速擴(kuò)大規(guī)模的野心。此前，禹洲宣布將年度銷售目標(biāo)從280億元提升至300億元。在本次業(yè)績會上，再次宣布2017年的合約銷售目標(biāo)從300億元提高到400億元。

　　據(jù)悉，禹洲在下半年將推出358億元貨值，主要位于長三角和環(huán)渤海區(qū)域，尤其是上海、蘇州、杭州、南京、合肥五個(gè)城市的貨值已經(jīng)占到55%，林龍安表示，“今年有可能沖到500億元，但是我們還是走禹洲的特色，與股東共贏，有節(jié)奏地布置各個(gè)城市的銷售，沒有盈利的項(xiàng)目我們不會去做?！?/p>

　　林龍安強(qiáng)調(diào)，2017年禹洲正式拉響了千億戰(zhàn)略的號角。此前禹洲曾提出2020年達(dá)到1000億元規(guī)模，此次禹洲進(jìn)一步提高了這一目標(biāo)，提出2020年實(shí)現(xiàn)1200億元的銷售規(guī)模，權(quán)益銷售額占比預(yù)計(jì)超過70%以上。

　　和多數(shù)房企的發(fā)展路徑類似，禹洲近年來的規(guī)模擴(kuò)張?jiān)从谌珖瘧?zhàn)略的鋪開。禹洲起家于廈門，目前在廈門房地產(chǎn)市場的占有率約為11%，排名第一，2013年之后逐步向外拓展，集中于一線和二線城市，2016年將總部搬到上海，布局范圍進(jìn)一步拓展至一線城市的周邊衛(wèi)星城市。

　　半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，除了廈門和福州，禹洲已經(jīng)進(jìn)入福建省外的六個(gè)核心市場，分別是南京、合肥、蘇州、杭州、上海和天津。今年前7個(gè)月，來自上述一二線城市的合約銷售占比為59%，而福建省所占比例從2016和2015年的42%和59%降至37%。

　　截至目前，公司的土地儲備總可供銷售建筑面積達(dá)1013萬平方米，約80個(gè)項(xiàng)目，其中80%以上集中于一二線城市，分別分布于長三角、華中、環(huán)渤海、大灣區(qū)及海西地區(qū)共15個(gè)城市。

　　公司今年前7個(gè)月在天津、蘇州、廈門、杭州、南京、漳州、惠州等地投入90億元，新增113萬平方米的土地儲備。

　　一二線城市之外，禹洲也在尋找三四線城市的布局機(jī)會，在一二線城市限價(jià)限購的大環(huán)境下，對房企而言三四線城市的周轉(zhuǎn)速度更快。禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁蔡明輝分享了禹洲應(yīng)對調(diào)控的策略，“一個(gè)是我們選擇在項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏上面，加大推盤的量。比如我們上半年在安徽的蚌埠，福建的泉州，還有龍巖這些區(qū)域都取得不錯(cuò)的業(yè)績。在一些限購限價(jià)城市，我們通過一些價(jià)格方面的組合等等，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)績。下半年我們也會繼續(xù)堅(jiān)持尋找這些適合的機(jī)會，保證業(yè)績實(shí)現(xiàn)?！?/p>

　　林龍安透露，禹洲的投資標(biāo)準(zhǔn)是，拿地的時(shí)候要考慮收益率，堅(jiān)持區(qū)域深耕，即在已進(jìn)入城市，或者是在已經(jīng)進(jìn)入城市的周邊，同一個(gè)團(tuán)隊(duì)能夠輻射的管控半徑，堅(jiān)持規(guī)模適中，加快周轉(zhuǎn)率水平，于具有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌鲆远啾P聯(lián)動為策略，從而達(dá)到節(jié)省成本及創(chuàng)造品牌溢價(jià)的效果。

　　區(qū)域深耕一直是禹洲的戰(zhàn)略重心所在?！拔覀儸F(xiàn)在進(jìn)入一個(gè)城市，深耕一個(gè)城市，每一個(gè)城市都不會只發(fā)展單一項(xiàng)目，都是三五個(gè)項(xiàng)目以上。這樣多項(xiàng)目的研究可以節(jié)約很多的人力成本，還有采購成本?！绷铸埌惭a(bǔ)充說。

　　根據(jù)禹洲方面公布的數(shù)據(jù)，區(qū)域深耕戰(zhàn)略已經(jīng)有所成效，除了在廈門保持第一，目前禹洲在合肥市場位列前三，在南京的銷售進(jìn)入前十，在上海已經(jīng)進(jìn)入前二十。

　　林龍安還透露，禹洲計(jì)劃在一二線核心地段嘗試長租公寓等持有型物業(yè)，例如準(zhǔn)備將上海的一些土地自持，在合肥把一些和周邊二手房價(jià)格相差較大的土地用做發(fā)展長租公寓等。

　　這基于禹洲對當(dāng)下市場的判斷。林龍安認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場處于面粉貴過面包的階段，對一二線城市的既有土地儲備房企需要仔細(xì)斟酌，“賣了又買不起面包，不賣業(yè)績又上不去?！笨紤]到后續(xù)發(fā)展，禹洲可以將一二線核心地段的部分土地優(yōu)先用于自持。

　　但林龍安也強(qiáng)調(diào)，長租公寓業(yè)務(wù)是現(xiàn)階段禹洲可以嘗試的但不見得是長久之計(jì)，他預(yù)計(jì)公司對長租公寓的投入占比不超過5%，“因?yàn)槲覀冏饨鸬幕貓?bào)率是不高，而且在大陸來講維持在4%左右已經(jīng)很好了，融資的利息都超過4%了，所以是得不償失的。所以你可以做一個(gè)鋪墊，就是城市的布局，但不能作為一個(gè)長線，都不賣了，都做長租公寓，那現(xiàn)金流就斷了?！?編輯：何鈺程)