融創(chuàng)中國（01918）為什么是一家好公司？是一支好的投資標的？

　　因為它有急劇上漲的銷售規(guī)模、最具競爭力的土地儲備、安全的現(xiàn)金、可觀的利潤和較低的估值。

　　至于媒體津津樂道的孫宏斌的眼淚，則證明了這是一個有情有義的漢子，碰上樂視這個爛攤子后并沒有撒手不管，敢接樂視董事長這個燙手山芋，彰顯了企業(yè)家的責任感，這個舉動可以理解為靠譜的管理層。上述種種維度，建立了融創(chuàng)中國的立體形象，中國房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速的過程中，融創(chuàng)極有可能迅速沖進三甲。

　　這么好的公司？為什么不投一點呢？

　　拿地便宜，是孫宏斌最大的信心所在，還記得去年融創(chuàng)中國風卷殘云式的購買土地嗎？在一線城市供給進一步收縮的情況下，融創(chuàng)在中期業(yè)績會上可以自信滿滿地說，暫時不拿地一點問題都沒有。

　　孫宏斌已經(jīng)放話，即使不再拿地，以一年賣5000億人民幣（單位下同）來算，現(xiàn)有貨值可以賣五六年。

　　土儲豐富，讓融創(chuàng)中國追趕房企第一梯隊的路徑變得清晰。而今年銷售越發(fā)迅猛，融創(chuàng)中國將全年銷售目標調(diào)高到了3000億元。

　　這個目標逼近了2016年銷冠中國恒大（03333）3733.7億元的銷售額。

　　9月1日，在港股業(yè)績期尾聲的節(jié)點，融創(chuàng)中國及孫宏斌再次掀起了輿論的高潮，成為各大財經(jīng)媒體心中公認的頭條。

　　眼淚的背后，有著成為中國最佳房企的雄心，有著屬于奮斗者和夢想家的榮光。

　　外行看眼淚，內(nèi)行看規(guī)模，融創(chuàng)中國(01918)為何長著房企前三甲的面相　　土儲是房企的命根子。 “得土儲者得天下”，在現(xiàn)金流周轉順暢的前提下，房企的競爭基本在于土儲量的比拼。粗略計算融創(chuàng)現(xiàn)有土儲量，已然超越昔日老大哥萬科。

　　截至2017年8月25日，融創(chuàng)總土地儲備達到1.01億平方米，按照公司管理層的介紹，這些土儲有41%處于開發(fā)狀態(tài)，預計有超過1.5萬億的貨值。另外，前述土儲不包含13個萬達文旅項目帶來的新增土儲，如果把這一塊的土儲計算進來，再加上約有5000萬平米的舊改項目，融創(chuàng)的土儲量將達到2億平米，貨值超過2.5萬億元。

　　同一時期，同行的土儲是何水平？截至2017年6月30日，中國恒大依然穩(wěn)坐第一的位置，土地儲備建筑面積高達2.76億平方米；碧桂園的土儲也豐富，有2.1億平方米，另外還有潛在土地儲備1.35億平方米。相比之下，萬科稍遜色，其在建及規(guī)劃中土地儲備面積1.16億平方米，另外還有300萬平方米的舊改土儲。

　　值得一提的，根據(jù)萬科銷售簡報披露的數(shù)據(jù)，7月份其新增土儲建筑面積共695.8萬平方米，假設其8月份也保持在這一水平，也就是說加上舊改項目，目前，萬科現(xiàn)有加潛在土儲共約1.26億平方米，低于融創(chuàng)的2億平方米土儲。

　　從土儲看融創(chuàng)雄心?；乜?010年，融創(chuàng)中國的土地儲備面積僅為536萬平方米，而到2016年該數(shù)據(jù)已經(jīng)升至7912萬平方米。公司單在2016年就獲得土地面積5394萬平方米，60%以上為并購所得，坐穩(wěn)了內(nèi)房土儲第四的位置。

　　做火箭般的上升速度并未停止，進入2017年，融創(chuàng)通過收并購大幅增加土地，土儲量步步緊逼萬科。

　　收購取代了公開市場拿地，成為融創(chuàng)開拓的利器。

　　上半年大動作如收購大連潤德乾城全部股權; 收購華城富麗95%的股權；收購天津星耀80%股權等。

　　最亮眼的，在7月收購萬達13個文旅項目，大幅取得近6000萬平方米的土儲，孫宏斌介紹，經(jīng)過計算，這一部分的樓面價僅約1600元平方米。便宜！

　　關于融創(chuàng)的土儲，還有以下幾點值得注意。

　　1、項目不愁賣。公司貨值超過96%位于一二線及環(huán)一線城市，也就是說，融創(chuàng)土儲位于核心熱點城市，都是有人口凈流入，有大量住房需求的地方。

　　2、收并購項目周轉快。這些土儲有71%通過并購方式獲得。并購項目不僅成本低而且周轉快，很多項目在并購當年就能貢獻銷售額，如上半年該公司收購的星耀五洲預計在2017年就可以貢獻20億銷售額。

　　大幅收并購的效益已經(jīng)在中期業(yè)績中體現(xiàn)出來，上半年該公司擁有人應占溢利大增16.8倍，就是收并購的公司貢獻的收益所致。相信，未來這方面還會促進融創(chuàng)的業(yè)績大幅增長。

　　3、地價僅占售價的27%。目前公司布局遍布全國，主要分為8大區(qū)域：北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、東南區(qū)域、廣深區(qū)域、華中區(qū)域及海南區(qū)域。

　　公司管理層在中期業(yè)績會上介紹，這些土儲的平均土地成本在5130元平方米（不含萬達項目），而目前公司的合約銷售均價在18780元平方米，也就是說，地價僅占售價的27%。目前行業(yè)這一平均指標在30%以上。融創(chuàng)項目的利潤空間更大，“抗壓”能力也強，當今年5月房企銷售環(huán)比大幅下滑時，融創(chuàng)依然環(huán)比上升的原因就在這里。

　　現(xiàn)金靠近前三甲

　　若要說土儲關系房企未來發(fā)展，現(xiàn)金流則是當下生死存亡的關鍵。

　　今年的房地產(chǎn)市場有兩個顯著特點，一方面是樓市調(diào)控嚴厲，金融收緊，房企貸款難，許多房企資金面趨緊，財力雄厚的大型房企不斷上演“大魚吞小魚”戲碼，掀起房企兼并購新高潮。

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2017年至7月末，房地產(chǎn)行業(yè)有154宗并購案，涉資2177億元，也就是說平均2天就發(fā)生一起房企并購案，許多資金鏈緊張的小房企就此出局。

　　另外一方面，上半年房企總體銷售強勁，房企補充土儲的熱情不減，拿地依然十分兇猛，土地市場競爭激烈，土地溢價率雖有所回調(diào)，但仍處于較高水平。

　　在這種情況下，如果現(xiàn)金充裕，一來可以抵擋調(diào)控寒風，二則在土地市場上更能游刃有余。

　　自融創(chuàng)收購萬達13個文旅項目后，公司的資金面就一直被外界關注。

　　截至2017年6月30日，融創(chuàng)手上有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（包括受限制現(xiàn)金）約924億元，同比大幅增加32.4%，其中，非受限制現(xiàn)金約707億元。

　　這一水平正在逼近房企前三甲。雖然較中國恒大的2699.3億元有些距離，不過卻逼近碧桂園的1201.3億元和萬科的1075.6億元。

　　在萬達項目付款方面，根據(jù)孫宏斌介紹，共有三筆付款，公司已經(jīng)付了兩筆，已經(jīng)交接了8個項目。這兩筆付款分別為：第一筆150億，第二筆144億。在10月份，還有第三筆款項144億需要付。

　　“萬達項目的現(xiàn)金流非常好，賬上還有兩三百億的現(xiàn)金。”孫宏斌直言。如此看來，前期兩筆付款的錢，項目的現(xiàn)金就可以基本抵銷。　　房企8月銷售依然處于較低水平，不過融創(chuàng)8月合同銷售額305.4億元，同比增長2.37倍。隨著融創(chuàng)銷售逐漸提速，按照公司管理層此前預計，2018年公司開始大幅釋放利潤，并且加上公司暫緩拿地步調(diào)，可以預計，2018年公司的賬上現(xiàn)金依然十分充裕。

　　2020年銷售或能破萬億

　　回到公司的基本業(yè)績，在合同銷售方面，融創(chuàng)自2014年至2016年其年復合增長率達到51%，2017年前8月銷售額同比增長118%。如果2017年能實現(xiàn)3000億的目標，那么，2018年公司的銷售額約在4500億的規(guī)模。

　　根據(jù)管理層介紹，2018年有超過300個項目提供總可售資源為6187億元，這能保證公司的銷售增長。照此速度，公司在2020年便能突破萬億規(guī)模。值得一提的是，從2016年至2018年，公司的權益銷售占比也很高，在70%。

　　從毛利率來看， 自2016年開始公司觸底反彈，2017年中期已經(jīng)達到19.6%的水平。根據(jù)融創(chuàng)管理層的介紹，現(xiàn)在公司還有已售未結轉的項目達2000億，這部分毛利率在25%以上，平均售價在18000元/平方米以上。并且，未來公司項目銷售保持在25%以上的毛利率沒問題，同時凈利率也會保持在10%以上，領先行業(yè)平均水平。

　　隨著加速銷售的現(xiàn)金回籠，及項目的高利潤釋放，管理層對公司的負債率下降也給出了預期：預計到2019年底，公司凈有息負債率能夠到70%以內(nèi)，總資產(chǎn)負債率也能夠降低到70%以內(nèi)。

　　綜上所述，融創(chuàng)在前期不斷收并購，獲得大幅土儲之后，項目布局已經(jīng)基本完成。接下來，公司項目會進入快周轉車道，公司利潤也將進一步爆發(fā)?，F(xiàn)在公司關鍵指標已經(jīng)逼近房企前三甲，而在2017年末或者2018年，我們或能見到公司高速發(fā)展下帶來的更多利潤驚喜。

　　值得一提的是，如果以房企前三甲的估值作比較，融創(chuàng)中國的股價還有很大的上升空間。目前碧桂園的市凈率在2.9倍，中國恒大近6倍，而融創(chuàng)中國還處于1.86倍，遠低于前兩者。價值洼地，不言而喻。