港股即將迎來第五家由內(nèi)房企拆分出的物業(yè)公司。雅居樂（03383）在9月14日晚發(fā)布公告，公司建議分拆物業(yè)板塊——雅生活在聯(lián)交所主板獨立上市。這一消息帶動了雅居樂股價在9月15日上漲2.79%，報11.80港元，當天盤中觸及52周最高價11.92港元，成交量達2913.5萬股，涉資3.39億港元。

　　雅居樂日K圖，行情來源：富途證券

　　牽手綠地，雅生活擬獨立上市

　　雅居樂在公告中稱，9月14日，雅生活就申請雅生活股份于聯(lián)交所主板上市及獲準買賣，向聯(lián)交所遞上市申請表格（A1表格）。按照計劃，雅生活將就上市進行其新股份發(fā)售。

　　按照計劃，在若干條件限制下，合資格股東將于根據(jù)建議分拆進行的股份發(fā)售項下獲提供雅生活股份之保證配額。

　　待建議分拆及上市完成后，雅居樂預期將擁有雅生活不少于50％權(quán)益，而雅生活將仍然為雅居樂地產(chǎn)之附屬公司。

　　根據(jù)公告，分拆集團主要從事物業(yè)管理，物業(yè)銷售，物業(yè)驗收，廣告及旅游服務(wù)。

　　據(jù)媒體報道，在日前舉行的雅居樂中期業(yè)績會上，管理層透露雅生活赴港上市申請準備工作已進入最后階段。

　　綠地在這場拆分大戲中扮演了重要角色。早在兩個多月前，綠地控股(600606)就以一紙公告披露了雅居樂的借力計劃。

　　6月30日，綠地控股宣布，擬將旗下上海綠地物業(yè)100%股權(quán)以10億元的價格轉(zhuǎn)讓給雅居樂物業(yè)，并且計劃與雅居樂物業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，且在未來 5 年內(nèi)，綠地控股開發(fā)的房地產(chǎn)項目將以雅居樂物業(yè)作為優(yōu)先級物業(yè)合作商，并且每年提供給雅居樂物業(yè)最多1000萬平方米的物業(yè)服務(wù)面積。

　　對于想要獲得資本市場門票的雅居樂物業(yè)而言，借力綠地物業(yè)，顯然是一個擴大資產(chǎn)規(guī)模、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而推動上市的捷徑。

　　今年年初業(yè)績會上，雅居樂首次對外宣布，正計劃將旗下物業(yè)集團分拆到香港上市。

　　此后雅生活集團總裁劉德明亦公開表示，2017年雅生活計劃對外接管2000萬平方米物業(yè)，之后每年增長20%。而2016年底，雅居樂物業(yè)板塊收入10.69億元，合約管理的物業(yè)面積約5756萬平方米。

　　內(nèi)地房企拆分物業(yè)上市成浪潮

　　APP觀察到，內(nèi)地房企的物業(yè)拆分上市浪潮始于2014年彩生活（01778）登陸港股。此后，陸續(xù)在港股上市的物業(yè)公司有中海物業(yè)（02669）、中奧到家（01538）以及綠城服務(wù)（02869）。目前業(yè)內(nèi)大佬萬科（02202）、碧桂園（02007）、富力（02777）等都有計劃分拆物業(yè)上市，希望從中分一杯羹。

　　剛剛接手萬科的郁亮曾透露，萬科未來萬億的市值目標，一半將來自新業(yè)務(wù)，其中物業(yè)服務(wù)發(fā)展將成為其主干業(yè)務(wù)。萬科副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全曾透露，萬科物業(yè)和萬科集團現(xiàn)在是股權(quán)控制關(guān)系，目前已經(jīng)實現(xiàn)業(yè)務(wù)分拆，兩者關(guān)聯(lián)交易的比例也正快速下降。“萬科物業(yè)不僅謀求上市，還希望做成中國第一家營收超百億的物業(yè)公司?！?/p>

　　2016年8月31日，碧桂園向中國證監(jiān)會提交建議分拆碧桂園物業(yè)服務(wù)于上交所獨立上市的申請，并于9月7日收到受理通知。

　　根據(jù)招股說明書，碧桂園物業(yè)擬在上交所公開發(fā)行不超過4010萬股股份，且不低于本次發(fā)行后總股本的10%，計劃募集資金11.25億元，分別用于信息化升級改造項目、社區(qū)智能化改造項目、市場拓展項目和社區(qū)服務(wù)中心項目。

　　市場拓展項目使用資金最高，為6.6億元，占募集資金總額的58.67%；其次為社區(qū)智能化改造項目，達到2.43億元。

　　從幕后走向臺前，物管板塊如何突圍？

　　自2014年6月30日在香港分拆上市，并用三個交易日就實現(xiàn)市值反超母公司花樣年控股后，彩生活的高估值樣本成為眾多房企競相效仿的對象。

　　在市場看來，物業(yè)管理業(yè)務(wù)無疑成為房產(chǎn)企業(yè)新的利潤增長點。各家房企瞄準的是社區(qū)O2O業(yè)務(wù)，社區(qū)O2O是對傳統(tǒng)物業(yè)管理的一種補充，數(shù)以萬計的業(yè)主群體是這些房企最大的財富。

　　過去，物業(yè)管理公司一般都是在房地產(chǎn)母公司的庇護下求發(fā)展，如今為何突然扎堆從幕后走向臺前，紛紛追求上市？

　　在國泰君安(601211)分析師劉斐凡看來，大部分房地產(chǎn)公司都有分拆物業(yè)上市的計劃，包括已經(jīng)登陸香港資本市場的中海、綠城、彩生活，另外雅居樂、融創(chuàng)也相繼作出了分拆物業(yè)上市的計劃，說明這是行業(yè)的趨勢。

　　劉斐凡表示，碧桂園物業(yè)的綜合實力位居行業(yè)前十，從規(guī)模上來說具有脫離母公司獨立運營的能力。一旦成功上市，不僅能借助資本市場的力量促進物業(yè)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展，還能給母公司估值提供幫助。

　　第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，預計到2020年，國內(nèi)住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，社區(qū)服務(wù)消費也將超萬億元?；ㄆ煲苍诮盏难袌笾锌春弥袊飿I(yè)管理行業(yè)，其預計物業(yè)管理行業(yè)增長勢頭持續(xù)穩(wěn)定。這也是房企近年來不斷投身這個早前“賠錢賺吆喝”行業(yè)的原因之一。

　　克爾瑞研究此前指出，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域利潤率持續(xù)下降，核心區(qū)域的拿地成本及拿地難度不斷增加，使房企紛紛探索轉(zhuǎn)型。物業(yè)管理領(lǐng)域投入較少，模式較輕，側(cè)重于服務(wù)，更重要的是，物業(yè)管理業(yè)務(wù)也能創(chuàng)造較高的利潤空間。從短期來說，物業(yè)管理可以產(chǎn)生實在的利潤，長期還可挖掘社區(qū)O2O的價值。

　　巨大的市場再加上資本助推，物業(yè)管理已成為房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的最佳試驗場。但目前多數(shù)已上市或計劃上市的物業(yè)管理公司并沒有找到合適的盈利模式，傳統(tǒng)的管理費收取模式可能尚不足以維持公司運作。

　　在眾多物管企業(yè)圍獵下，新登場的雅生活或許要獨辟蹊徑，才能實現(xiàn)在資本市場的突圍。