溫天納

　　日前碧桂園租賃住房REITs(房地產(chǎn)信托基金)掛牌深交所，使香港市場REITS的表現(xiàn)再度引起關(guān)注。REITs的定位是高息，在市場缺乏方向的情況下，高息投資工具特別受到關(guān)注。

　　目前在香港上市的REITs超過10家，每家擁有不同類型的收租物業(yè)，質(zhì)量參差不齊。REITs的吸引力在于高派息,不過REITs的派息取決于旗下資產(chǎn)最終賺不賺錢，更要有持續(xù)性。投資者在部署上，特別需要考慮以下因素。

　　一、香港上市的REITs，不少由香港的地產(chǎn)上市公司分拆出來。如果資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)的而且賺錢，為何上市公司要分拆出來跟公眾投資者分享？主要是企業(yè)需要資金，或是將一些閑置物業(yè)分拆出來，進(jìn)行套現(xiàn)。因此，投資者需要進(jìn)行篩選，上市的REITs不一定是穩(wěn)健的，必須挑選質(zhì)量好的進(jìn)行投資。此外，香港上市的REITs，有不同類型的物業(yè)，有酒店、寫字樓、屋村商場、工廠大廈，投資者在選擇時(shí)，不僅是要篩選息率，更需要挑選物業(yè)的類型以及關(guān)注經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期。

　　二、投資商業(yè)區(qū)辦公大樓、偏遠(yuǎn)地區(qū)的工業(yè)用大樓，旺區(qū)的商業(yè)地鋪，回報(bào)均不一樣。在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，租約的內(nèi)容，以及租務(wù)的議價(jià)范圍亦不一樣，投資者需要考慮物業(yè)涉及的資產(chǎn)性質(zhì)及組合，以及考慮與經(jīng)濟(jì)宏觀或微觀環(huán)境的關(guān)聯(lián)性，投資者一般會(huì)選擇優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)辦公大樓的組合。

　　三、投資者還需要考慮資產(chǎn)的集中度及分散程度，不少REITs擁有分散的物業(yè)種類，當(dāng)中包括停車場、商場、街市，寫字樓等，但也有一些高度集中在幾幢物業(yè)。資產(chǎn)高度集中對(duì)REITs有不利影響，更容易受到宏觀或微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，投資風(fēng)險(xiǎn)亦較高，投資者一般會(huì)回避。

　　四、目前環(huán)球流動(dòng)性開始收緊，息率走勢(shì)對(duì)投資高息工具有直接的影響。如果利率上升，負(fù)債較多的REITs將會(huì)受到?jīng)_擊，涉及的利息負(fù)擔(dān)亦會(huì)上揚(yáng)，派息會(huì)削減而導(dǎo)致吸引力下降。此外，如果利率上揚(yáng)，不少機(jī)構(gòu)投資者或基金將會(huì)轉(zhuǎn)移投資方向，有可能轉(zhuǎn)移至其他息率更高的投資工具上， REITs的股價(jià)也會(huì)受到一定的負(fù)面影響。。

　　五、匯率風(fēng)險(xiǎn)是投資者需要考慮的因素，如果REITs所涉之物業(yè)不在內(nèi)地，而在其他地區(qū)，若美元轉(zhuǎn)強(qiáng)，其他的貨幣便有可能出現(xiàn)貶值，影響所涉資產(chǎn)的收入，是正面或負(fù)面，需要仔細(xì)評(píng)估。

　　目前，股市受到不同因素所影響，導(dǎo)致資本市場無法擺脫震蕩局面，究竟缺乏方向及主題的情況會(huì)維持多久？實(shí)際上，目前影響香港股市的不僅是地緣爭端或貿(mào)易博弈因素，美國利率走勢(shì)同樣影響不輕，目前美國10年期債券息率仍在3%的水平，早前一度超越3.1%，究竟紅線是在那里？筆者3個(gè)月前，覺得紅線是在3.5%，現(xiàn)在略為提升為3.6%。

　　另一方面，A股被國際投資機(jī)構(gòu)陸續(xù)加入國際指數(shù)，而在6月初部分股份也會(huì)正式“入摩”，不排除將分流部分港股市場的資金。

　　今年突發(fā)因素特別多，判斷上容易產(chǎn)生偏差，導(dǎo)致股市大上大落，投資者心情忐忑。不過，在悲觀或樂觀并存的同時(shí)，筆者認(rèn)為投資者不應(yīng)一面倒地單向押注。

　?。ㄗ髡呦迪愀圪Y深金融及投資銀行家）