近來影響內(nèi)房板塊崩塌主要有三個(gè)因素：棚戶區(qū)審批趨嚴(yán)、人民幣貶值、發(fā)改委限制發(fā)外債。 　　在連續(xù)大跌4天后，6月29日，內(nèi)房股全線飄紅!

　　一夜之間，出來力挺內(nèi)房股的聲音不絕于耳。智通財(cái)經(jīng)APP梳理出，首先，棚改從2015年進(jìn)行到現(xiàn)在，關(guān)于棚改貨幣化比例下降以及力度緩慢降低是大趨勢，況且對于深耕大灣區(qū)的內(nèi)房股而言，棚改影響極小，根本不怕地價(jià)房價(jià)跌。

　　其二，近來人民幣持續(xù)貶值，但是也與去年年底的匯率差不多，彼時(shí)的內(nèi)房股要多瘋狂有多瘋狂。

　　此外，最新的6月份房企銷售業(yè)績顯示，TOP20房企半數(shù)以上業(yè)績目標(biāo)完成度過半。智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，前期的內(nèi)房股下挫為市場在恐慌因素主導(dǎo)下的非理性下跌，恐慌過后，地產(chǎn)股的配置價(jià)值凸顯。

　　歷經(jīng)千錘百煉TOP50，還怕啥?

　　內(nèi)房股在經(jīng)歷2017年的瘋漲大漲后，2018年以來，港股市場對內(nèi)房的估值更加強(qiáng)調(diào)負(fù)債指標(biāo)，目前地產(chǎn)板塊的估值已經(jīng)降至3年來的新低，部分主流地產(chǎn)股估值更是處于歷史低位。

　　因此，融資成本增加背景下，加杠桿周轉(zhuǎn)模式的房企估值就得遭遇重壓嗎?

　　其實(shí)，從凈負(fù)債和有息負(fù)債規(guī)模來看，據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2017年，上市房企整體平均凈負(fù)債率達(dá)到76.61%，而部分龍頭的房企的凈負(fù)債率更不高。

　　根據(jù)上市房企2017年財(cái)報(bào)顯示，碧桂園(02007)的凈負(fù)債率僅為56.9%、萬科(02202)更是只有8.8%，此外，融創(chuàng)(01918)已明確表示，計(jì)劃到2019年將凈負(fù)債率降至70%以內(nèi)。

　　值得一提的是，2017年下半年，融創(chuàng)有息負(fù)債只增加了380億，其中包括并表萬達(dá)文旅城增加原有有息負(fù)債291億。這意味著2017年下半年融創(chuàng)自己只增加了89億有息負(fù)債。

　　前期土地儲備較為豐厚、存續(xù)比高的房企，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)震蕩調(diào)整期明顯放慢了拿地的節(jié)奏，以穩(wěn)健為主，投銷比相較于2017年全年出現(xiàn)了不同程度的下滑。

　　在銀根緊縮的大環(huán)境下，隨著資金環(huán)境的收緊，驅(qū)動市場偏好轉(zhuǎn)向更加穩(wěn)健的房企，而頭部房企在負(fù)債空間及拿地優(yōu)勢等方面都具有優(yōu)勢。

　　截止2017年12月31日，恒大、碧桂園、融創(chuàng)和萬科四家房企的土地儲備均超過1億平方米。

　　智通財(cái)經(jīng)APP了解到，主要頭部房企早在年初就已完成融資，資金基本已屬于充裕狀態(tài)。如碧桂園，在2018年首月就配股融資金額超過78億港元，同時(shí)發(fā)行了156億港元的可轉(zhuǎn)股債券。此外新城控股(601155,股吧)(01030)折讓配股籌資15.46億港元。此外中國金茂(00817)、正榮地產(chǎn)(06158)等也都已在資本市場尋求股權(quán)融資。

　　盡管近來人民幣持續(xù)貶值，但是2018年上市房地產(chǎn)企業(yè)的美金債占總負(fù)債比例只有25%，遠(yuǎn)低于2016年的35-36%。

　　行業(yè)中，民營房企美金債比例較低，如融創(chuàng)、龍湖(00960)及龍光(03380)的美金債占比分別只有6%、19%及20%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，即使今年人民幣貶值5%，這對上市房企的核心利潤只有0.8%的影響。

　　對應(yīng)房企2018年的銷售數(shù)據(jù)，其實(shí)大多數(shù)房企在自去年以來已在發(fā)力降杠桿了，2018年將結(jié)算2017年銷售業(yè)績，因此今明兩年房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)將逐步提高。

　　關(guān)于棚改的影響，今年前5個(gè)月，三四線城市剔除棚改貨幣化安置的銷售面積增速仍有20%，較2017年底不降反升。

　　據(jù)浙商證券(601878,股吧)估計(jì)，決策層對政策調(diào)整的底線是不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該不會讓房地產(chǎn)銷售增速發(fā)生金融危機(jī)級別的下滑，因此，全面停止棚改的概率幾乎沒有。

　　野村證券最新研報(bào)指出，有關(guān)棚改及人民幣因素對在香港上市的內(nèi)房企業(yè)影響有限，相信隨著6月強(qiáng)勁銷售數(shù)字公布及中期業(yè)績表現(xiàn)，將帶動市場信心回升。

　　克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的前6月份銷售數(shù)據(jù)，其總體特征為：五六月供應(yīng)放量，37家房企6月超百億，TOP30和TOP100集中度分別近50%和70%，TOP20房企半數(shù)以上業(yè)績目標(biāo)完成度過半。

　　此外，對于規(guī)模房企而言，為了迎合國家戰(zhàn)略訴求，規(guī)模型房企大多走上了“產(chǎn)業(yè)化”路徑，紛紛布局農(nóng)業(yè)、教育、文化、體育、科技等產(chǎn)業(yè)，借此獲取更加可持續(xù)的發(fā)展動力和新的利潤增長點(diǎn)。

　　綜上，隨著調(diào)控政策的長期化以及集中度的大幅提升，經(jīng)歷過大風(fēng)大浪后，規(guī)模房企在融資、拿地、盈利能力等方面的優(yōu)勢盡顯。

　　業(yè)績美麗股東增持，不是錯殺?

　　說了這么多，從最新出爐的6月份銷售數(shù)據(jù)來看，碧桂園銷售金額及銷售面積均居于榜首，此外，新城發(fā)展的權(quán)益銷售額更是由前5月的第十位進(jìn)一步上升至第九位。

　　銷售的飆漲緩解了市場對民營現(xiàn)金流和負(fù)債的擔(dān)憂，目前來看，不管是民營、還是國企地產(chǎn)股，估值都在20倍以下，接下來房企或?qū)愚Z轟烈烈的估值修復(fù)。

　　智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，這一波棚改殺，融創(chuàng)、萬科、佳兆業(yè)(01638)以及龍光等都屬于被錯殺的內(nèi)房股，一來這些房企的項(xiàng)目主要位于一二線城市;二來，這些港股內(nèi)房股很多土地位于大灣區(qū)內(nèi)。

　　粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺在即，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的未來走向成為焦點(diǎn)，各大房企在排兵布陣方面如何重新調(diào)整，也將是獲取更大區(qū)域升級紅利的關(guān)鍵。

　　智通財(cái)經(jīng)APP了解到，萬科的土儲將近八九成位于一二線城市，近兩年偏保守，屬于典型的高現(xiàn)金低負(fù)債。

　　此外，融創(chuàng)的土儲主要位于一二線以及環(huán)一線城市，且絕大部分項(xiàng)目為中高端住宅，棚改的客戶占比應(yīng)該是極少的。

　　盡管碧桂園深耕三四五線城市，目前在建的項(xiàng)目，三分之一的布局是在大灣區(qū)。

　　資料顯示，截至2017年底，碧桂園在大灣區(qū)的土地儲備共計(jì)5081萬平方米，未售貨量可達(dá)4265萬平方米，對應(yīng)貨值5726億元。另外在大灣區(qū)還有7811億元潛在貨量。

　　截至2017年底，佳兆業(yè)土地儲備總量達(dá)2200萬平米，其中，大灣區(qū)土地儲備約1300萬平米，貨值超3000億元，有一半以上在深圳。同時(shí)，作為最早參與深圳舊改的企業(yè)之一，佳兆業(yè)擁有深圳大量城市更新類優(yōu)質(zhì)土地儲備。豐富的土地儲備和舊改儲備將為佳兆業(yè)的再次騰飛奠定基礎(chǔ)。

　　除了佳兆業(yè)，龍光地產(chǎn)在大灣區(qū)的土儲更加不容小覷。截至2017年底，龍光總土儲貨值高達(dá)人民幣5200億元，其中粵港澳大灣區(qū)貨值占比超過80%。此前，花旗、瑞信、匯豐、中銀、等多家國內(nèi)外知名券商均看好龍光地產(chǎn)。

　　值得一提的是，6月26日反彈最為犀利的為新城發(fā)展控股，漲幅達(dá)14.7%。其實(shí)新城發(fā)展算是比較抗跌的內(nèi)房股，2017年毛利率及ROE分別高達(dá)33.27%、34.47%，此外管理層公開表示今年完成1800億銷售額完全沒有問題，花旗更是大膽預(yù)測，新城發(fā)展今年銷售額將逾2000億元。

　　因此，要不是遭遇此波錯殺，新城發(fā)展很有可能沖破前期高點(diǎn)，開啟主升浪。

　　據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP統(tǒng)計(jì)，今年以來，出現(xiàn)高管增減持、且市值在50億港元以上的港股上市公司共有54家，大部分增持行為集中在房地產(chǎn)行業(yè)。

　　如6月以來，新城發(fā)展控股股東王振華曾多次增持，最近一筆增持于6月25日公開市場增持合共50萬股公司普通股，平均價(jià)格約為每股7.1560港元。此外，龍湖、中國金茂、融信中國(03301)、中國奧園(03383)以及碧桂園等，今年以來股東均有增持。

　　市場這一波非理性下跌，讓港股不少內(nèi)房股價(jià)值凸顯，作為老板肯定更加明白自己企業(yè)價(jià)值所在，也是表明信心市值維護(hù)最好的方式。

　　現(xiàn)在回想起來，早在6月初，主要內(nèi)房股5月份靚麗業(yè)績發(fā)布時(shí)，彼時(shí)大行及機(jī)構(gòu)就曾表示：低吸優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的好機(jī)會到來了!總之，還是那句話，價(jià)值投資會遲到，但一定不會缺席，6月份銷售數(shù)據(jù)已足以說明一切。

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