與2017年相比，禹洲地產股份有限公司（01628.HK，以下簡稱“禹洲地產”）今年上半年的業(yè)績顯然不算“亮眼”。今年上半年禹洲地產實現(xiàn)累計銷售金額214.94億元，同比增幅僅為0.03%。

　　在此情況下，日前禹洲地產發(fā)布公告表示，公司以38億元收購沿海家園部分項目資產交易事項，由于訂約方需要更多時間完成盡職調查及重組，訂約方訂立補充協(xié)議，以進一步延長先決條件的達成日期到2018年8月31日或之前。

　　7月30日，禹洲地產公告表示，以債務證券發(fā)行方式發(fā)行于2021年到期本金總額為4.25億美元按年利率7.90%計息的優(yōu)先票據（以下簡稱“新票據”）的上市及買賣。新票據將與2018年5月11日禹洲地產發(fā)行的于2021 年到期金額為2億美元的7.90%優(yōu)先票據合并并組成單一系列。另據禹洲地產7月23日公告，公司擬將進一步發(fā)行所得款項凈額主要用作現(xiàn)有債務再融資。

　　禹洲地產相關負責人回應《中國經營報(博客,微博)》記者采訪時表示，收購項目目前已經在為禹洲地產貢獻業(yè)績?！氨敬问召彺鷥r為38億元，已包含在禹洲地產2018年的總體買地預算中，此外按照付款進度分批逐筆償付代價，對公司的現(xiàn)金流及負債率水平無重大影響?！?/p>

　　上半年業(yè)績幾無增長

　　日前，禹洲地產發(fā)布2018年6月未經審核的營運數據。數據顯示，禹洲地產6月份的合約銷售金額為人民幣30.18億元，銷售面積為19.38萬平方米。2018年上半年，集團實現(xiàn)累計銷售金額214.94億元，累計銷售面積為157.78萬平方米。

　　今年3月底，在禹洲地產2017年度業(yè)績會上，集團董事局主席林龍安曾滿懷信心地表示，未來禹洲地產將有序推進規(guī)模、利潤和控制負債比例，“2020年實現(xiàn)1200億元不會有問題”。但禹洲地產目前僅完成了年度目標的三分之一。

　　不過，禹洲地產相關負責人在接受本報記者采訪時表示，全年600億元銷售目標不會做出調整?！跋掳肽?，禹洲地產在蘇州、合肥、南京、天津、武漢、廈門將有更多全新項目陸續(xù)推出。禹洲地產將根據自身項目銷售節(jié)點，靈活結合市場實際情況進行推盤。我們有信心能完成這一目標?！?/p>

　　克而瑞研究顯示，2018年上半年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜中，禹洲地產位列流量金額排行榜第61位。而在2017年度流量金額排行榜中，禹州集團排在第56位。

　　另據克而瑞相關研究報告，2018年上半年，TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。特別是二季度以來，受益于部分一二線城市預售政策的松動及熱點二三四線城市的持續(xù)火熱，房企銷售業(yè)績迎來高峰。TOP100房企二季度實現(xiàn)銷售業(yè)績2.6萬億元，較一季度增長35%。TOP20房企中，大部分業(yè)績完成度超過40%。

　　禹洲集團相關負責人在回應本報記者采訪中提及，公司今年上半年業(yè)績表現(xiàn)與推盤計劃調整有關。2017年上半年禹洲地產供貨占全年計劃可推貨值的50%。2018年禹洲地產全年計劃可推貨值超過920億元，其中上半年供貨占比為35%，下半年占比為65%。所以上半年合約銷售額在去年高基數的情況下，看起來同比增長不是很多，但目前業(yè)績表現(xiàn)與推盤節(jié)奏及預期相符，去化情況維持樂觀水平。

　　在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，禹洲地產上半年業(yè)績“幾無增長”的原因在于，雖然公司實施全國性布局，但其在杭州、武漢、合肥等二三線城市的布局并不廣泛?！罢哒{控使得很多城市受到波及，其區(qū)域拓展只能到重慶、東北、海南、上海周邊的嘉興、嘉善等地，沒有吃到‘有肉’的一些城市?！?/p>

　　38億收購再延期

　　今年來，房企資金鏈普遍收緊。

　　數據顯示，截至2017年12月底，禹洲地產集團總借貸、公司債券及優(yōu)先票據合共人民幣275.67億元，約有65.14%為人民幣計值，34.86%為港元及美元計值。據公司年報數據，截至2017年12月31日，禹洲地產于2018年到期的銀行貸款為67.04億元，年末賬面金額為93.89億元。

　　在此基礎上，禹洲地產今年5月份斥資38億元人民幣收購沿海家園旗下公司所擁有的7項地產項目資產包也引起較多關注。

　　6月29日，禹洲地產發(fā)布公告表示，公司以38億元收購沿海家園部分項目資產交易事項，以進一步延長先決條件的達成日期到2018年8月31日或之前。禹洲地產方面解釋稱，由于訂約方需要更多時間完成盡職調查及重組，故訂約方訂立了進一步補充協(xié)議。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出：“上半年銷售業(yè)績遲滯加上今年以來整個房企資金鏈都在收緊，以及收購項目中存在去化速度不快的滯銷房產項目，這些會導致放緩并購節(jié)奏的做法?！?/p>

　　據公司方面此前發(fā)布的公告，將斥資38億元收購沿海家園旗下公司所擁有的7項地產項目資產包，權益可售建筑面積逾313萬平方米，主要位于一二線城市，潛在權益貨值超400億元。

　　值得注意的是，據和訊房產報道，根據仲量聯(lián)行的物業(yè)價值評估報告，此次禹洲地產收購的資產包存在著大量滯銷的高空置率房產。如果按照之前的銷售速度，這些資產在短期內并不能及時被去化，將大量占用禹洲地產的資金，并擴大禹洲地產的負債規(guī)模。

　　對此，禹洲地產相關負責人回應表示，收購項目目前已經在為禹洲地產貢獻業(yè)績。其中，2018年可推貨值約35億～40億元，分別是位于武漢、佛山、沈陽的在售項目。另據禹洲地產方面透露，本次收購代價為38億元，已包含在禹洲地產2018年的總體買地預算中，此外按照付款進度分批逐筆償付代價，對公司的現(xiàn)金流及負債率水平無重大影響。

　　盧文曦表示，禹洲地產現(xiàn)在的擴張受到了一定的壓力，為了頂住壓力而收購一部分股份，但這只是禹州地產的部分項目?！拔矣X得有類似于‘小股超盤’的作用。銷售進度需要根據時間情況具體來看，不排除‘賭一把’的成分。也可能有些企業(yè)定價太高，等預售期過去了，公司再重新應對，應該從多方面進行考量?！?/p>

　　根據公告，因為這一次收購，禹洲地產的總負債擴增至330億元以上。截至2017年末，禹洲地產現(xiàn)金儲備為174.98億元，但短期債務規(guī)模由2017年的48億元人民幣上升至167億元。5月3日，禹洲地產發(fā)布公告，建議發(fā)行票據。

　　“短期債務規(guī)模并不等于一年內需要償還的債務規(guī)模。禹洲地產的短期債務167億元中包含3筆合計80億元‘可贖回’的債券，其到期日期分別為2019年、2019年及2020年；由于禹洲地產的債券在資本市場上具有較高的受歡迎程度，絕大部分投資者會選擇繼續(xù)持有?！庇碇薜禺a相關負責人回應稱。

　　對于公司未來的發(fā)展，林龍安充滿信心：“我從去年到今年都不斷增持，配股后，目前我的持股比例升至62.17%，從未賣過自己的股份，我還要逐步增上來?！?/p>