日前，粵海置地控股有限公司（00124.HK，以下簡稱“粵海置地”）發(fā)布業(yè)績預(yù)告，因土地增值稅回?fù)埽?018年上半年凈利潤將迎來增長。不過，收入和利息收入將有所下滑，原因分別為如英居項(xiàng)目銷售減少以及發(fā)展深圳布心項(xiàng)目導(dǎo)致可用資金減少。

　　2013年轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，粵海置地至今已從股東方面獲取三個(gè)即可入市銷售的住宅項(xiàng)目。不過，由于體量較大的珠光路項(xiàng)目近期才完成收購，加之原有項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲，粵海置地近年的業(yè)績表現(xiàn)堪憂。其中，2017年?duì)I收僅為1.87億港元，同比下跌83%。另外，布心項(xiàng)目規(guī)模較大，也消耗了粵海置地的大量資金。

　　粵海置地方面對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者表示，珠光路項(xiàng)目和布心項(xiàng)目首期暫未入市銷售，前者預(yù)計(jì)2018年內(nèi)推出市場。此外，粵海置地方面稱，將會(huì)根據(jù)情況制定相應(yīng)的資金安排計(jì)劃，確保足夠財(cái)務(wù)資源保障公司業(yè)務(wù)和布心項(xiàng)目的發(fā)展需要。

　　營收上演“過山車”

　　7月25日，粵海置地發(fā)布業(yè)績預(yù)告，在2018年上半年，歸屬于公司持有者溢利約6000萬港元，2017年同期為虧損約24.9萬港元。不過，粵海置地凈利潤迎來較大增長的原因，是當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門辦理清繳稅項(xiàng)后，回?fù)芰送瓿鍪廴舾晌飿I(yè)多計(jì)提的土地增值稅。

　　對(duì)于凈利潤的情況，粵海置地表示，預(yù)計(jì)2018年8月份公布中期業(yè)績公告，根據(jù)上市規(guī)則的要求，這期間不能對(duì)外披露相關(guān)業(yè)績信息。

　　事實(shí)上，粵海置地近年的盈利情況并不穩(wěn)定，并非來源于日常經(jīng)營。2015年，粵海置地凈利潤高達(dá)1.75億港元，較上年同期增長約113.7%。不過，粵海置地2015年三項(xiàng)非營運(yùn)收益項(xiàng)目合共獲得約 3.19 億 港元的收益，如收購勝旺有限公司及其附屬公司100%股本權(quán)益產(chǎn)生了收益約2.34 億港元，以及匯兌收益約4800萬港元和長期應(yīng)收款利息收入約 3700 萬港元。而如果剔除以上三項(xiàng)非營運(yùn)收益項(xiàng)目帶來的影響，粵海置地2015年將會(huì)虧損約1.44 億港元。

　　在2016年，粵海置地的凈利潤同樣表現(xiàn)平平，凈利潤僅為1773 萬港元。此外，2017年的凈利潤雖然同比增長177.9%至4929 萬港元，但主要是因?yàn)槌鍪哿巳舾赏瓿钟杏米鲉T工宿舍的物業(yè)以及匯兌收益。其中，匯兌收益為289 萬港元，而出售物業(yè)的收入約1.54 億港元。

　　在上述業(yè)績預(yù)告中，粵海置地亦透露，2018年上半年的收入和利息收入較2016年同期有所減少，原因分別為如英居項(xiàng)目住宅單位銷售減少（大部分住宅單位已于2017年底前出售）以及發(fā)展深圳布心項(xiàng)目導(dǎo)致可用資金減少。

　　需要注意的是，因依賴個(gè)別項(xiàng)目的銷售，粵海置地近年?duì)I收上演“過山車”態(tài)勢?；浐Ｖ玫?014年的營收僅為342萬港元。2015年收購如英居這一住宅項(xiàng)目80%權(quán)益后，粵海置地2015年和 2016 年的營收分別達(dá)到8.58 億港元、10.92 億港元。

　　不過，隨著可售項(xiàng)目的銷售推進(jìn)以及樓市調(diào)控收緊，粵海置地在2017年的營收僅為1.87億港元，同比減少約 82.9%。對(duì)于如英居項(xiàng)目銷售較少的原因，粵海置地坦言，一來受限于當(dāng)?shù)卣畬?duì)物業(yè)售價(jià)的有關(guān)政策，二來公司不想調(diào)低項(xiàng)目余下的住宅單位的售價(jià)。

　　布心項(xiàng)目尚未入市

　　當(dāng)下，布心項(xiàng)目是粵海置地唯一大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，也是唯一投入大量資金的主要在建項(xiàng)目。

　　布心項(xiàng)目占地面積6.7萬平方米，計(jì)入容積率總樓面面積約為43.2萬平方米。截至2018年3月底，布心項(xiàng)目累計(jì)發(fā)展成本及費(fèi)用合共已達(dá)32.3億港元。

　　記者注意到，粵海置地經(jīng)營現(xiàn)金流凈額已連續(xù)兩年為負(fù)值，且金額不斷擴(kuò)大。2016~2017年，該數(shù)值分別為-2.8億港元、-10.8億港元。截至2017年底，粵海置地的現(xiàn)金及銀行結(jié)存合計(jì)7.20 億港元，同比減少約75.8%。

　　2016年和2017年，粵海置地均未借入任何銀行或其他貸款。粵海置地方面表示，公司將根據(jù)市場情況，結(jié)合公司業(yè)務(wù)以及項(xiàng)目發(fā)展需要制定相應(yīng)的資金安排計(jì)劃，確保足夠財(cái)務(wù)資源保障公司業(yè)務(wù)和布心項(xiàng)目的發(fā)展需要。此外，粵海置地方面透露，布心項(xiàng)目首期物業(yè)暫未入市銷售。

　　作為粵海置地的重點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目未來將打造成為涵括商務(wù)公寓、購物中心和寫字樓等業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。

　　按照此前計(jì)劃，布心項(xiàng)目首期商務(wù)公寓及辦公物業(yè)預(yù)計(jì)將于 2018 年第四季度達(dá)到預(yù)售條件，取得預(yù)售許可后將會(huì)進(jìn)行預(yù)售。值得關(guān)注的是，因稀缺利好，布心項(xiàng)目首期項(xiàng)目的商務(wù)公寓或?qū)⑹艿绞袌鲎放酢?/p>

　　7月31日，深圳出臺(tái)樓市調(diào)控新政，明確提到新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售，而個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起 5 年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

　　“深圳商務(wù)公寓市場近年炒作現(xiàn)象明顯，客戶大部分是投資客。此次調(diào)控新政出臺(tái)主要是規(guī)范市場?！痹诮邮苡浾卟稍L時(shí)，深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉指出，相對(duì)其他一線城市而言，深圳商務(wù)公寓新政力度較輕，而且未來新供應(yīng)商務(wù)公寓只租不售，將使得目前存量商務(wù)公寓變得較為稀缺。

　　此外，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹告訴記者，深圳商務(wù)公寓限售政策對(duì)市場影響不大，“房產(chǎn)鎖定5年雖然降低了流動(dòng)性，但實(shí)際上很多客戶持有房產(chǎn)的周期都比較長，甚至?xí)^5年。”

　　項(xiàng)目推進(jìn)遲緩

　　粵海置地前身為珠三角地區(qū)的龍頭金威啤酒，2013年開始轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。除了原舊廠區(qū)布心項(xiàng)目之外，其余項(xiàng)目均是來自股東。

　　2015年4月，粵海置地以5.1億港元的低價(jià)收購彼時(shí)直接控股股東粵?？毓杉瘓F(tuán)有限公司（以下簡稱“香港粵海”）一家全資下屬項(xiàng)目公司的股權(quán)和債權(quán)，從而擁有廣州番禺如英居項(xiàng)目80%的股權(quán)。這個(gè)即可入市銷售的項(xiàng)目，是粵海置地隨后幾年的主要收入來源。

　　截至 2015 年 2 月底，該項(xiàng)目公司就收購該土地及發(fā)展該等物業(yè)的總成本金額約為5.93億元(約 7.47 億港元)，要高于5.1億港元的收購價(jià)格。而且，項(xiàng)目公司資產(chǎn)估值為15.38億元（約19.38億港元）。

　　2017年1月，粵海置地的直接控股股東發(fā)生變化，但最終控股公司依然為廣東粵?？毓杉瘓F(tuán)有限公司（以下簡稱“粵海控股”）。

　　在如英居項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲之際，粵海置地近期以25.28億港元收購粵?？毓善煜鹿?，從而擁有廣州的珠光路項(xiàng)目及寶華軒項(xiàng)目。收購價(jià)格與目標(biāo)公司在兩大項(xiàng)目的投入總成本要低1億港元，此外，目標(biāo)公司主要資產(chǎn)截至2018年3月底的估值高達(dá)45.6億元 (約 56.4億港元)。

　　寶華軒項(xiàng)目僅包括40個(gè)住宅單位及20個(gè)停車位，截至2018年3月底已出售31個(gè)住宅單位。珠光路項(xiàng)目規(guī)模較大，總樓面面積約12萬平方米，其中約7萬平方米作住宅用途，2.3萬平方米作商業(yè)用途以及1.8萬平方米的停車位。

　　記者實(shí)地走訪了解到，寶華軒項(xiàng)目位處舊城區(qū)，周邊被民宅環(huán)繞，項(xiàng)目體量較小，也僅有6層高，不少業(yè)主已經(jīng)入住。另外，項(xiàng)目現(xiàn)場墻上雖然依舊張貼著項(xiàng)目宣傳信息，但已無銷售中心，也無銷售人員。

　　此外，大體量的珠光路項(xiàng)目雖然工程接近完工，但同樣也未搭建銷售中心，現(xiàn)場不見銷售人員。而且，記者環(huán)饒項(xiàng)目一圈，并未看見該項(xiàng)目的名稱。記者近日查詢廣州官方房地產(chǎn)信息平臺(tái)“陽光家緣”獲悉，珠光路項(xiàng)目名為粵海珠光雅舍，目前并未取得預(yù)售證。

　　“珠光路項(xiàng)目暫未正式對(duì)外開放銷售接待。”粵海置地方面稱，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2018年內(nèi)入市銷售。

　　據(jù)相關(guān)報(bào)道，對(duì)于備受關(guān)注的新收購計(jì)劃，粵海置地董事會(huì)主席黃小峰在2018年6月的股東大會(huì)上曾表示，目前暫無其他收購安排或考慮，現(xiàn)階段主要加快珠光路項(xiàng)目以及寶華軒項(xiàng)目的銷售，以實(shí)現(xiàn)資金回籠。