近日，筆者有幸參加了一個(gè)投資者調(diào)研團(tuán)活動(dòng)，實(shí)地考察了大灣區(qū)龍頭房企佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）位于深圳的項(xiàng)目。之所以參與此次調(diào)研，原因有三：一是作為地處深圳的投資人，佳兆業(yè)一直是我心頭所念及的優(yōu)質(zhì)公司，去年公司復(fù)牌后在資本市場(chǎng)一騎絕塵的表現(xiàn)目前仍記憶猶新；二是公司以舊改著稱，筆者希望能夠?qū)嵉靥奖P(pán)，與公司的舊改項(xiàng)目來(lái)一次"親密接觸"；三是考慮到房地產(chǎn)板塊在悲觀情緒作用下已經(jīng)過(guò)度反應(yīng)，這給了投資者一個(gè)極佳的機(jī)會(huì)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)企業(yè)"尋寶"，透過(guò)市場(chǎng)的一線情況，驗(yàn)證自己的投資判斷。

　　實(shí)地看盤(pán)：項(xiàng)目位置優(yōu)越 銷(xiāo)售表現(xiàn)領(lǐng)先

　　接下來(lái)我將所看的兩個(gè)項(xiàng)目的最新情況簡(jiǎn)介如下：

　　佳兆業(yè)未來(lái)城，銷(xiāo)售冠軍的典范。2018年上半年，未來(lái)城在成交套數(shù)和成交金額上取得了深圳市龍崗區(qū)銷(xiāo)量雙料冠軍（見(jiàn)圖一）。9月22日，該項(xiàng)目一期進(jìn)行了加推，2棟共計(jì)313套住宅入市。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，未來(lái)城摘取了深圳市10月份樓盤(pán)成交龍虎榜的成交量榜首，展現(xiàn)了強(qiáng)勁的去化能力。

　　該項(xiàng)目位于龍崗中心區(qū)的大運(yùn)新城，占地面積約4.9萬(wàn)平，總建筑面積約28萬(wàn)平，項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)。2017年12月，該項(xiàng)目一期首批房源入市，隨即取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。從調(diào)研的情況來(lái)看，截至今年11月上旬，該項(xiàng)目一期住宅基本基本上已經(jīng)售罄。圖一：2018年上半年深圳市龍崗區(qū)樓盤(pán)成交榜

來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)

　　佳兆業(yè)鹽田城市廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越的山海綜合體。該項(xiàng)目位于鹽田區(qū)居住人口最密集的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，為鹽田最大規(guī)模城市更新項(xiàng)目，屬政府招標(biāo)，異地回遷類(lèi)型。項(xiàng)目占地面積26.56萬(wàn)平，總建筑面積107.09萬(wàn)平，是一座涵蓋住宅、商業(yè)、公寓、辦公等多種業(yè)態(tài)的山海綜合體，項(xiàng)目與地鐵8號(hào)線鹽田路站（在建）銜接，交通位置優(yōu)越。項(xiàng)目已經(jīng)在10月20日開(kāi)盤(pán)，首期推出300多套住宅產(chǎn)品，備案整體均價(jià)5.4萬(wàn)每平，房源均為精裝入市，目前正持續(xù)熱銷(xiāo)中。圖二：深圳佳兆業(yè)鹽田城市廣場(chǎng)

來(lái)源：公司官網(wǎng)

　　總的來(lái)看，這次參觀給筆者留下了深刻印象：佳兆業(yè)未來(lái)城和佳兆業(yè)鹽田城市廣場(chǎng)都是由佳兆業(yè)操盤(pán)的大型舊改項(xiàng)目，并且打造的都是涵蓋住宅、公寓、商業(yè)的城市綜合體，而這其中鹽田項(xiàng)目是山海資源豐富的大型綜合體。兩個(gè)項(xiàng)目的地理位置都很優(yōu)越，且有較大的發(fā)展前景，市場(chǎng)認(rèn)可度也非常高。未來(lái)城項(xiàng)目即使即將售罄，但仍然有不少慕名而來(lái)探訪的客戶。另外，對(duì)于佳兆業(yè)鹽田城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，即使是工作日期間，現(xiàn)場(chǎng)看房的人也是絡(luò)繹不絕，展現(xiàn)了強(qiáng)大的吸引力。

　　除了上述兩個(gè)在售項(xiàng)目，據(jù)筆者所了解，市場(chǎng)備受矚目的另一大型舊改城市綜合體項(xiàng)目-深圳平湖佳兆業(yè)廣場(chǎng)也將于近期面世。該項(xiàng)目占地面積約17萬(wàn)平，建筑面積約65萬(wàn)平，為深圳市第四大交通樞紐平湖站物業(yè)，未來(lái)可實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃中的3條地鐵線路、2條城際鐵路及4大高速的無(wú)縫接駁。項(xiàng)目地處平湖區(qū)核心區(qū)位，除了自身所配備的8萬(wàn)平商業(yè)外，還毗鄰約10萬(wàn)平的華南區(qū)最大的奧特萊斯，居住氛圍相當(dāng)成熟；加上深圳"前海后陸"新政策的扶持，平湖將成為承接前海自貿(mào)區(qū)金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略大后方，未來(lái)的區(qū)域價(jià)值自然不言而喻。據(jù)了解，項(xiàng)目首期將推出逾700套住宅及公寓產(chǎn)品，這勢(shì)必又將成為區(qū)域性的標(biāo)桿物業(yè)，深圳市場(chǎng)所追捧的下一個(gè)投資熱點(diǎn)。圖三：深圳平湖佳兆業(yè)廣場(chǎng)

來(lái)源：公司官網(wǎng)

　　走訪下來(lái)，筆者認(rèn)為，佳兆業(yè)在城市更新上的優(yōu)勢(shì)可以歸納為以下幾點(diǎn)：

　　首先，佳兆業(yè)在選取舊改項(xiàng)目上眼光非常獨(dú)到。以未來(lái)城項(xiàng)目為例，公司早在2014年即拿下了這塊原為眼鏡廠的工業(yè)用地。隨著2016年深圳"東進(jìn)戰(zhàn)略"的提出，該地塊周邊最終被規(guī)劃為深圳東部發(fā)展的核心地帶，并且在一街之隔的位置還將建設(shè)約700米高的高樓，同時(shí)周邊還聚合了多維交通樞紐、國(guó)際大學(xué)城、國(guó)際大運(yùn)場(chǎng)館等優(yōu)質(zhì)資源。這樣一塊普通的工業(yè)用地到最后在這樣的偶然和必然中成為了購(gòu)房者眼中的香餑餑，引發(fā)了市場(chǎng)的搶購(gòu)熱潮，而佳兆業(yè)無(wú)疑也將在這其中受益匪淺。

　　另外再觀之鹽田項(xiàng)目，同樣的道理，作為地處鹽田區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口規(guī)模均占該區(qū)半壁江山位置的項(xiàng)目，其地理優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目還坐擁了鹽田背山面海的稀缺資源優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是當(dāng)下還是將來(lái)都將有著極強(qiáng)的吸引力。

　　其次，佳兆業(yè)擅長(zhǎng)于操盤(pán)大型綜合項(xiàng)目。公司圍繞住宅豐富和完善周邊配套設(shè)施，致力于打造成集住宅、商業(yè)、公寓、辦公于一體的城市綜合體。在這一過(guò)程中，佳兆業(yè)不僅極大的滿足了業(yè)主們高品質(zhì)的生活需求，同時(shí)也有力的提升了項(xiàng)目的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了公司多元化業(yè)態(tài)發(fā)展路徑。

　　最后，深有體會(huì)的一點(diǎn)是，佳兆業(yè)項(xiàng)目在深圳的口碑很好。從與看盤(pán)的客戶的交流中，我們留意到很多人都是沖著佳兆業(yè)的高品質(zhì)住宅而來(lái)。另外，公司在舊改這一塊深耕多年獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是與有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，還是在舊改過(guò)程中與多方利益關(guān)聯(lián)方的談判等，佳兆業(yè)都積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，并且能夠快速的推動(dòng)項(xiàng)目的落地。從調(diào)研中與相關(guān)人員的交談來(lái)看，公司多年在深圳舊改市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)可謂是名利雙收，不得不讓人服氣。

　　基本面：底子厚 價(jià)值逐步釋放

　　以上是圍繞實(shí)地探訪進(jìn)行的概括，相信各位對(duì)佳兆業(yè)的實(shí)力應(yīng)該有了進(jìn)一步的了解。接下來(lái)不妨透過(guò)更多的數(shù)據(jù)來(lái)看看公司的價(jià)值所在。

　　佳兆業(yè)舊改潛力強(qiáng)勁。佳兆業(yè)在市場(chǎng)素有"舊改之王"的稱號(hào)。從公司的舊改規(guī)模來(lái)看，這個(gè)稱號(hào)名副其實(shí)。公司目前舊改項(xiàng)目在全國(guó)范圍內(nèi)總占地面積近2700萬(wàn)平米。而這其中深圳舊改項(xiàng)目占比最大，占地面積多達(dá)到近一千萬(wàn)平米，占比37%（見(jiàn)圖四）。其次廣州、中山亦有較高儲(chǔ)備，分別達(dá)近600萬(wàn)和700 萬(wàn)平米的水平，而三個(gè)地方共計(jì)算下來(lái)預(yù)估的貨值更是超過(guò)了萬(wàn)億元。此外惠州、珠海、上海等城市也有舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。圖四：佳兆業(yè)舊改資源

來(lái)源：安信國(guó)際

　　隨著公司在舊改領(lǐng)域的持續(xù)耕耘，公司舊改項(xiàng)目集中供貨供地期已經(jīng)到來(lái)，而這其中尤以深圳表現(xiàn)最為明顯。從今年公司的推盤(pán)情況看，四大舊改項(xiàng)目（包括深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、深圳佳兆業(yè)未來(lái)城、平湖佳兆業(yè)廣場(chǎng)以及鹽田佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)）就相繼進(jìn)入供貨階段。從公司計(jì)劃來(lái)看，下半年佳兆業(yè)在深圳主力在售舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)整體貨值將達(dá)到437 億元（見(jiàn)圖五），充足的貨源無(wú)疑給了公司今年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了較大的保障。圖五：佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目收獲期已到

來(lái)源：公司業(yè)績(jī)演示文件

　　佳兆業(yè)強(qiáng)大的城市更新項(xiàng)目孵化能力實(shí)屬行業(yè)典范。根據(jù)公司2017年中期業(yè)績(jī)的披露，其城市更新已落成和在建項(xiàng)目的建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，大部分都是深圳的項(xiàng)目，成功孵化的舊改項(xiàng)目地反映了佳兆業(yè)舊改專家的實(shí)力。投行安信國(guó)際在報(bào)告中指出，佳兆業(yè)龐大的舊改項(xiàng)目規(guī)模為公司帶來(lái)了優(yōu)質(zhì)而低成本的土儲(chǔ)，將會(huì)支持公司未來(lái)的增長(zhǎng)。

　　單從舊改規(guī)模角度來(lái)看，公司是當(dāng)之無(wú)愧的"舊改之王"，而從舊改區(qū)域分布來(lái)看，公司在大灣區(qū)的舊改體量可謂雄厚。回溯歷史，我們可以發(fā)現(xiàn)佳兆業(yè)能夠獲此殊榮，也正是其從一開(kāi)始即在珠三角地區(qū)扎根于這一核心業(yè)務(wù)，參與到珠三角城市群的舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)、爛尾樓等在內(nèi)的城市更新項(xiàng)目，最終在成功分享城市化進(jìn)程紅利的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了自身的飛躍。

　　深耕大灣區(qū)，擁抱百年發(fā)展大機(jī)遇。如今隨著粵港澳大灣區(qū)概念的提出，昔日的珠三角城市群也開(kāi)始面臨全新的發(fā)展機(jī)會(huì)。對(duì)于佳兆業(yè)而言，公司在這一區(qū)域深耕多年，積累了豐富的土儲(chǔ)和舊改資源，可以說(shuō)是走到了房地產(chǎn)的最優(yōu)賽道里，并有望因此而迎來(lái)新一輪的業(yè)績(jī)騰飛。

　　用數(shù)字來(lái)看公司的土儲(chǔ)部分，粵港澳大灣區(qū)對(duì)佳兆業(yè)的重要性不言而喻。除卻上面提到的舊改內(nèi)容部分，公司總土儲(chǔ)2200萬(wàn)平米中，位于大灣區(qū)土儲(chǔ)的比重就高達(dá)57%，即1261萬(wàn)平米。如若以貨值方面來(lái)看，公司土地儲(chǔ)備總貨值將近3800億元，其中大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備就接近2500億元。圖六：佳兆業(yè)土儲(chǔ)分布

來(lái)源：公司業(yè)績(jī)演示文件

　　公司已經(jīng)與粵港澳大灣區(qū)的區(qū)域發(fā)展高度綁定在一塊，未來(lái)隨著大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰飛和城市化進(jìn)程不斷邁向縱深，相信佳兆業(yè)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)勢(shì)必也將帶給我們更多的期待?？偨Y(jié)

　　佳兆業(yè)豐厚的土儲(chǔ)和舊改資源為其后續(xù)發(fā)展來(lái)的增長(zhǎng)提供了可持續(xù)的能量，尤其是在核心城市龐大的舊改規(guī)模給了公司成本較低的土儲(chǔ)，這將有力的提振公司未來(lái)的盈利水平，成為佳兆業(yè)中長(zhǎng)期增長(zhǎng)的核心動(dòng)力所在。

　　佳兆業(yè)從起家至今，借助時(shí)代的紅利與機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了層層飛躍，如今再度趕上大灣區(qū)發(fā)展的大勢(shì)，有望實(shí)現(xiàn)新一輪的成長(zhǎng)。隨著一座座佳兆業(yè)的超級(jí)大盤(pán)在大灣區(qū)內(nèi)拔地而起，公司的未來(lái)必然也將充滿期待。

　　資本市場(chǎng)已經(jīng)為佳兆業(yè)投下了信心的一票。今年3月及5月，公司分別獲納入恒生綜合大中型股指數(shù)和滬深港通大灣區(qū)指數(shù)；5月，公司獲內(nèi)地評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信給予"AA+"評(píng)級(jí)。今年以來(lái)，包括國(guó)信證券(002736,股吧)、安信國(guó)際及東北證券(000686,股吧)等知名券商紛紛給予了佳兆業(yè)"買(mǎi)入"和"增持"評(píng)級(jí)，反映資本市場(chǎng)機(jī)構(gòu)持續(xù)強(qiáng)化的信心。

　　佳兆業(yè)顯然已經(jīng)練就了其獨(dú)到的致勝法則，作為投資者，押注能看準(zhǔn)歷史大勢(shì)的公司往往更能贏得投資收益的突圍。從這點(diǎn)而言，佳兆業(yè)值得我們高度關(guān)注。