今日，佳兆業(yè)集團(tuán)分拆的佳兆業(yè)物業(yè)(02168.HK)開(kāi)始正式招股，截止時(shí)間為11月29日中午。預(yù)期發(fā)售價(jià)將不低于每股9.08港元，不高于每股10.88港元，發(fā)行3500萬(wàn)股股份，10%作本港發(fā)售，90%作國(guó)際配售。另有15%超額配股權(quán)。一手250股，入場(chǎng)費(fèi)2747.41港元。按照將全球發(fā)售提呈的佳兆業(yè)物業(yè)股份數(shù)目及發(fā)售價(jià)范圍計(jì)算，佳兆業(yè)物業(yè)的市值將介乎約12.71億至15.23億港元。

　　佳兆業(yè)物業(yè)預(yù)期將在12月6日主板掛牌。預(yù)期集資3.18億至3.81億港元。按中間價(jià)每股9.98港元計(jì)算，集資凈額約2.795億港元。

　　據(jù)資料顯示，佳兆業(yè)物業(yè)成立于1999年，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)主要承接佳兆業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，直到2014年才開(kāi)始對(duì)外承接業(yè)務(wù)。截至2018年6月30日，佳兆業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋38個(gè)城市，管理124個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，總在管建筑面積達(dá)2540萬(wàn)平方米，包括101個(gè)住宅社區(qū)及23個(gè)非住宅物業(yè)，其中來(lái)自佳兆業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目86個(gè)。

　　佳兆業(yè)物業(yè)的主要業(yè)務(wù)除了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)以外，還有交付前顧問(wèn)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智能解決方案服務(wù)等。后兩者2017年的營(yíng)業(yè)收入為0.58億元、0.47億元，分別占當(dāng)年總體營(yíng)業(yè)收入的8.6%、7.1%。

　　佳兆業(yè)物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)主要通過(guò)旗下開(kāi)發(fā)的K生活A(yù)PP可以將物業(yè)管理服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)結(jié)合起來(lái)，為業(yè)主提供包括快遞、泊車(chē)、清潔、家居、金融等多元化服務(wù)。

　　業(yè)績(jī)方面，2015-2017年，佳兆業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元；凈利潤(rùn)分別為約5772.0萬(wàn)元、5811.4萬(wàn)元、7144.1萬(wàn)元。2018年上半年，佳兆業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.12億元，凈利潤(rùn)為2303.2萬(wàn)元。

　　可以看出，背靠佳兆業(yè)集團(tuán)，佳兆業(yè)物業(yè)仍持續(xù)獲得資源優(yōu)勢(shì)。佳兆業(yè)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司的收益占比約50.9%，而近年公司獨(dú)立第三方合作項(xiàng)目數(shù)量快速上升，預(yù)計(jì)物業(yè)公司上市后這部分業(yè)務(wù)占比將進(jìn)一步提升。同時(shí)，公司也將籌集資金在社區(qū)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)、智慧社區(qū)方面搶占市場(chǎng)規(guī)模。

　　佳兆業(yè)物業(yè)透露，未來(lái)公司戰(zhàn)略將實(shí)施積極的并購(gòu)業(yè)務(wù)，以快速在不同地區(qū)、不同領(lǐng)域擴(kuò)充公司業(yè)務(wù)規(guī)模；同時(shí)在非住宅物業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模、增值服務(wù)產(chǎn)品、智慧社區(qū)智能家居等方面繼續(xù)發(fā)力。

　　物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模高達(dá)萬(wàn)億

　　在急速城市化、人均可支配收入的增加，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展下，物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)近年來(lái)維持快速增長(zhǎng)。由2012年至2017年，物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的總收益由1749億元人民幣增加至2685億元人民幣，復(fù)合年化增長(zhǎng)率為8.9%。

　　國(guó)海證券(000750,股吧)的一份研究報(bào)告顯示，在消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，物業(yè)管理市場(chǎng)正處于快速增長(zhǎng)的黃金發(fā)展期，預(yù)計(jì)到2030年行業(yè)潛在市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)1.3萬(wàn)億元，相比當(dāng)前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上成長(zhǎng)空間。

　　大多數(shù)中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)公司為各類(lèi)型物業(yè)提供服務(wù)，包括住宅社區(qū)及非住宅社區(qū)。這些物業(yè)公司的業(yè)務(wù)不單覆蓋物業(yè)管理方面，還涉及到住宅區(qū)內(nèi)衣食住行等各方面，囊括了區(qū)內(nèi)的配送、物流、配套服務(wù)等多渠道業(yè)務(wù)。

　　僅住宅社區(qū)O2O方面，其市場(chǎng)規(guī)模大，增速也非常之快。據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告稱(chēng)，2017年，中國(guó)住宅社區(qū)O2O的市場(chǎng)規(guī)劃達(dá)到3179億元人民幣，2012年至2017年的復(fù)合增長(zhǎng)率為73.8%，未來(lái)，住宅社區(qū)O2O的市場(chǎng)預(yù)期會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。于2022年，市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到846.8百萬(wàn)元，2017年至2022年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為21.6%。

　　物業(yè)龍頭業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好

　　面對(duì)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)空間，一眾實(shí)力雄厚的物業(yè)公司欲借助行業(yè)發(fā)展東風(fēng)登陸資本市場(chǎng)，通過(guò)資本之力開(kāi)拓更大的業(yè)務(wù)版圖。近兩年，物業(yè)管理公司上市潮爆發(fā)。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前在A股上市的物業(yè)公司有1家，有62家公司在新三板掛牌。在港股市場(chǎng)上，物業(yè)股共9只。以2014年誕生的第一只物業(yè)股——彩生活來(lái)算，物業(yè)股的上市歷史已有5年。另外，2018年以來(lái)登陸港股市場(chǎng)的除新城悅外，還有雅生活(03319)、碧桂園服務(wù)，占到整個(gè)港股物業(yè)股數(shù)量的三分之一。

　　港股市場(chǎng)上，按照市值來(lái)分，前三大龍頭分別為碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)以及雅生活服務(wù)。

　　碧桂園服務(wù)方面，2018年上半年業(yè)績(jī)，公司實(shí)現(xiàn)收入20.15億元人民幣，同比增長(zhǎng)42.5%；股東應(yīng)占利潤(rùn)4.71億元，同比增長(zhǎng)133.1%；基本每股收益18.84分。

　　　　上半年公司物業(yè)管理服務(wù)收入增長(zhǎng)34.8%至15.63億元，占總收入比為77.6%。公司的合同管理總面積約達(dá)3.86億平方米。收費(fèi)管理總面積約為1.36億平方米。集團(tuán)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積由2017年12月31日約122.8百萬(wàn)平方米增加約14.0百萬(wàn)平方米至約136.8百萬(wàn)平方米，較2017年6月30日約107.4百萬(wàn)平方米增加29.4百萬(wàn)平方米。社區(qū)增值服務(wù)收入增長(zhǎng)52.9%,占總收入比為8.5%，較2017年同期上漲0.6%，社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，均衡性發(fā)展明顯改善；非業(yè)主增值服務(wù)收入增長(zhǎng)97.8%，在集團(tuán)總體收入中的占比為13.7%，較2017年同期上漲3.9%。

　　盈利方面，毛利同比增長(zhǎng)61.5%至7.86億元，毛利率則由34.4%增加4.6個(gè)百分點(diǎn)至約39.0%。主要是由于三大業(yè)務(wù)的毛利率均有所增長(zhǎng)。

　　綠城服務(wù)方面，2018年上半年?duì)I業(yè)收入達(dá)到29.27億元，同比增長(zhǎng)32.9%。2015年-2018年上半年?duì)I業(yè)收入的復(fù)合增長(zhǎng)率為32.3%。

　　　　從綠城服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)作為企業(yè)最大業(yè)務(wù)板塊，創(chuàng)造營(yíng)收20.15億元，同比增長(zhǎng)32%；咨詢(xún)服務(wù)營(yíng)收4億元，同比增長(zhǎng)24%；園區(qū)服務(wù)上半年?duì)I收5.12億元，同比增長(zhǎng)45%,在三大業(yè)務(wù)板塊中增長(zhǎng)最快。

　　雅生活服務(wù)方面，根據(jù)業(yè)績(jī)公告披露， 2018年上半年收入達(dá)到14.1億元，同比增長(zhǎng)103%；股東應(yīng)占利潤(rùn)達(dá)到3.3億元，同比增長(zhǎng)196%；在管面積突破一億平方米，達(dá)到1.09億平方米，同比大幅增長(zhǎng)39.3%；合約面積1.86億平方米，增速達(dá)47.2%。截止2018年6月30日，雅生活集團(tuán)拓展版圖已覆蓋中國(guó)27個(gè)省市自治區(qū)。

　　從已經(jīng)上市的物業(yè)龍頭來(lái)看，不管是營(yíng)收還是凈利潤(rùn)方面，均有大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，也意味著物業(yè)管理領(lǐng)域也將迎來(lái)爆發(fā)期。

　　在業(yè)界看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入白銀時(shí)代。但作為房地產(chǎn)鏈條下游的物業(yè)行業(yè)，它的黃金時(shí)代卻剛剛開(kāi)啟。隨著地產(chǎn)龍頭對(duì)于物業(yè)服務(wù)的分拆案例的增多，也意味著物業(yè)管理也將是房企轉(zhuǎn)型的重要方向。當(dāng)然，作為投資者，對(duì)于物業(yè)股的表現(xiàn)有待持續(xù)關(guān)注。