本文由“信誠證券”供稿，作者為信誠證券分析師陳伯豪，文中觀點不代表智通財經觀點。

　　- 佳兆業(yè)物業(yè)(02168)是由佳兆業(yè)集團(01638)分拆的綜合物業(yè)管理服務供應商，按17年收益計算，公司在中國物業(yè)管理服務企業(yè)中排名第14，在粵港澳大灣區(qū)物業(yè)管理服務公司中排名第7

　　- 招股日期11月26日至29日

　　- 上市日期12月6日

　　- 聯席保薦人中信里昂證券及農銀國際

　　- 收款行中銀香港

　　- 發(fā)售3,500萬股，90%配售，10%公開發(fā)售，另有15%超額配股權

　　- 每股招股價為9.08元至10.88元，集資最多3.81億元，上市開支約6,180萬元人民幣

　　- 按每手250股，入場費2,747.41元

　　- 以上限價10.88元計算，市值約15.2億元(以17年盈利約7,144萬元人民幣計算，市盈率約18倍)

　　- 截至18年6月底 ，平均資產凈值約3.35億元人民幣

　　- 公開發(fā)售分為甲組(500萬或以下申請人)、乙組(500萬以上申請人)

　　業(yè)務

　　- 15至17年收入分別為人民幣4.78億元、5.39億元、6.69億元，今年上半年收入為4.12億元人民幣

　　- 15至17年毛利分別為人民幣1.65億元、1.62億元、2.04億元，今年上半年毛利為1.41億元人民幣

　　- 15至17年純利分別為人民幣5,772萬元、5,811萬元、7,144萬元，今年上半年純利為2,303萬元人民幣

　　- 集資所得其中約50%用作收購或投資其他在市場地位上與其相若的物業(yè)管理公司;20%用作收購或投資從事物業(yè)管理相關業(yè)務及服務等公司;10%用作開發(fā)及推廣K生活移動應用程序及社區(qū)增值服務及產品;10%作推進管理數碼化、服務集中化、程序規(guī)范化及營運自動化;10%作營運資金及一般公司用途

　　- 公司管埋項目地區(qū)約六成來自粵港澳大灣區(qū)，約一成五來自長三角地區(qū)，而約八成五管理項目來自母公司佳兆業(yè)集團

　　- 公司表示，擬于上市后每年派付相當于可供分配溢利25%的股息

　　- 于18年6月底，公司物業(yè)管理服務覆蓋中國12個省、直轄市和自治區(qū)的37個城市，總在管建筑面積達2,540萬平方米。于18年6月底，公司管理124個物業(yè)，當中包括101個住宅社區(qū)及23個非住宅物業(yè)，為約16萬個物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務

　　首次公開發(fā)售前投資者

　　- 18年5月公開發(fā)售前售予三位私人投資者，發(fā)售價4.76元，較招股中間價折讓52.3%，合共占上市后持股1.05%，設六個月禁售期

　　上市后股東架構

　　- 佳兆業(yè)集團(01638)持股73.95%

　　簡評

　　- 佳兆業(yè)物業(yè)為由佳兆業(yè)集團分拆的綜合物業(yè)管理服務供應商，公司約八成五的管理項目均來自母公司佳兆業(yè)集團，近年收入平穩(wěn)增長

　　- 以上限價10.88元計算，市值約15.2億元，以17年盈利約7,144萬元人民幣計算，市盈率約18倍，估值合理