大型房企忙著“活下去”，迷你房企急著上市過冬。

　　今年9月，在傳統(tǒng)的樓市銷售旺季中，房企龍頭萬科(02202)卻歇斯底里的喊著“活下去”，讓整個地產行業(yè)都感到了蕭瑟的秋意。事實上，樓市的悲觀預期，今年以來一直籠罩著整個房地產行業(yè)，各大房企不得不加大銷售力度、加快回款速度、謹慎拿地。

　　誰也沒想到，樓市入秋甚至是入冬的意味這么濃厚。為了熬過這陣寒風，小型房企紛紛赴港上市，需求資本的支持。

　　12月6日，專注于住宅物業(yè)連同商鋪、俱樂部會、幼稚園等配套設施開發(fā)的物業(yè)發(fā)展商萬城控股有限公司(以下簡稱“萬城控股”)，通過了港交所聆正在為登陸港股主板做最后的沖刺。

　　據(jù)了解，萬城控股在2003年成立，并從廣東省惠州市起步，按2018年上半年可供銷售的住宅建筑面積計算，公司為廣東省惠州第12大物業(yè)發(fā)展商，占市場份額約1.4%。期間，萬城控股結識天津及河南省駐馬店的第3方業(yè)務伙伴，業(yè)務范圍拓展到天津及河南省駐馬店。

　　若按土地資源計算，萬城控股目前一共擁有17個發(fā)展項目，土地使用面積約89.7萬平方米，土地儲備面積約210萬平方米，屬于超小型房地產企業(yè);若按年收益計算，該公司2017年凈利潤僅7680多萬人民幣，在房地產企業(yè)中屬于“超迷你型”。

　　分析認為，高房價已經讓房地產市場需求飽和，在行業(yè)經濟增長放緩的情況下，整個房地產行業(yè)面臨重新洗牌。小型房地產企業(yè)由于資金、技術、經營管理相對薄弱，如果資金鏈斷裂很容易會出現(xiàn)經營困難甚至破產。萬城控股此次上市，就是為了獲得足夠的資金支持公司未來的發(fā)展。

　　負債率居高不下 　　萬城控股雖然規(guī)模小，但是負債并不低。

　　據(jù)了解，近年來，房地產行業(yè)在行業(yè)集中度提高的大勢下，規(guī)模與負債往往共生。規(guī)模之上，資金先行，作為資金密集型行業(yè)，房地產因內生性融資較為貧乏、外生性融資依賴強等特點，在做大規(guī)模的過程中，往往伴隨著負債率的提高。

　　但事實上，今年國家發(fā)改委、國資委、人民銀行、財政部、銀保監(jiān)會等多部門都曾發(fā)文，要求做好降低企業(yè)杠桿率各項工作，打好防范化解重大風險攻堅戰(zhàn)，“降負債”已成為一個高頻詞匯，而房地產行業(yè)被列為重點關注對象。與此同時，房地產企業(yè)也紛紛展開去杠桿，降負債的活動。

　　在此背景下，萬城控股作為小房地產商，卻有著居高不下的負債率。據(jù)了解，2015年，萬城控股的資本負債比率為112.6%，資產負債率為97%。2016年，萬城控股還了所有的銀行貸款，未出現(xiàn)資本負債率，但資產負債率為93%。2017年，資本負債比率回升到之前的水平，為111.7%，資產負債率為85%。到了2018年上半年，由于項目的增加，資本負債比率出現(xiàn)飆升，達91%。 未來一年可售貨值大增 　　高負債的背后，往往是規(guī)模擴大的需求。

　　據(jù)統(tǒng)計，萬城控股一共擁有17個發(fā)展項目，僅4個竣工，8個在建，5個未動工。

　　已經竣工的項目有萬城國際一至三期、萬城名座一期、陽光新苑一期及二期、萬城聚豪一期及二期，約10.8萬平方米，貨值約5.57億人民幣。

　　具體來看，據(jù)了解，截至目前，尚未出售建筑面積，萬城國際一至三期約2.8萬平方米;萬城名座一期約4.2萬平方米;陽光新苑一及二期約2萬平方米;萬城聚豪一期及二期約1.8萬平方米。 　　發(fā)展中的發(fā)展項目有萬城聚豪三至四期、萬城名座二至三期、皇冠豪苑、玖龍臺一期、名座廣場、聚瓏灣一期，約91.4萬平方米。

　　據(jù)了解，萬城聚豪三期和四期預計分別將于2022年第4季度和2021年第4季度竣工;萬城名座二期和三期預計分別將于2018年第4季度竣工和2019年第3季度竣工，約27萬平方米，貨值約9.75億人民幣;皇冠豪苑預計將于2019第1季度竣工;玖龍臺一期預計一期將于2020年第4季度竣工;名座廣場預計將于2021年第三季度或前后竣工;聚瓏灣一期預計一期將于2020年第2季度竣工。

　　持作日后發(fā)展的發(fā)展項目有聚瓏灣二期、萬城國際四期及五期、萬城君滙花園、萬城潼湖中心、玖龍臺二期，約108萬平方米。這些項目均尚未開始開放。

　　這意味著，2018年10月-2019年12月底，萬城控股可售面積約37.8萬平方米，包括已竣工的10.8萬平方米和將竣工的27萬平方米。合計貨值約15.32億元人民幣，包括包括已竣工的5.57億元人民幣和將竣工的9.75億人民幣。為未來一年的業(yè)績打下了基礎。

　　據(jù)萬城控股招股書披露，今年上半年，公司實現(xiàn)收入2.63億元，同比增長406%，盈利為3962萬，而同期則虧損781萬元。

　　2015年-2017年，萬城控股分別實現(xiàn)收入5848萬元、8.94億元、9.73億元。值得注意的是，2015年公司虧損660萬，2016年及2017年公司實現(xiàn)盈利，且盈利大增，分別為1.31億及7678萬。 毛利率可觀 　　萬城控股有著小型房地產企業(yè)的共性，可觀毛利率。

　　據(jù)招股書披露，2018年上半年，萬城控股的毛利率為46.8%，同比增長37.24%，比喊著活下去的萬科24.8%。毛利率高處許多。不過，2015年-2017年，萬城控股的毛利率缺表現(xiàn)平平，分別約為26.7%、25.3%、21.1%。 　　萬城控股的毛利率主要受到于相關期間交付的產品組合以及土地成本和發(fā)展成本變化的影響。2018年上半年，萬城控股毛利率大幅，主要是已售每平方米平均售價的增長較每平方米平均銷售成本的增長。

　　據(jù)了解，2018年，萬城控股已售每平方米平均銷售成本為4887元，同比增長9.8%。而每平方米平均售價為6625元，同比增長38.9%。

　　接下來，萬城國際一至三期、萬城名座一期、陽光新苑一期及二期、萬城聚豪一期及二期這些已經竣工的項目，已經取得不錯的毛利率，未來仍將繼續(xù)銷售，有望保證公司的毛利率維持高位。而即將竣工的萬城名座二期和三期，相信毛利率不會低于萬城名座一期，也對公司未來的毛利率有所保障。