受到政策回暖和融資環(huán)境回暖雙重刺激之下，港股房地產(chǎn)板塊走出了持續(xù)的反彈行情。恒生內(nèi)房指數(shù)最近一個月上漲幅度接近15%。個股上，不少優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)上漲幅度也超過了20%。展望2019年，房地產(chǎn)板塊大概率形成結(jié)構(gòu)性分化行情。主要原因是從行業(yè)上看，2019年房地產(chǎn)面臨償債壓力比2018年更甚。

　　根據(jù)【海通證券(600837)、股吧】(600837,股吧)研究所統(tǒng)計， 預(yù)計 19 年地產(chǎn)債償還規(guī)模要在4800億上下。和今年3100億的償還量比較看，明年地產(chǎn)債償還壓力要大幅增加。其中最為集中的月份為2018年12月、2019年1月、3月和9月。（數(shù)據(jù)來源：wind，海通證券研究所）

　　因此，短期融資環(huán)境的回暖只是一定程度只是緩解了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

　　從數(shù)據(jù)上看，2018年前 11 個月地產(chǎn)債發(fā)行量接近 3580 億元，而去年全年才有 1900 億。但今年開始進入償債高峰期，融資款項主要是債務(wù)置換，凈融資同比反而減少。凈融資額今年以來累計僅 1059 億，同比反而減少了 232 億。（數(shù)據(jù)來源：wind，海通證券研究所）

　　2019年，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)端的分化會傳到到公司的現(xiàn)金流上，信用評級及負債端有優(yōu)勢的企業(yè)會更有優(yōu)勢，因此在挑選內(nèi)房標的上一定要關(guān)注負債端具備優(yōu)勢的企業(yè)。

　　而在港股通眾多標的之中，除了各大型龍頭，市值在156億，但凈負債率僅有36.5%的企業(yè)引起了大家關(guān)注，它就是力高集團。

　　一、企業(yè)杠桿均衡，融資成本低

　　力高集團是一家專注在中國開發(fā)中、高端住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商。公司堅持的經(jīng)營理念為“精端著造，創(chuàng)享生活”，隨著跨區(qū)域發(fā)展的策略的執(zhí)行，力高集團已成為具有較強競爭力和區(qū)域品牌知名度的綜合發(fā)展商。

　　根據(jù)公司中期財報顯示，2018年上半年，力高集團凈負債率為36.5%，處于遠遠低于同行的水平。根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，從低到高排名，力高集團2018年中期凈負債率排在行業(yè)的第18名。在港股上市的內(nèi)房企業(yè)中，僅此于萬科，排在第6名。（數(shù)據(jù)來源：公司資料）

　　接下來，再看看公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2018年中期，力高集團借款總額為98.7億元，其中大部分為銀行開發(fā)貸，部分為優(yōu)先票據(jù)。

　　以到期期限分類，截至2018年6月30日，公司的借款中1年內(nèi)到期的債務(wù)為51.1億元，占比為51.8%。由于其中開發(fā)貸占比較大，短期債務(wù)會根據(jù)項目進度進行償還。

　　公司帳上現(xiàn)金及等價物49.5億元，受限現(xiàn)金15.6億元，綜合65.1億元足以覆蓋短期債務(wù)。整體現(xiàn)金流十分健康。（數(shù)據(jù)來源：公司資料）

　　2018年11月，力高集團進一步贖回了利率為7%的5000萬美元優(yōu)先票據(jù)。預(yù)計債務(wù)進一步減少，同時公司的平均資金成本也在持續(xù)下降。

　　負債率低，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)異，支撐力高集團在融資端獲取資金時能夠獲得比行業(yè)更低成本的資金。下圖可以看出，公司近年的融資成本持續(xù)下降，已經(jīng)形成良性循環(huán)。截至2018年中期，力高集團平均借貸成本利率為6.99%，同比下降0.62個百分點。（數(shù)據(jù)來源：公司資料）

　　2018年第四季度開始，內(nèi)房企業(yè)發(fā)行境外債券量有所回升，但是隨著美國加息等因素影響，資金成本不斷高企。11月，恒大旗下子公司部分新發(fā)行外債利率超過12%，而到了2018年12月，有部分企業(yè)境外私募債利率超過了15%。（數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，海通證券研究所）

　　在目前的資金環(huán)境下，穩(wěn)健的現(xiàn)金流和低的融資成本使得力高集團輕裝上陣，為未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來支撐。

　　二、借力資金優(yōu)勢，發(fā)力多元化業(yè)務(wù)

　　力高集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)分為兩大板塊：地產(chǎn)開發(fā)及多元化產(chǎn)業(yè)投資。

　　地產(chǎn)開發(fā)方面，力高集團產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，產(chǎn)品類型涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)、酒店等物業(yè)。在住宅開發(fā)中，堅持產(chǎn)品線開發(fā)與創(chuàng)新，提升產(chǎn)品競爭力，以80/20的產(chǎn)品配置原則（80%的標準化產(chǎn)品，20%的創(chuàng)新產(chǎn)品），聚焦于品質(zhì)剛需及改善性住宅物業(yè)開發(fā)。（數(shù)據(jù)來源：公司資料）

　　公司在區(qū)位上以“3+N+1”的戰(zhàn)略進行布局：

　　1）以3個核心區(qū)域，包括：粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域；

　　2）多個中西部核心節(jié)點城市，包括武漢、西安等；

　　3）1個海外市場，以澳洲悉尼為起步，開拓其它國際市場。

　　根據(jù)公司公告，截至2018年12月，公司合約銷售規(guī)模為219.86億元。而上文了解，公司負債水平較低，現(xiàn)金充裕足以覆蓋短期債務(wù)。這意味著，公司現(xiàn)金流“負擔(dān)”較低，通過傳統(tǒng)業(yè)務(wù)回籠的資金可以快速投入到新業(yè)務(wù)的發(fā)展之中。

　　正是公司健康的負債水平和低于同行的資金成本奠定了公司多元化的基因，而這樣的基因是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)少有的。

　　力高集團的多元化戰(zhàn)略為：在專注深耕房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，圍繞著房子的多重功能，以滿足人們“從幼到老全生命周期”的需求為目標，在匹配客戶的多層次需求，提供多元化的增值服務(wù)方面進行了積極的拓展。

　　截至2018年6月，力高集團先后與愛照護、圓核文旅、中國科學(xué)院寧波材料技術(shù)與工程研究所等多家知名企業(yè)機構(gòu)達成戰(zhàn)略合作，健康商業(yè)、文旅等產(chǎn)業(yè)齊頭并進。

　　其中南昌健康醫(yī)養(yǎng)中心全面營業(yè)以來，將高質(zhì)量的社區(qū)醫(yī)養(yǎng)健康管理模式帶入業(yè)主生活中，業(yè)務(wù)發(fā)展實現(xiàn)快速突破，模式創(chuàng)新將在為主業(yè)增值的同時，進入產(chǎn)業(yè)化投資發(fā)展軌道。

　　目前，力高集團已經(jīng)進入文旅、健康醫(yī)養(yǎng)、教育等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)全價值鏈條，全面實現(xiàn)多元化產(chǎn)業(yè)合縱連橫。

　　隨著房地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟，客戶對于“房子”的要求也發(fā)生了變化，已不再僅僅滿足于居住的單一功能，而是對健康、教育、文化、休閑、甚至金融等附加服務(wù)有了更高層次的需求。

　　而近年房地產(chǎn)的調(diào)控趨于常態(tài)化，推動整個地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直接進入轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。未來地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯也必定隨之發(fā)生變化：1、注重集中度提升；2、注重核心城市的核心資產(chǎn)，多元化深耕；這兩類企業(yè)的長期價值必定越發(fā)突顯。力高集團有望成為后者。

　　結(jié)束：

　　2018年11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境出現(xiàn)回暖，但是對比2019年進一步加劇的償債高峰，不少房企現(xiàn)金流仍面臨風(fēng)險。且境外融資的利率受加息影響持續(xù)攀升，力高集團目前的負債段和融資端優(yōu)勢會形成持續(xù)的優(yōu)勢。

　　公司經(jīng)過多年綜合開發(fā)及運營積累，以傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)為根基，向多元化業(yè)務(wù)拓展，率先拿到未來發(fā)展的“船票”，隨著越來越多業(yè)務(wù)成熟，力高的長期價值將逐漸釋放。