2月12日，據(jù)上交所信息平臺(tái)顯示，紅星美凱龍旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)愛(ài)琴海集團(tuán)申請(qǐng)發(fā)行的“招商固收-愛(ài)琴海商管(一期)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券”被中止審核。

　　該筆資產(chǎn)支持證券擬發(fā)行金額25.44億元，承銷(xiāo)商及管理人為招商資管。就在同一天，紅星美凱龍申請(qǐng)發(fā)行一筆規(guī)模為9.5億元的資產(chǎn)支持證券也被中止審核。此前，紅星美凱龍?jiān)暾?qǐng)發(fā)行一筆規(guī)模50億元供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃及一筆規(guī)模26億元的資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃均獲批準(zhǔn)。

　　對(duì)此，愛(ài)琴海商業(yè)方面2月12日對(duì)記者給出正式回復(fù)：公司于2月12日早上接到交易所電話(huà)通知，由于交易所針對(duì)未來(lái)收益權(quán)ABS有政策性調(diào)整，所以先中止審核，待新規(guī)定下達(dá)后再重新申報(bào)。

　　記者聯(lián)系上海證券交易所相關(guān)部門(mén)詢(xún)問(wèn)多項(xiàng)房地產(chǎn)ABS中止審批的原因，未獲回復(fù)。

　　自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有多家房企申報(bào)的ABS產(chǎn)品被中止審核。進(jìn)入2019年1月，1月29日，“陽(yáng)光壹佰購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額7億元；1月29日，“東亞前海-寶龍地產(chǎn)商業(yè)一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額11.8億元；1月28日，“東興-佳源物業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額9.2億元；1月24日，“中山證券-當(dāng)代節(jié)能置業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額7.9億元……房企ABS被喊停的個(gè)案超過(guò)6宗。

　　同策咨詢(xún)首席分析師張宏偉分析，一般情況下，房企ABS申請(qǐng)被喊停出于兩種情況：一是資產(chǎn)本身質(zhì)量不夠好或者資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不夠好，比如長(zhǎng)租公寓ABS資產(chǎn)包里只有少量長(zhǎng)租公寓，其余均為銷(xiāo)售型物業(yè)，加之2018年下半年頻繁爆發(fā)的“暴倉(cāng)”風(fēng)險(xiǎn)；二是企業(yè)自身有突發(fā)性事件，比如佳源物業(yè)因母公司佳源國(guó)際近期爆發(fā)的市值風(fēng)波。

　　多名業(yè)內(nèi)人士指出，從行業(yè)角度來(lái)看，房企資金兌付問(wèn)題已成資本市場(chǎng)高度關(guān)注點(diǎn)。

　　　　流動(dòng)性收窄

　　上述愛(ài)琴海集團(tuán)ABS產(chǎn)品被喊停，只是業(yè)內(nèi)流動(dòng)性收窄的一個(gè)表現(xiàn)。

　　紅星美凱龍于2015年年中登陸港交所，成為中國(guó)家居流通業(yè)第一股。并于2016年年中宣布開(kāi)始A股市場(chǎng)IPO進(jìn)程，打造A+H平臺(tái)。該集團(tuán)截至2017年6月30日，貨幣資金余額為人民幣約77億元，相比2016年末的約60億元，增長(zhǎng)26.3%。凈資本負(fù)債率由2016年末的39.7%上升至43.4%。

　　自2017年4月26日，紅星美凱龍家居賣(mài)場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃一期，在上海證券交易所成功通過(guò)以來(lái)，多次申請(qǐng)融資，諸多附屬公司向其申請(qǐng)貸款，很難否定紅星美凱龍此次申請(qǐng)的資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃不與其財(cái)務(wù)吃緊有關(guān)。比如，此次申請(qǐng)發(fā)行ABS，愛(ài)琴海集團(tuán)的擴(kuò)張需求可見(jiàn)一斑。已進(jìn)入發(fā)展第6年的愛(ài)琴海集團(tuán)，擴(kuò)張計(jì)劃也經(jīng)歷過(guò)從高速發(fā)展調(diào)整放緩，但仍然在2018年年中提出，到2020年覆蓋100家購(gòu)物中心的中短期規(guī)劃。

　　一名房企負(fù)責(zé)融資的高管認(rèn)為，不排除交易所近期對(duì)個(gè)別產(chǎn)品政策調(diào)整，因此可能收緊了購(gòu)房尾款A(yù)BS和無(wú)抵押的租金收益權(quán)等項(xiàng)目審批，而這些業(yè)務(wù)有的房企早在四年前就做了，比如世茂。

　　公開(kāi)信息顯示，目前世茂主要開(kāi)拓對(duì)商業(yè)自持物業(yè)產(chǎn)品，大部分已經(jīng)落地，其他都在順利推進(jìn)過(guò)程中，這些產(chǎn)品在交易所和銀行間協(xié)會(huì)都大力支持。世茂今年將主要通過(guò)交易所和大型銀行開(kāi)展供應(yīng)鏈ABS等產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，并適時(shí)發(fā)行企業(yè)債。

　　　　一季度謹(jǐn)慎看待

　　經(jīng)歷2018年5月杠桿率高峰之后，2018年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入降杠桿周期，這從2018年9月、10月融資金額連續(xù)下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑可見(jiàn)一斑。

　　進(jìn)入2019年，房企融資需求量大增。2019年1月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。繼2018年9月、10月融資金額連續(xù)下滑，11月份有所回暖12月大幅下滑后，2019年1月40家監(jiān)測(cè)房企融資總額開(kāi)始明顯回升，以債權(quán)融資為主。然而，世茂集團(tuán)執(zhí)行董事湯沸預(yù)估，今年一季度房企融資將延續(xù)去年態(tài)勢(shì)，至少一季度需謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　自從2018年資管新規(guī)出臺(tái)后，銀行理財(cái)非核心資產(chǎn)非標(biāo)成為房企融資一道無(wú)形障礙，房企手上的存量資產(chǎn)以及新增資產(chǎn)，非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)是重要途徑，其中方法之一就是走，然而事實(shí)是，大部分房企在銀行申請(qǐng)非標(biāo)業(yè)務(wù)難度增加，導(dǎo)致房企融資渠道收窄。

　　目前，監(jiān)管部門(mén)正在對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定，這里面最有分歧的可能就是在不同市場(chǎng)發(fā)行的資產(chǎn)的界定。雖然表外融資存在很多不合規(guī)的地方，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展確實(shí)需要表外融資，一下子斷奶，將形成新的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　與此同時(shí)，綜合去年12月份央行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的多份報(bào)告來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金態(tài)勢(shì)仍較為嚴(yán)峻，融資渠道依然受限、融資額度愈發(fā)趨緊，資金成本也在攀升，海外債發(fā)行數(shù)量逐步增多。2019年房企仍處于償債高峰期，銷(xiāo)售端限制較為嚴(yán)格，多重影響因素疊加下，房企如何生存將成為2019年重要話(huà)題。

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