最近在今年1月初，大量外資涌入中國市場。的確，國內(nèi)資本市場經(jīng)過幾年的調(diào)整后，適合的投資機會逐漸增多。

　　其中，內(nèi)地房地產(chǎn)板塊最近表現(xiàn)較為強勢，2019年以來整體板塊上漲幅度達到19%，整體板塊的上漲持續(xù)性十分強。

　　外資機構也紛紛唱好國內(nèi)內(nèi)地板塊。其中，花旗集團表示，盡管市場溫和回調(diào)看起來是不可避免的，但中國房地產(chǎn)板塊今年應該會跑贏大市，交出強勁的業(yè)績單并成為脫穎而出的價值板塊。2019年市場可能會下滑，進而導致銷量下降，但平均銷售價格應該會很堅挺。

　　值得注意的是，2月12日，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥在出席行政會議前例行見記者時表示，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要有望在日內(nèi)公布。香港特區(qū)政府計劃聯(lián)同廣東省及澳門政府，于2月21日在香港舉行有關規(guī)劃綱要的宣講會，共同探討發(fā)展所帶來的機遇。

　　隨著，未來地產(chǎn)行業(yè)“換擋”，未來行業(yè)發(fā)展必定分化，而分化邏輯必定是押注核心區(qū)域。其中粵港澳大灣區(qū)是重中之重。隨著更多相關的政策和規(guī)劃出臺，二級市場又將開啟“地圖炮”。

　　而最近，即將上市的海倫堡又傳來新消息。近年房地產(chǎn)集中上市，而海倫堡在大灣區(qū)深耕多年可謂正好撞在風口之上，立刻引起了市場關注。

　　粵港澳大灣區(qū)：世界一流灣區(qū)的崛起

　　人口流動是反映區(qū)域發(fā)展活力的重要指標。近期粵港澳大灣區(qū)出臺各類政策都持續(xù)刺激著人才向該區(qū)域流動。

　　　　常住人口大幅超過戶籍人口，反映人口總體凈流入。我們可以看到，對比全國各個地區(qū)，當前主要人口流入?yún)^(qū)域是東南沿海及京津地區(qū)；而主要流出區(qū)域是川渝貴、湘鄂贛皖桂、冀豫、陜甘等中西部省份。

　　除了對比國內(nèi)，更重要的是，站在世界的角度才能夠理解粵港澳大灣區(qū)未來發(fā)展的前景。

　　世界著名的三大灣區(qū)三大代表有：紐約灣、舊金山灣、東京灣，“灣區(qū)經(jīng)濟”成為帶動全球經(jīng)濟發(fā)展的重要增長動力，而未來粵港澳大灣區(qū)也將躋身其中。從各個世界大灣區(qū)的GDP對比可以得知，目前我國粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)逐漸追上紐約灣區(qū)。

　　　　與東京灣區(qū)、紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)三大世界灣區(qū)相比，粵港澳大灣區(qū)在占地面積、人口方面有較大優(yōu)勢、港口和機場吞吐量在四大灣區(qū)中名列第一，且領先優(yōu)勢明顯。

　　就土地面積、人口規(guī)模以及相應的人口密度和生產(chǎn)力而言，已經(jīng)超過了舊金山、紐約和東京三個世界著名灣區(qū)經(jīng)濟帶?；浉郯拇鬄硡^(qū)占地面積 56000 平方公里，人口達到 6672 萬，幾乎是東京、紐約和舊金山灣區(qū)的總和。

　　從產(chǎn)業(yè)結構來看，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)上下游產(chǎn)業(yè)供應鏈完備，產(chǎn)業(yè)之間存在梯度，可以互補，能夠實現(xiàn)錯位發(fā)展。

　　　　如果能推動粵港澳大灣區(qū)作為一個整體提供一站式服務，減少要素流動的障礙，將有效提升區(qū)域內(nèi)企業(yè)在國際市場中的競爭力。特別是，“香港+深圳+東莞”一“1+1+1>3”的超級組合將有望打造世界新硅谷。

　　根據(jù)公開資料披露，大灣區(qū)內(nèi)二線城市會因產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動收入，將和一線城市的樓價拉近，長遠的發(fā)展將是區(qū)內(nèi)經(jīng)濟，終究會成為拉動房地產(chǎn)強勢增長的驅動力。因此粵港澳大灣區(qū)地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展前景可想而知。

　　海倫堡：“老”地產(chǎn)商，“新”上市

　　近日，中國房地產(chǎn)開發(fā)商海倫堡中國正計劃為香港IPO交易進行前期推介，并有望成為今年上半年集資額最大的內(nèi)房股。據(jù)了解，公司集資所得擬用作土地收購及現(xiàn)有項目的建設成本等。海倫堡中國截至2018年6月30日止六個月的溢利約5.48億元人民幣，按年上升62%。

　　海倫堡深耕大灣區(qū)多年，即將赴港上市，立刻吸引眾多港股投資者關注，“大灣區(qū)”+“新股”又會產(chǎn)生什么“化學反應”呢？

　　公司創(chuàng)始人及大股東黃熾恒在房地產(chǎn)開發(fā)中以工匠精神著稱，其開發(fā)的“海倫堡”系列產(chǎn)品在業(yè)界頗有聲譽。目前公司的住宅產(chǎn)品一共六個系列：流金系、國際系、灣系、春天系、愛ME系及小鎮(zhèn)系。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，公司2018年全年合約銷售規(guī)模為440億元，位于行業(yè)TOP55-65梯隊。

　　往績記錄期間，海倫堡業(yè)務經(jīng)營實現(xiàn)大幅增長。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，海倫堡的收益分別為人民幣98.02億元、142.27億元、143.55億元，復合年增長率為21.0%。同期，年度溢利分別為人民幣8.36億元、28.98億元、19.80億元，復合年增長率為53.9%。

　　　　我們從公司的土儲可以看出端倪。在區(qū)域布局方面，海倫堡已布局主要位于珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)的12個省及直轄市的31個城市。其中珠三角地區(qū)占比最高，達到42%。

　　　　不過，眾所周知，海倫堡在1998年于廣東省開始發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務，持續(xù)在廣州、珠海、中山、佛山及惠州等地區(qū)持續(xù)深耕。

　　早就在廣東區(qū)域深耕逾20年的海倫堡，在地產(chǎn)開發(fā)方面，尤其在廣州人眼中，其一直以“精品”著稱，在當?shù)囟伎芍^有口皆碑。另外，以粵港澳大灣區(qū)正中間位置的中山市為例，海倫堡已經(jīng)在此深耕了12年。不得不說眼光獨到。

　　　　這些城市都在粵港澳大灣區(qū)一小時經(jīng)濟圈內(nèi)，以42%的占比看，公司在該區(qū)域的貨值超過千億。

　　在珠三角這個大本營以外，海倫堡已開始布局杭州灣地區(qū)，因為杭州灣地區(qū)也是長三角的房價低洼地區(qū)，環(huán)杭州灣大灣區(qū)已被列入國家戰(zhàn)略，而海倫堡已把握先機，先行布局，于今年取得多個項目，未來有望受益于國家紅利。

　　小結：

　　海倫堡亦瞄定正保持高速發(fā)展步伐的粵港澳大灣區(qū)，不但是其重要的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略點，而珠三角更是獲政策大力支持港澳合作的前沿陣地，因此具有不可估量的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　海倫堡于廣東建業(yè)，沉淀多年具有廣泛資源，由此來看，上市后的海倫堡整體業(yè)務都將有望進一步提升，估值亦將不斷放大。

　　以市場預計，海倫堡2018年合約銷售規(guī)模在400-500億元規(guī)模，以其手上貨值逾2000億元計，在強勁的大灣區(qū)和杭州灣經(jīng)濟增長帶動下，足以令公司未來加入年銷售達千億的陣型中。

　　（文章來源：互聯(lián)網(wǎng)）