本文由“信誠證券”供稿，作者為信誠證券分析師陳伯豪，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

　　銀城國際(01902)自2002年起在南京開始從事物業(yè)開發(fā)，物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗超過16年，其后將業(yè)務(wù)擴張至長三角地區(qū)的其他城市(包括無錫、蘇州、鎮(zhèn)江、杭州、馬鞍山及合肥)

　　根據(jù)調(diào)查顯示，公司于2018年在中國房地產(chǎn)百強企業(yè)中排名第93，并于同年被評為江蘇省十大房地產(chǎn)開發(fā)商之一

　　招股日期2月22日至27日

　　上市日期3月6日

　　獨家保薦人工銀國際

　　收款行工商銀行(亞洲)

　　發(fā)售3.54億股，90%配售，10%公開發(fā)售，另有15%超額配股權(quán)

　　每股招股價為2元至2.48元(可下調(diào)發(fā)售價一成)，集資最多8.79億元，上市開支約6,100萬元人民幣

　　按每手2,000股，入場費5,009.98元

　　以上限價2.48元計算，市值約35.1億元(以過去兩年平均盈利約5億人民幣元計算，市盈率約6倍)

　　截至18年10月底 ，平均資產(chǎn)凈值約25億元人民幣

　　公開發(fā)售分為甲組(500萬或以下申請人)、乙組(500萬以上申請人)

　　業(yè)務(wù)

　　15至17年收入分別為人民幣20.9億元、25億元、46.7億元，18年首十個月收入為36.6億元人民幣

　　15至17年毛利分別為人民幣6.44億元、8.7億元、7.83億元，18年首十個月毛利為10.1億元人民幣

　　15至17年純利分別為人民幣9,170萬元、3.48億元、4.2億元，18年首十個月純利為5.65億元人民幣

　　公司通過公開招標(biāo)、拍賣或掛牌出售獲得總占地面積約45.8萬平方米的地塊并通過收購持有土地使用權(quán)的公司股權(quán)而獲得總占地面積約101萬平方米的地塊

　　五大客戶為向其出售物業(yè)的個人及公司買家，來自五大客戶的收益分別占總收入約1.5%

　　公司招露于日常業(yè)務(wù)過程中涉及法律訴訟或糾紛，包括主要涉及與客戶簽訂財產(chǎn)購買協(xié)議、與建筑承包商達成協(xié)議的爭議以及對客戶與抵押銀行之間簽訂的抵押協(xié)議擔(dān)保的索賠?，F(xiàn)時公司向另一名第三方物業(yè)發(fā)展商收購的非全資附屬公司無錫億豐亦涉及多宗關(guān)于延遲向客戶交付物業(yè)的潛在申索及持續(xù)進行的法律程序，并估計于18年10月底，無錫億豐根據(jù)相關(guān)協(xié)議面臨的最高負債為329萬元人民幣

　　集資所得其中約60%作開發(fā)物業(yè)項目的建設(shè)成本;約30%用作償還現(xiàn)有銀行及其他借款;約10%作一般營運資金

　　前期投資者

　　于18年5月，分別發(fā)售1%、1.26%及1%予執(zhí)行董事邵磊女士、高級管理層成員之一吳偉先生及執(zhí)行董事王先生，發(fā)售價為0.0001美元，較招股中間價折讓99%，設(shè)六個月禁售期，而邵女士及王先生被視為核心關(guān)連人士

　　董事認為，此舉可激勵公司董事及高級管理層成員并表彰彼等對公司業(yè)務(wù)發(fā)展作出的貢獻

　　上市前股東架構(gòu)

　　主席黃清平先生持股50.72%

　　主要股東戴先生持股17.67%

　　簡評

　　銀城國際(01902)自2002年起在南京開始從事物業(yè)開發(fā)，去年收入快速增長，按年增長86%，于首百大企業(yè)中排名第93，算是中小型內(nèi)房股，其收入波動較大

　　以上限價2.48元計算，市值約35.1億元，以過去兩年平均盈利約5億人民幣元計算，市盈率約6倍，估值貼近同業(yè)

　　公司于招股書披露多項不合規(guī)事宜，其中一項為附屬公司面臨320萬元的訴訟，投資者宜注意