剛剛公布財報的中國奧園（HK：03383）正意氣風(fēng)發(fā)。

　　2018年，公司實現(xiàn)合同銷售912.8億元，同比增漲100%，這一增速令業(yè)界刮目。

　　同時，奧園成功將旗下物業(yè)服務(wù)公司奧園健康生活集團拆分上市，而在最新發(fā)布的《2019年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)》榜單中，奧園集團排在26位。

　　高速增長的背后，仍難掩奧園的質(zhì)量問題糾紛。這幾年來，奧園旗下樓盤頻現(xiàn)業(yè)主投訴維權(quán)，形象口碑受損，難免影響其市場。

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　　快速擴張或難以為繼

　　財報顯示，2018年，奧園實現(xiàn)合同銷售912.8億元，同比增加100%；全年合同銷售面積約886.3萬平方米，同比增長98%。

　?。▓D據(jù)公司官網(wǎng)）

　　從最近三年銷售金額增幅看，奧園可謂是大步向前。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，其合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長68.8%、78.1%、100%。計算可知，三年間的復(fù)合年增長率達89%。

　　規(guī)模擴張對業(yè)績拉動效率顯著。

　　2018年，奧園年度營業(yè)額為310.1億元，同比增長62%；毛利潤錄得96.3億元，同比增長88%，毛利潤率為31.1%；年度凈利潤為29.4億元，同比增長51%，凈利潤率為9.5%。

　　具體看，營業(yè)額主要來自于物業(yè)發(fā)展收益。物業(yè)發(fā)展收益、經(jīng)營酒店等獲得的其他收益以及物業(yè)投資收益各占95.9%、3.5%和0.6%。

　　伴隨著規(guī)模擴張，公司相應(yīng)的銷售、宣傳管理開支亦是大幅增加。

　　據(jù)財報數(shù)據(jù)，2018年銷售及分銷開支為14.32億元，行政開支17.36億元，分別同比上升54.6%、117.1%。記者注意到，員工薪金增加了近兩倍。

　　費用的增加令奧園2018凈利率同比下降0.7個百分點，為9.5%。歸屬上市公司股東的凈利潤率7.76%，較2017年下降0.82個百分點。

　　從上述數(shù)據(jù)可以看出，奧園正處于高速擴張期中。

　　2017年業(yè)績會上，奧園曾表示，2019年公司規(guī)模要突破1000億，最近管理層也公布了1141億元的年度銷售目標(biāo)，同比增速達25%。

　　對于2019年，中國奧園顯然信心十足，表示將繼續(xù)聚焦大灣區(qū)，深耕重點區(qū)域與城市，鞏固并擴大市場份額，實現(xiàn)快速增長與高質(zhì)量發(fā)展并重，夯實千億級國際化平臺。

　　要注意的是，副總裁、財務(wù)資金總監(jiān)陳志斌在業(yè)績會上稱2019年至2020年是奧園的銷售結(jié)轉(zhuǎn)高峰。

　　根據(jù)房企財報特有的配錯現(xiàn)象，可以推測奧園2019年、2020年的財報數(shù)據(jù)也會比較“好看”。

　　然而，目前房地產(chǎn)行業(yè)低迷、房企巨頭已經(jīng)占據(jù)優(yōu)勢市場份額的背景下，奧園高速擴張策略能夠一直持續(xù)下去嗎？

　　畢竟，2018漂亮的業(yè)績數(shù)據(jù)主要是得益于2016年及2017年樓市的大熱，如今樓市盛宴已經(jīng)散去，奧園很難復(fù)制曾經(jīng)的輝煌了。

　　因此，有業(yè)內(nèi)人士判斷，奧園后續(xù)增長空間有限。

　　較之富力地產(chǎn)巨額負債，中國奧園的財務(wù)情況要好些，但資產(chǎn)負債率也在逐年上升。

　　財報顯示，截至2018年年末，其資產(chǎn)總額約為1888.58億元，負債總額約為1581.24億元。資產(chǎn)負債率和凈負債率分別約為83.7%和58.9%，同比上升5.3和7.9個百分點。前兩年，資產(chǎn)負債率分別為77.97%、78.44%，上升趨勢顯著。

　　再看看凈負債率，為58.9%，相較于2017年的51.0%有所上升，在合理水平內(nèi)。

　　從資金情況看，截止2018年年底現(xiàn)金持有量為396.2億元，盡管報告期內(nèi)總借貸為577.2億元，但鑒于長短期債務(wù)比為1.4，能夠覆蓋237.3億的短期負債，故短期看資金壓力不大。

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　　樓盤頻發(fā)維權(quán)投訴

　　較之銷售的高速增長，奧園旗下的樓盤維權(quán)情況更受關(guān)注。

　　查詢公開資料可知，2018年，奧園在青島市、成都、重慶、株洲、沈陽等多個城市的數(shù)個項目均遭遇了維權(quán)。

　　就連在香港召開2018業(yè)績發(fā)布會的前一天，港薈星城的業(yè)主還舉著“奧園隆基，還我血汗錢”的條幅進行維權(quán)。

　　財報顯示，在各個項目合同銷售中，成都成華奧園廣場貢獻的合同金額最多，為28.37億，居于首位。

　　但恰恰是這個項目，由于虛假宣傳等問題，業(yè)主拒絕收房，在2018年爆發(fā)了200多人維權(quán)。

　　甚至網(wǎng)上還流傳成華奧園廣場工作人員和一位業(yè)主的通話錄音。錄音里，工作人員語氣強勢，稱如果業(yè)主反復(fù)去房管局投訴，對樓盤聲譽造成嚴(yán)重影響，開發(fā)商會單方面解除購房合同。

　　公開資料顯示，奧園廣場是中國奧園集團旗下廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)以2億元成本，于2016年6月8日從四川信托收購成都齊達房地產(chǎn)100%股權(quán)，從而間接收購成都宜華置業(yè)70%股權(quán)，獲得大東展項目對應(yīng)土地權(quán)益，最終項目改名為“成華奧園廣場”。

　　記者幾經(jīng)周折聯(lián)系到奧園廣場一位業(yè)主周先生，周先生并不愿意談及這事，僅稱：“鬧了一年多也就那樣，業(yè)主間也有分歧，反正以后不會再買奧園的樓盤了?！?/p>

　　周先生進一步表示：“之所以買奧園廣場，主要是因為樓盤價格與二手房有倒掛。但后面出了一系列問題，都有點后悔。如果現(xiàn)在要換房，肯定會更理智?！?/p>

　　很顯然，維權(quán)事件的爆發(fā)對奧園的口碑帶來了一定的負面影響。

　　此外，也報道稱，原定于2018年10月31日 交房的安徽合肥奧園城市天地業(yè)主反映小區(qū)內(nèi)“雨污不分流、車位蓋草皮、消防通道太窄”等原因拒絕收房，引發(fā)了群體投訴行動。

　　除了業(yè)主維權(quán)，奧園亦是頻遭監(jiān)管部門點名。

　　如2018年11月6日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站發(fā)布題為《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于公布2018年各地查處的第四批違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單的公告》，奧園旗下的子公司廣東清遠市合創(chuàng)泰富榜上有名。

　　縱觀整個房地產(chǎn)行業(yè)，自去年下半年開始降溫，2019年更是被業(yè)界稱為最難判斷房地產(chǎn)市場走勢的一年，行業(yè)環(huán)境變幻莫測，多數(shù)房企內(nèi)部管理和運營趨于精細化，戰(zhàn)略布局多元業(yè)務(wù)。

　　在這背景下，中國奧園還在粗放式向千億目標(biāo)大邁進，顯得有點不合時宜。

　　編輯|梅婧

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