3月26日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司(1638.HK，以下簡(jiǎn)稱“佳兆業(yè)”)發(fā)布2018年度業(yè)績(jī)報(bào)告。喚醒舊改潛力與戰(zhàn)略前瞻布局的佳兆業(yè)，在春日曙光中，向投資者交出了一份滿意的成績(jī)單，高效業(yè)績(jī)奠定發(fā)展基石，大灣區(qū)龍頭地位持續(xù)鞏固。

　　2018年佳兆業(yè)順利完成全年銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)合約銷售額700.6億元人民幣(單位下同)，同比增長(zhǎng)57%。全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入387億元，同比增長(zhǎng)18%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)33億元，同比上升8%。毛利同比增長(zhǎng)25%達(dá)到111億元，毛利率為29%，較去年提升1.5%；核心凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)304%至47億元；在手現(xiàn)金229億元，同比上升8%，短期償債壓力較小。

　　2018年佳兆業(yè)聚能提速，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與規(guī)模雙高增長(zhǎng)。佳兆業(yè)重點(diǎn)布局大灣區(qū)和全國(guó)一二線核心城市，持續(xù)推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備豐富。憑借前瞻布局與對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)把握，佳兆業(yè)多個(gè)核心指標(biāo)全面向上顯示良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著近期《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺(tái)，坐擁粵港澳大灣區(qū)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的佳兆業(yè)，將持續(xù)享受利好政策，在新一輪城市化中顯著釋放舊改紅利。

　　盈利倍增核心凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)304%

　　2018年，佳兆業(yè)依托前瞻性戰(zhàn)略布局、區(qū)域深耕等多重優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)脈動(dòng)，靈活搶抓銷售窗口期，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)快速增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)合約銷售700.6億元，同比增長(zhǎng)57%，順利完成年度銷售目標(biāo)；合約銷售均價(jià)為18261元每平方米，同比上升14%，合約銷售面積達(dá)383.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38%。數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)2016-2018合約銷售年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到53%，上升趨勢(shì)明顯。

　　在銷售業(yè)績(jī)保持快速增長(zhǎng)的同時(shí)，佳兆業(yè)在盈利方面的表現(xiàn)更加搶眼。年度報(bào)告顯示，2018年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入387億元，同比提升18%。銷售毛利首次突破百億大關(guān)達(dá)到111億元，同比增長(zhǎng)25%；毛利率達(dá)到29%，同比增長(zhǎng)1.5 %；核心凈利潤(rùn)高位攀升，同比大幅增長(zhǎng)304%達(dá)47億元，增幅在已披露業(yè)績(jī)的規(guī)模房企中位居前列。

　　逆勢(shì)增長(zhǎng)方顯真章，佳兆業(yè)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性依舊在延續(xù)。在2019年1-2月部分規(guī)模房企出現(xiàn)銷售同比下滑背景下，佳兆業(yè)銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，兩個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售83.3億元，增速達(dá)到73%。

　　為回饋股東的長(zhǎng)期支持，董事會(huì)建議派末期股息每股9港仙，連同中期股息每股3港仙，全年合共派息每股12港仙。相關(guān)人士表示，佳兆業(yè)年末分紅派息背后顯示了佳兆業(yè)財(cái)務(wù)趨向穩(wěn)健，基本面扎實(shí)。

　　精良土儲(chǔ)80%布局核心城市備能充足

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的高速發(fā)展，土地供應(yīng)逐漸減少、拿地成本持續(xù)走高，一二線市場(chǎng)逐漸步入存量時(shí)代，核心城市的土儲(chǔ)獲取愈發(fā)困難，對(duì)于擁有大規(guī)模一二線土儲(chǔ)的房企來(lái)說(shuō)，先期布局優(yōu)勢(shì)正日益凸顯。

　　一直以來(lái)，佳兆業(yè)長(zhǎng)期緊跟國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略方向進(jìn)行區(qū)域深耕，聚焦國(guó)家宏觀戰(zhàn)略政策支撐、經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力高的城市集群區(qū)域，在與國(guó)家戰(zhàn)略的融合中尋求新發(fā)展與可持續(xù)增長(zhǎng)，為業(yè)績(jī)的爆發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從戰(zhàn)略版圖來(lái)看，佳兆業(yè)重點(diǎn)布局大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、華中、華西及環(huán)渤海五大城市群。截至2018年年底，佳兆業(yè)總土儲(chǔ)達(dá)到2400萬(wàn)平方米，可售貨值超4600億元，覆蓋全國(guó)45個(gè)城市，共擁有152個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在充沛的土地儲(chǔ)備中，一線和重點(diǎn)二線城市占比達(dá)到80%，豐厚的優(yōu)質(zhì)“存糧”，無(wú)疑為佳兆業(yè)贏得了不容小覷的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這點(diǎn)也反映在未來(lái)公司的銷售中，據(jù)此次披露的年報(bào)顯示，2019年佳兆業(yè)整體可售資源約1580億元，可售面積約880萬(wàn)平方米，其中一線城市可售資源占總體的46%，二線城市約占48%。

　　除了優(yōu)質(zhì)的儲(chǔ)備，佳兆業(yè)也在著眼新的賦能。集團(tuán)新增土儲(chǔ)的方式，以舊改供應(yīng)和收并購(gòu)為主，2018年獲取項(xiàng)目逾30個(gè)，并在全國(guó)戰(zhàn)略布局中增添海南拼圖；集團(tuán)新增權(quán)益建筑面積332萬(wàn)平方米。從具體布局區(qū)域來(lái)看，大灣區(qū)一線及重點(diǎn)二線城市仍是佳兆業(yè)的核心戰(zhàn)場(chǎng)，新增土地主要集中在深圳，廣州，珠海等大灣區(qū)重點(diǎn)城市。

　　有專業(yè)人士指出，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決心。通過(guò)實(shí)施一城一策、放寬落戶條件、取消限購(gòu)等政策，核心城市地產(chǎn)市場(chǎng)釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流，先行一二線市場(chǎng)將有望持續(xù)向好。精準(zhǔn)布局一二線的佳兆業(yè)將持續(xù)享受前瞻性戰(zhàn)略布局帶來(lái)的市場(chǎng)紅利。

　　灣區(qū)龍頭3400億貨值領(lǐng)跑區(qū)域

　　近期，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺(tái)，引發(fā)行業(yè)密切關(guān)注，建設(shè)充滿活力的世界級(jí)城市群，大灣區(qū)的高級(jí)別規(guī)劃與建設(shè)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇。

　　作為以深耕粵港澳大灣區(qū)為核心的企業(yè)，以灣區(qū)為大本營(yíng)的佳兆業(yè)坐擁粵港澳大灣區(qū)的廣袤土儲(chǔ)。在伴隨公司成長(zhǎng)壯大的時(shí)間推演中，前瞻性的策略布局唯執(zhí)牛耳，深耕多年的經(jīng)驗(yàn)也在粵港澳大灣區(qū)7大核心城市中得以體現(xiàn)。

　　報(bào)告期內(nèi)，佳兆業(yè)在大灣區(qū)內(nèi)共有1300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，占總土儲(chǔ)的54%，其中以深圳、廣州及惠州布局為主。大灣區(qū)的土儲(chǔ)貨值近3400億元，占全部貨值的73%，其中深圳貨值占比達(dá)到1600億，占據(jù)大灣區(qū)貨值的半壁江山。

　　從銷售端來(lái)看，2018年佳兆業(yè)占據(jù)大灣區(qū)核心城市的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸顯，公司在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合約銷售占公司期內(nèi)合約銷售的60%。市場(chǎng)人士分析，佳兆業(yè)大灣區(qū)貨值占比高，土地成本低廉，盈利能力強(qiáng)勁。未來(lái)5-10年，隨著大灣區(qū)的建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)及財(cái)富增長(zhǎng)，公司業(yè)績(jī)將持續(xù)增長(zhǎng)。

　　舊改之王1.8萬(wàn)億高能儲(chǔ)備加速釋放

　　存量市場(chǎng)的到來(lái)，城市更新成為房企發(fā)力的新增長(zhǎng)點(diǎn)，特別是《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出要“提高城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化水平，因地制宜推進(jìn)城市更新，改造城中村、合并小型村，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境”的系列規(guī)劃，對(duì)佳兆業(yè)這類搶先布局灣區(qū)舊改領(lǐng)域的企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期利好。

　　從佳兆業(yè)城市更新規(guī)模來(lái)看，“舊改之王”的稱號(hào)可謂是名副其實(shí)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示公司目前舊改儲(chǔ)備項(xiàng)目占地面積(未計(jì)入土儲(chǔ))約3000萬(wàn)平方米，99%位于大灣區(qū)，其中深圳及廣州分別占比31.8%及31.6%，中山與惠州分別占比為23.3%及11.4%，對(duì)應(yīng)在大灣區(qū)共擁有119個(gè)舊改項(xiàng)目，包括深圳的81個(gè)項(xiàng)目、廣州的12個(gè)項(xiàng)目及中山的16個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目?jī)?chǔ)備可為集團(tuán)帶來(lái)約1.8萬(wàn)億貨值。

　　佳兆業(yè)憑借多年舊改經(jīng)驗(yàn)也被業(yè)內(nèi)稱為舊改的黃埔軍校，公司自成立以來(lái)，過(guò)去十年每年平均轉(zhuǎn)化舊改項(xiàng)目建筑面積約94萬(wàn)平方米。其中，2018年成功轉(zhuǎn)化包括深圳東門道、廣州小坪村及珠海水岸華都花園3個(gè)舊改項(xiàng)目，合計(jì)57萬(wàn)平方米進(jìn)入土儲(chǔ)，可售貨值達(dá)到330億元。

　　據(jù)悉，佳兆業(yè)是國(guó)內(nèi)最早成立城市更新集團(tuán)的企業(yè)，是全國(guó)第一家專注于舊城改造的企業(yè)，公司具有一整套系統(tǒng)的作業(yè)流程和管理規(guī)范，因此，在舊城改造的規(guī)劃、拆遷、建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　此外，土地成本上漲持續(xù)擠壓房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)空間，而城市更新將享受來(lái)自低地價(jià)帶來(lái)的高毛利。報(bào)告顯示，截至2018年，佳兆業(yè)平均土地成本僅為4750元/平方米，平均售價(jià)達(dá)到18261元/平方米，較2017年同期上漲14%?？煽氐哪玫爻杀臼沟卯a(chǎn)品溢價(jià)能力明顯。

　　佳兆業(yè)表示，將持續(xù)推動(dòng)舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年，集團(tuán)將有10個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)供地供貨，貨值近1000億；中期，將有分布在深圳、廣州的14個(gè)項(xiàng)目供貨，貨值約4500億元；相對(duì)遠(yuǎn)期，公司將有占地2000萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目陸續(xù)供應(yīng)市場(chǎng)，貨值達(dá)到1.3萬(wàn)億，高能儲(chǔ)備奠定公司業(yè)績(jī)可持續(xù)增長(zhǎng)。

　　專業(yè)人士指出，佳兆業(yè)憑借城市更新專業(yè)優(yōu)勢(shì)與深耕多年的實(shí)力，足以抵御地產(chǎn)周期性發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)龐大的舊改項(xiàng)目規(guī)模也為公司帶來(lái)了優(yōu)質(zhì)且低成本的土儲(chǔ)。隨著大灣區(qū)的持續(xù)發(fā)展，舊改項(xiàng)目將逐漸迎來(lái)收獲期，佳兆業(yè)也將進(jìn)一步享受城市進(jìn)化帶來(lái)的紅利。

　　財(cái)務(wù)優(yōu)化多元融資渠道賦能

　　當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)頭部效應(yīng)愈發(fā)明顯，規(guī)模化增長(zhǎng)成為必然選擇，在高增長(zhǎng)中保持規(guī)模與債務(wù)的平衡尤其考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。佳兆業(yè)一直堅(jiān)持審慎穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，2018年在實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)顯著提升發(fā)展的質(zhì)量。在提速控質(zhì)的一年，公司年初制定的財(cái)務(wù)優(yōu)化目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。

　　業(yè)績(jī)報(bào)告顯示， 2018年佳兆業(yè)凈負(fù)債率改善至236%，同比下降64個(gè)百分點(diǎn)。信貸狀況亦得到持續(xù)優(yōu)化，公司利息覆蓋率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，資金周轉(zhuǎn)效率進(jìn)一步提升。

　　截至2018年12月31日，公司持有現(xiàn)金及銀行存款較上年同期增加8%至人民幣229億元，完全覆蓋1年內(nèi)到期債務(wù)且有結(jié)余，速動(dòng)比率也由2017年年底的1倍提升至目前的1.3倍，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)健。目前，公司資金充裕，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速整合期，行業(yè)將出現(xiàn)大量并購(gòu)機(jī)會(huì)，公司未來(lái)將積極尋求更多優(yōu)質(zhì)標(biāo)的目標(biāo)，獲取更多高回報(bào)項(xiàng)目。

　　此外，佳兆業(yè)積極拓展境內(nèi)外融資渠道，力圖通過(guò)多元化的融資方式進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。梳理公司融資脈絡(luò)，2019年公司獲批準(zhǔn)發(fā)行4億元美元債、6.85億元的購(gòu)房尾款A(yù)BS、30億元長(zhǎng)租公寓ABS、50億元的供應(yīng)鏈ABS及4.75億元的航運(yùn)客票收入ABS，總額90億元的ABS發(fā)行額度，進(jìn)一步拓寬集團(tuán)融資渠道，降低融資成本。

　　在資本市場(chǎng)，佳兆業(yè)2018年獲納入恒指大中型指數(shù)及大灣區(qū)指數(shù)成份股，并且于2018年5月獲內(nèi)地權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信證評(píng)“AA+”級(jí)別，展望“穩(wěn)定”。在機(jī)構(gòu)人士看來(lái)，這進(jìn)一步反映佳兆業(yè)償還債務(wù)能力很強(qiáng)，受不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較小，違約風(fēng)險(xiǎn)很低，為公司擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模、強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、加大投融資支持力度提供有力支撐。此外，2018年12月份，佳兆業(yè)物業(yè)在香港主板成功上市，進(jìn)一步拓寬了集團(tuán)鏈接資本市場(chǎng)的渠道。

　　展望2019年，國(guó)家出臺(tái)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，大灣區(qū)迎來(lái)高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高聯(lián)動(dòng)建設(shè)周期，帶來(lái)產(chǎn)業(yè)、人居新一輪升級(jí)周期。佳兆業(yè)未來(lái)將堅(jiān)持以粵港澳大灣區(qū)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦地產(chǎn)主業(yè)，協(xié)同科技、健康、海洋、文旅等多元業(yè)務(wù)板塊，緊抓大灣區(qū)政策機(jī)遇，持續(xù)強(qiáng)化城市綜合服務(wù)商戰(zhàn)略定位，助力大灣區(qū)建設(shè)發(fā)展，服務(wù)人民美好生活。

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