全球最大五星酒店業(yè)主富力地產(chǎn)再陷傷亡事故漩渦。

　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站發(fā)布事故快報(bào)顯示，3月14日，天津市靜?？h富力新城雍景豪庭四期工程，發(fā)生高處墜落事故死亡1人。施工總承包單位為廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)富力地產(chǎn))旗下子公司廣州天力建筑工程有限公司。

　　　　無(wú)獨(dú)有偶。去年10月，廣州天力建筑工程有限公司負(fù)責(zé)總施工的廣東省梅州市梅縣富力城D區(qū)17棟項(xiàng)目，發(fā)生物體打擊事故死亡1人。梅州市梅縣區(qū)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局對(duì)其罰款20萬(wàn)元。

　　5個(gè)月時(shí)間，便造成2人死亡，此前子公司違規(guī)銷(xiāo)售、違規(guī)認(rèn)籌、無(wú)證施工等亂象更是頻頻被有關(guān)部門(mén)處罰。曾經(jīng)的“華南五虎”如今怎么了？

　　富力地產(chǎn)成立于1994年，總部在廣州。2005年，富力地產(chǎn)于香港聯(lián)交所主板上市，成為首家納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。2007年，富力地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中排名第四，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海?？藸柸鸢l(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》顯示，富力地產(chǎn)以1415億元的年銷(xiāo)售額排名第19。

　　3月20日，富力地產(chǎn)發(fā)布2018年財(cái)報(bào)，財(cái)報(bào)顯示富力地產(chǎn)去年總營(yíng)收768.58億元，同比增長(zhǎng)29.66%。凈利潤(rùn)下跌60.49%至83.71億元。年報(bào)稱(chēng)，利潤(rùn)減少主要因?yàn)榧瘓F(tuán)于2017年收購(gòu)(萬(wàn)達(dá))酒店資產(chǎn)帶來(lái)大額的非經(jīng)常性議價(jià)收購(gòu)收益。

　　2019年開(kāi)年的兩個(gè)月來(lái)，公司總權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約129.4億元，銷(xiāo)售面積為110.5萬(wàn)平方米，同比上升5%和19%。

　　對(duì)于富力地產(chǎn)2018年度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，摩根大通發(fā)表研究報(bào)告稱(chēng)，大致符合預(yù)期，但36.4%的毛利率表現(xiàn)略低過(guò)預(yù)期，以及公司將派息比率由過(guò)去兩年的大約50%下調(diào)至42%，為市場(chǎng)感意外。公司宣布派發(fā)末期息每股0.83元，意味年度股息收益率為8.5%，略低過(guò)預(yù)期的8.9%。因?yàn)楣镜墓蓛r(jià)一直都是受到派息所帶動(dòng)，因此，摩根大通認(rèn)為，這次業(yè)績(jī)公布，將會(huì)為公司股價(jià)帶來(lái)短期負(fù)面影響。

　　截至3月25日收盤(pán)，公司股價(jià)下跌1.87%至16.82港元/股，較3月20日業(yè)績(jī)發(fā)布日的16.92港元/股略有下降。

　　業(yè)績(jī)之外富力地產(chǎn)最令外界擔(dān)憂的還是其債務(wù)。一位房地產(chǎn)分析師對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，酒店掙錢(qián)難，占用資金大，而且部分酒店還在規(guī)劃建設(shè)中，將繼續(xù)占用更多資金。

　　利息支出大增212%

　　房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的敏感性非比尋常。2018年下半年，不少房地產(chǎn)企業(yè)在“住房不炒”和資金管控雙管齊下中爆了雷。【中弘股份(000979)、股吧】的16弘債02、03和“17華業(yè)資本CP001”以及“15銀億01”違約集中發(fā)生在2018年第四季度。

　　富力地產(chǎn)公告對(duì)行業(yè)中資金情況是這樣描述：“在利率上升及流動(dòng)資金收緊的環(huán)境下，加上市場(chǎng)上出現(xiàn)離岸及境內(nèi)到期債務(wù)的違約問(wèn)題，進(jìn)一步放大了市場(chǎng)對(duì)高杠桿公司的負(fù)面情緒，并且影響其發(fā)行新債的表現(xiàn)。本集團(tuán)在解決債務(wù)到期問(wèn)題時(shí)面臨了比往年相對(duì)更大的壓力。”

　　富力地產(chǎn)令部分業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂也并無(wú)道理。截至2018年底，富力地產(chǎn)的負(fù)債總額為2963億元，凈負(fù)債與總權(quán)益的比重從2017年的169.6%進(jìn)一步上升至184.1%。

　　對(duì)于企業(yè)的高負(fù)債，富力地產(chǎn)董事總經(jīng)理李哲明在3月20日的業(yè)績(jī)會(huì)談中表示，富力地產(chǎn)短期內(nèi)的負(fù)債壓力已經(jīng)基本解決。2018年到期的短期負(fù)債為160億元，而目前的現(xiàn)金持有為347.1億元，完全能夠應(yīng)對(duì)短期負(fù)債。只是富力持有的347.1億元現(xiàn)金中，受限制現(xiàn)金達(dá)149.24億元。

　　沒(méi)有短期償債風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)楦涣Φ禺a(chǎn)在過(guò)去一年拼命融資。公司年報(bào)顯示，2018年，公司新增合共17.5億美元優(yōu)先票據(jù)、71.7億元超短期融資券、32.5億元境內(nèi)非公開(kāi)公司債券和40億元境內(nèi)公開(kāi)公司債券。此外，公司還準(zhǔn)備發(fā)行新H股的融資方案，方案已于2018年提請(qǐng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。

　　利息成本仍不可小覷。數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)2018年支付的利息開(kāi)支暴增212%至52.12億元，而2017年同期的數(shù)據(jù)僅為16.73億元。據(jù)此測(cè)算，公司平均每天僅償還利息就超過(guò)1400萬(wàn)元。雖然富力方面表示融資成本不高，但是2018年富力整年的資金成本5.74%，高于2017年的5.12%。

　　酒店之重

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉向時(shí)間財(cái)經(jīng)介紹，富力地產(chǎn)的資金壓力主要來(lái)源于2017年以199億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)，畢竟富力去年幾乎沒(méi)有拿地。年報(bào)顯示，2018年，公司收購(gòu)共61塊土地，土地儲(chǔ)備371億元，建筑面積為1405萬(wàn)平方米。而2017年，公司收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備金額則為584億元。2019年，公司預(yù)計(jì)將拿出400億元用于收儲(chǔ)土地。

　　從行業(yè)對(duì)比來(lái)看。富力地產(chǎn)在克而瑞研究中心發(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷(xiāo)售金額》排行榜中，富力地產(chǎn)以1310.6億元權(quán)益銷(xiāo)售額位于第13名。但是在中指研究院發(fā)布的《2018年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額top50》排行榜中，富力地產(chǎn)排名落后到35名。

　　2017年7月，富力以199.06億元接手萬(wàn)達(dá)旗下77家酒店資產(chǎn)。富力方面表示，每間酒店支付的平均價(jià)格僅為人民幣2.55億元，遠(yuǎn)低于自建酒店4.3億元的平均成本。

　　但評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪則認(rèn)為，富力收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)，將會(huì)延緩該公司降低債務(wù)杠桿的進(jìn)程。預(yù)計(jì)到2018年富力由收入/調(diào)整后債務(wù)比率衡量的債務(wù)杠桿率將在2016年底42%的基礎(chǔ)上攀升至50%-60%。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)亦表示，雖然此舉使富力一躍成為全球最大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人，但該收購(gòu)行為也使富力的債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步加大。

　　要知道，在收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的酒店之前，公司的酒店就沒(méi)有盈利過(guò)。富力地產(chǎn)自2004年以來(lái)便開(kāi)始投資建設(shè)高端酒店，已在全球已開(kāi)業(yè)和建設(shè)的高級(jí)酒店有24家，加上萬(wàn)達(dá)的77家酒店后，富力地產(chǎn)已經(jīng)成為全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主。然而數(shù)據(jù)給出的卻是另一番景象——2013年到2018年公司酒店?duì)I運(yùn)虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元、4.59億元。

　　針對(duì)外界的質(zhì)疑，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，酒店方面公司一般是看現(xiàn)金流。因?yàn)榫频瓯旧砗茈y賺錢(qián)，所以大家都看現(xiàn)金流。目前酒店整體的凈利潤(rùn)返還給業(yè)主的大概是13.5億元，足夠覆蓋整個(gè)酒店的支出。

　　李思廉稱(chēng)，公司針對(duì)酒店有很多計(jì)劃，包括將在在二季度通過(guò)酒店資產(chǎn)包在市場(chǎng)融資，Reits等，這對(duì)公司都有非常大的幫助?！坝?jì)劃是，如果我們發(fā)50間酒店的REITs，我想已經(jīng)能夠拿回200億元?！倍麻L(zhǎng)助理陳志濠表示，希望在五年之內(nèi)，酒店與投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)能夠翻一番。

　　相對(duì)酒店業(yè)務(wù)而言，公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的預(yù)計(jì)則保守得多。富力地產(chǎn)將2019年的目標(biāo)定在1600億元，而在兩年前富力地產(chǎn)就提出了2020年實(shí)現(xiàn)3000億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的目標(biāo)。

　　有意思的是，當(dāng)被問(wèn)及3000億目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)差距時(shí)，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，“當(dāng)時(shí)定下3000億元的目標(biāo)是因?yàn)橥杏羞@種潮流”，在超過(guò)千億規(guī)模以后，“能增長(zhǎng)20%已屬不錯(cuò)”。

　　但瑞信發(fā)表研究報(bào)告稱(chēng)，即便是富力2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)也具挑戰(zhàn)性。

　　（文章來(lái)源：時(shí)間財(cái)經(jīng)）