3月以來，上市公司2018年報紛紛現(xiàn)身。3月25日，中渝置地、朗詩、龍湖、萬科等房企同日發(fā)報，房企年報季進入高潮。萬科當仁不讓是當天壓陣者。

　　不同于去年9月煞有介事喊“活下去”時的不夠?qū)嵳\，萬科2018年報的一些列數(shù)字誠實而靠譜。萬科說要“活下去、活得好、活得久”，2018年確實做到了。

　　連夜翻完萬科年報，最突出的印象是，數(shù)據(jù)沒意外，臺詞有意思。

　　一、明數(shù)據(jù)：沒意外

　　2018年報數(shù)字看，意料之中的穩(wěn)，意料之外的好：

　　2018年實現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現(xiàn)銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。

　　資金鏈——“怎一個穩(wěn)字了得”：截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元；凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn))為30.9%，不足行業(yè)均值的一半；有息負債2612.1億元，占總資產(chǎn)的比例為17.1%，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債931.8億元，占比為35.7%，一年以上有息負債人民幣1,680.3億元，占比為64.3%。

　　利潤率上升、盈利能力繼續(xù)增強：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為29.7%，較2017年提高3.9個百分點；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為21.7%，較2017年上升0.5個百分點；

　　融資成本低到讓人(可能也包括其他TOP3)眼紅：公司債券(5年期)最低發(fā)行利率4.05%，超短期融資券(188天)最低發(fā)行利率3.13%，中期票據(jù)(3年期)最低發(fā)行利率4.03%。

　　為業(yè)績持續(xù)性繼續(xù)蓄力：2018年獲取新項目227個，總規(guī)劃建筑面積4,681.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2,490.2萬平方米，權(quán)益地價總額約1,351.4億元，按建筑面積計算，其中72.1%位于一二線城市；按權(quán)益投資金額計算，81.4%位于一二線城市。

　　綜合解讀，上述關(guān)鍵數(shù)字說明截止2018年底，萬科依然是全行業(yè)最具“均好性”的領(lǐng)頭羊。投資視角看，盡管市盈率在同業(yè)中已相對高企，也許未必最具增值潛力，但有理由認為，萬科依然是最具抗跌性的地產(chǎn)股。

　　此外值得稱贊的是，“綠色萬科”的戰(zhàn)略實施繼續(xù)收獲進展：2018年，綠色建筑認證面積為3502萬平方米，已累計達到1.47億平方米；報告期內(nèi)，萬科已達77%主流產(chǎn)品應(yīng)用工業(yè)化體系進行建造。

　　二、潛臺詞：有態(tài)度

　　關(guān)鍵數(shù)據(jù)沒意外，戰(zhàn)略描述有態(tài)度。這是通讀萬科年報最有意思的印象。

　　2018年報，萬科再次以文學(xué)生般的辭藻寫了一篇“致股東”信，再次用一種九轉(zhuǎn)回腸的語言和邏輯試圖為“白銀論”培上幾鍬新土，并為從“多元化”探路到2019年的實質(zhì)退守打起圓場。

　　“致股東”寫到：當我們把白銀和黃金進行對比的時候，不要忘記，白銀也是貴金屬。

　　“但是，那個市場單邊快速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束了，那個行業(yè)整體快速擴張的時代已經(jīng)結(jié)束了：……我國的‘少子化’、‘老齡化’趨勢已毋庸置疑……客戶需求的多樣性、多變性特點比以往要明顯得多……行業(yè)集中度上升，已經(jīng)不再是趨勢，而是事實?！?/p>

　　堅決警示“白銀時代”的來臨，從去年的輿論旋渦中走來，又深知必須避免被解讀為唱衰嫌疑，在危言與謹慎間小心拿捏?！爸鹿蓶|”繼續(xù)寫到：“白銀時代是一個更多變的時代，是一個更細膩的時代，是一個競爭更激烈、需要更高技術(shù)含量的時代?！?/p>

　　基于如這樣的種種邏輯，萬科提出2019年的核心目標：“穩(wěn)住基本盤”?！盎颈P”將是萬科2019年最重要的詞匯。

　　這想必是一個很有意思的議題：什么是萬科自己看來的“基本盤”？是否意味著，也存在一個被劃定為“非基本盤”的東西，那是誰？

　　萬科年報里這么直接表述：“鞏固開發(fā)即售業(yè)務(wù)的基本盤……鞏固住區(qū)物業(yè)服務(wù)基本盤……提升萬科租賃住宅品牌影響力是租賃住宅業(yè)務(wù)的基本盤……持續(xù)提升既有項目的運營表現(xiàn)是商業(yè)業(yè)務(wù)的基本盤……經(jīng)營好現(xiàn)有項目、完善布局是物流業(yè)務(wù)的基本盤……構(gòu)建山地和滑雪度假場景，以及客戶愿意買單的、有競爭力的冰雪度假服務(wù)體系是冰雪業(yè)務(wù)基本盤?！?/p>

　　這其實篤定暗示了，在已布局的業(yè)務(wù)中，“標準辦公與產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老、教育”被定義成了“非基本盤”(或者“試錯盤”)？

　　如果說“標準辦公與產(chǎn)業(yè)園”可以理解為是因為才試水，但萬科也會繼續(xù)給予觀察和試驗的時間機會的話。那么，摸索多年的“養(yǎng)老、教育”因為贏利路徑的迷障，已被萬科階段性放棄/冷藏？

　　“薄彼”即便沒有明示，“厚此”確實板上釘釘：報告期內(nèi)，萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入98.0億元，同比增長33.0%，連續(xù)第九年蟬聯(lián)中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)綜合實力第1名；

　　另外，萬科作為第一大股東控制的普洛斯在中國營運著總面積逾3300萬平方米的物流地產(chǎn)，穩(wěn)坐中國“一哥”寶座；報告期內(nèi)，繼續(xù)獲得64個物流地產(chǎn)項目，總建筑面積約494.3萬平方米，這是驚人的擴張。

　　值得關(guān)注的是，郁亮曾表示，“萬科物業(yè)市值不到千億不會考慮上市。”現(xiàn)在不上市恰恰表明了郁亮對萬科物業(yè)寄予的野心，這種野心也同樣寄予在大舉投資并高調(diào)宣布“物流生態(tài)”的普洛斯身上。

　　因此，另一個未來數(shù)年觀察萬科的大看點是，萬科什么時候推動萬科物業(yè)、普洛斯物流獨立上市、成為千億平臺？

　　三、萬科的喜報，姚老板的禮包

　　2017年，新任董事會主席首年的郁亮帶領(lǐng)萬科給了股東一份高分答卷，現(xiàn)金分紅99.35億元，每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利9.0元(含稅)。

　　2018表現(xiàn)卓越的萬科給股東奉上了一份更大的：擬合計派發(fā)現(xiàn)金股息118.12億元(含稅)，每10股派送人民幣10.70元(含稅)現(xiàn)金股息；

　　戲劇性的是，笑納最大禮包的，應(yīng)當就是當初殺得最激烈的姚員外。

　　在寶萬大戰(zhàn)結(jié)束后，寶能方面持有的萬科股份一度高達25.4%；2018年，姚振華已兩批次大規(guī)模出售近10%萬科股份，套現(xiàn)257億元。

　　萬科年報披露，截至2018年底，鉅盛華及一致行動人合計持有其股份16.198億股，占其股份總數(shù)的14.67%。

　　經(jīng)此派股，鉅盛華系除了獲得逾16億元股息，還將獲得巨大的股價溢價。截至25日收盤，【萬科A(000002)、股吧】股價收報28.16元，相比鉅盛華買入萬科A平均成本每股逾18元，每股浮盈約10元。以其總共16.198億股合計浮盈約160億。而且可以預(yù)見的是，萬科的優(yōu)異年報將在未來數(shù)日繼續(xù)推動姚振華的持有股價扶搖直上。

　　寶萬大戰(zhàn)正酣時，不知是否有誰預(yù)見到，寶萬大戰(zhàn)會在終場后這樣寫續(xù)集。

　　（文章來源：樂居財經(jīng)）