合生創(chuàng)展：規(guī)模之外再出發(fā) 2018年創(chuàng)下近年最大業(yè)績(jī)?cè)龇?/h1>
來(lái)源： 每日經(jīng)濟(jì)新聞
作者：佚名
摘要： 合生創(chuàng)展今年的業(yè)績(jī)會(huì)，比往年來(lái)得略晚一些。第一季度高達(dá)141.8%的合約銷售金額增幅，給這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)帶來(lái)了更多流量。近年來(lái)最大業(yè)績(jī)?cè)龇?32.94億港元營(yíng)業(yè)額，65.28億港元毛利潤(rùn)，23.03億港元
合生創(chuàng)展今年的業(yè)績(jī)會(huì)，比往年來(lái)得略晚一些。
第一季度高達(dá)141.8%的合約銷售金額增幅，給這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)帶來(lái)了更多流量。
近年來(lái)最大業(yè)績(jī)?cè)龇?32.94億港元營(yíng)業(yè)額，65.28億港元毛利潤(rùn)，23.03億港元核心利潤(rùn)——合生創(chuàng)展的2018年走得理性而穩(wěn)健。
業(yè)績(jī)?cè)龇鶠榻陙?lái)最高水平
2018年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額132.94億港元，核心利潤(rùn)達(dá)23.03億港元，同比上漲15.32%；毛利潤(rùn)65.28億港元，毛利率由2017年的37%上升至49%，每股基本盈利2.60港元。
銷售方面，合生創(chuàng)展2018年錄得合約銷售額合共計(jì)人民幣149.75億元，增幅達(dá)62%，為近年來(lái)最高水平，其給出的解釋是“加快了改善型及剛需型住宅產(chǎn)品的去貨”。不過(guò)，由于受市場(chǎng)因素及銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，平均合約售價(jià)小幅下降9%至每平方米人民幣11547元，交付總建筑面積46.66萬(wàn)平方米。
其中，在北京及天津，合生創(chuàng)展售出建筑面積共16.68萬(wàn)平方米，而2017年為9.66萬(wàn)平方米；賬面值為人民幣24.45億元，而2017年為19.09億元。年報(bào)特別提及，銷售額上升主要是由于合生霄云路8號(hào)高端產(chǎn)品及合生國(guó)際城項(xiàng)目銷售狀況較好所致，占集團(tuán)合約銷售金額的16%。
事實(shí)上，這從2018年上半年財(cái)報(bào)中便可見(jiàn)端倪。
2018年上半年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合同銷售金額62.35億元，上半年歸屬股東的凈利潤(rùn)為24.73億元，同比增96.04%，毛利率由34%增至48%。銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額達(dá)人民幣62.35億元，同比增加40.05%。已訂立銷售及預(yù)售合約但尚未交付予買家之建筑面積約為94.97萬(wàn)平方米。于交付該等物業(yè)后，自其已收所得款項(xiàng)合共80.76億港元。
數(shù)字之外，合生創(chuàng)展的低杠桿發(fā)展戰(zhàn)略在市場(chǎng)中顯得有些格格不入，雖然一度遭遇質(zhì)疑，但在地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙的轉(zhuǎn)型期，擁有充沛現(xiàn)金流的合生創(chuàng)展，已在不知不覺(jué)中占領(lǐng)了戰(zhàn)略高地，成為轉(zhuǎn)型升級(jí)的領(lǐng)軍房企。
資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)處于60%以下低位
快速拿地，在過(guò)去受到眾多房企的追捧，但在收獲規(guī)模的同時(shí)，企業(yè)也容易落下高負(fù)債與低利潤(rùn)率的難題。近幾年，越來(lái)越多房企在尋求更高質(zhì)量的增長(zhǎng)，提高利潤(rùn)水平并維持健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞表示，公司一直都不是高周轉(zhuǎn)型的企業(yè)。對(duì)合生而言，不能單純用銷售額一個(gè)指標(biāo)與其他企業(yè)相比，其在資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備等方面都有自身的優(yōu)勢(shì)。合生創(chuàng)展更注重的是在一定規(guī)模允許的范圍內(nèi)，盡可能地去追求更高的利潤(rùn)。
從數(shù)據(jù)看，2015年至今，合生創(chuàng)展的資產(chǎn)負(fù)債率均維持在60%以下，分別是59.68%、57.59%、56.94%、58.70%，這大大低于同期其他內(nèi)地房企。此外，合生創(chuàng)展的借貸實(shí)際年利率亦處于相對(duì)低位，從2012年的8.5%降至2018年的6%。
隨著流向房地產(chǎn)的資金不斷緊縮，房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)日益加重。一些知名房企先后遭到上交所問(wèn)詢，信用違約已然成了許多發(fā)展策略激進(jìn)房企頭上懸著的一把利劍，但合生創(chuàng)展的逆勢(shì)穩(wěn)健得到了眾多評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者的認(rèn)可。
2018年下半年，聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司將合生創(chuàng)展的主體信用等級(jí)由原AA+上調(diào)為AAA，債券信用等級(jí)亦為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。在當(dāng)前大部分地產(chǎn)公司面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)口，實(shí)屬不易。
聯(lián)合信用表示，不僅是由于合生創(chuàng)展具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較高的市場(chǎng)知名度，并擁有大量位于一二線城市，規(guī)模大、成本較低的土地儲(chǔ)備，同時(shí)，公司近年來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)取得的長(zhǎng)足發(fā)展也讓外界對(duì)其未來(lái)發(fā)展前景更具信心，租金收入在合生創(chuàng)展總收入中的占比不斷提升，且該公司自持商業(yè)物業(yè)基本位于一線城市核心地段，租金穩(wěn)定、上升前景較明確。此外，合生創(chuàng)展的負(fù)債率長(zhǎng)期大幅低于市場(chǎng)平均水平，長(zhǎng)期負(fù)債壓力小、資產(chǎn)受限規(guī)模小，未來(lái)再融資潛力大。
而繼去年標(biāo)普將合生創(chuàng)展的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整至正面，同時(shí)確認(rèn)其長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)為B-之后，4月15日，標(biāo)普再度上調(diào)合生創(chuàng)展信用評(píng)級(jí)，由B-上調(diào)至B，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。
標(biāo)普方面表示，此次調(diào)升合生創(chuàng)展的評(píng)級(jí)，反映了其投資物業(yè)租金收入的大幅增長(zhǎng)將提高公司的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)及現(xiàn)金流穩(wěn)定性。評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，亦反映了標(biāo)普對(duì)合生創(chuàng)展業(yè)務(wù)表現(xiàn)的持續(xù)改善，以及未來(lái)12~18個(gè)月杠桿比率保持穩(wěn)定的預(yù)期。
商業(yè)租金收入同比增近七成
戰(zhàn)略布局上，合生創(chuàng)展構(gòu)建起了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)投資等四大板塊并驅(qū)發(fā)展的全產(chǎn)業(yè)鏈，加持企業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的資產(chǎn)盈利水平。
其中，合生創(chuàng)展的商業(yè)租金收入不可小覷。如前所述，這一指標(biāo)不僅成為多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)合生創(chuàng)展的升級(jí)依據(jù)，亦成為其押寶多元化轉(zhuǎn)型的重要砝碼。
聯(lián)合信用的評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，合生創(chuàng)展近年來(lái)精心布局的商業(yè)地產(chǎn)也到了收獲期，租金收入不斷快速增長(zhǎng)，為該公司帶來(lái)持續(xù)、可觀的現(xiàn)金流。2017年，合生創(chuàng)展列入的投資物業(yè)共有13處，租金收入達(dá)13.5億港元，占公司2017年收入的10%?！爸档米⒁獾氖?，由于北京合生匯等核心物業(yè)因開(kāi)業(yè)時(shí)間較晚，收入基本未體現(xiàn)到2017年，因此，合生創(chuàng)展2018年的租金收入增長(zhǎng)值得期待，評(píng)級(jí)公司頗為看重的租金利息比也將進(jìn)一步提高?！?/p>
標(biāo)普在此次上調(diào)評(píng)級(jí)時(shí)預(yù)計(jì)，受惠于新項(xiàng)目推出和現(xiàn)有項(xiàng)目租戶續(xù)租帶動(dòng)租金穩(wěn)步增長(zhǎng)，2019年合生創(chuàng)展的租金收入將上升至接近30億港元。同時(shí)，有關(guān)租金收入將覆蓋其2019年總利息支出的75%~80%，高于2018年水平，令公司的償債能力得到改善。
年報(bào)顯示，2018年，合生創(chuàng)展的租金收入是22.92億港元。據(jù)此計(jì)算，合生創(chuàng)展2018年的租金收入同比增幅達(dá)到了69.78%。
合生創(chuàng)展高層對(duì)于集團(tuán)商業(yè)板塊的表現(xiàn)予以了高度認(rèn)可。年報(bào)指出，于商業(yè)板塊方面，集團(tuán)大力推動(dòng)大型購(gòu)物中心的租務(wù)發(fā)展，亦持續(xù)優(yōu)化其他投資性物業(yè)的租戶組合，使得租金收入達(dá)到理想增長(zhǎng)，落實(shí)了集團(tuán)產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略布局。
合生商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)鮑文格認(rèn)為，合生商業(yè)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在公司對(duì)投資回報(bào)率的要求比較高，同時(shí)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、業(yè)態(tài)落位及商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈布局能力上，也能夠確保投資回報(bào)率。除此之外，合生商業(yè)還具備較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管理能力，所有資本判斷商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，都是基于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)能力，之后才是議價(jià)能力。
土儲(chǔ)升值溢價(jià)“成色足”
雖然外界對(duì)合生創(chuàng)展的發(fā)展模式存疑，但這些年間，公司已默默積累了大量土儲(chǔ)，在保證未來(lái)擴(kuò)張發(fā)展的同時(shí)，低成本土地亦有助于利潤(rùn)水平的維持。
土儲(chǔ)的“量”很重要，但更須看“成色”。到2018年末，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備達(dá)2922萬(wàn)平方米，且多位于一二線城市核心地段。
從公開(kāi)資料看，2013年之后，合生創(chuàng)展便甚少在土地公開(kāi)市場(chǎng)上拿地，此前曾通過(guò)向中國(guó)信達(dá)收購(gòu)不良資產(chǎn)的方式獲取了永湖鎮(zhèn)香山美墅項(xiàng)目90%權(quán)益。合生方面還透露，公司在城市更新、舊城改造、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方面積累了比較多的經(jīng)驗(yàn)，在北京、廣州等城市的核心地段擁有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并通過(guò)出售的方式處置旗下部分資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的退出。
與此同時(shí)，合生創(chuàng)展的土地升值溢價(jià)，盈利能力穩(wěn)步提升。有業(yè)內(nèi)人士分析：“合生創(chuàng)展絕大多數(shù)土地拿地時(shí)間較早，且通過(guò)收并購(gòu)和協(xié)議出讓的方式獲取項(xiàng)目也較多，成本便宜，例如京津新城、廣州珠江帝景等多個(gè)超級(jí)大盤當(dāng)時(shí)都是以白菜價(jià)格拿下，現(xiàn)售價(jià)下利潤(rùn)空間均相當(dāng)可觀?！?/p>
另外，合生創(chuàng)展在惠州、天津、上海、寧波等地也擁有不少土地儲(chǔ)備，在當(dāng)下地價(jià)高企且拿地難的時(shí)段，這些土地儲(chǔ)備都可能是公司業(yè)績(jī)?cè)俣扰噬牡讱狻?/p>
UP品牌升級(jí)加持第二航道業(yè)務(wù)
當(dāng)野蠻生長(zhǎng)不再是房地產(chǎn)發(fā)展的總體航向，房企們也在“求變”的道路中艱難探索，途徑更多是多元化轉(zhuǎn)型和對(duì)戰(zhàn)略發(fā)展定位的升級(jí)。而合生創(chuàng)展獨(dú)到的業(yè)務(wù)發(fā)展模式背后，是其品牌理念的穿針引線，串聯(lián)其穩(wěn)健發(fā)展的商業(yè)邏輯。
合生創(chuàng)展已經(jīng)嘗試另外一條航道——通過(guò)成為高端生活服務(wù)商和供應(yīng)商，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值，力求將每一個(gè)合生創(chuàng)展的項(xiàng)目，打造成獨(dú)特而經(jīng)典的風(fēng)景線。在這方面，合生已經(jīng)跨出了完美的第一步。
2018年11月，合生創(chuàng)展與安縵創(chuàng)始人Adrian Zecha在摩納哥正式簽約，引入MAH 品牌，這是85歲高齡Adrian Zecha先生的再度出山之作，中國(guó)的首個(gè)項(xiàng)目，即落位于合生創(chuàng)展在北京的高端項(xiàng)目——合生·霄云路8號(hào)新區(qū)內(nèi)。
MAH 各項(xiàng)一流資源的注入，令沉寂許久的霄云路8號(hào)重掀認(rèn)購(gòu)熱潮，并成就合生近半年最值得圈點(diǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
2019年，在自我優(yōu)化的驅(qū)動(dòng)下，合生創(chuàng)展在原有的品牌理念基礎(chǔ)上，確定了“讓優(yōu)質(zhì)生活進(jìn)一步升級(jí)”的目標(biāo)，并將全年定義為UP品牌升級(jí)年。合生創(chuàng)展對(duì)人居價(jià)值的理解涵蓋了“優(yōu)質(zhì)人居”“優(yōu)悅體驗(yàn)”“優(yōu)智服務(wù)”“優(yōu)樂(lè)共享”等四個(gè)板塊，在擇址標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品規(guī)劃、精工精裝及空間設(shè)計(jì)等方面做好產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，在園林美學(xué)、會(huì)所及生活配套上實(shí)現(xiàn)配套運(yùn)營(yíng)，在安防、管家服務(wù)、智慧社區(qū)等方面提升物業(yè)服務(wù)，并通過(guò)對(duì)業(yè)主的社群體驗(yàn)和O2O社區(qū)運(yùn)營(yíng)來(lái)打造更好的生活方式。
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合生創(chuàng)展,租金,2018,評(píng)級(jí),收入
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作者：佚名
摘要： 合生創(chuàng)展今年的業(yè)績(jī)會(huì)，比往年來(lái)得略晚一些。第一季度高達(dá)141.8%的合約銷售金額增幅，給這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)帶來(lái)了更多流量。近年來(lái)最大業(yè)績(jī)?cè)龇?32.94億港元營(yíng)業(yè)額，65.28億港元毛利潤(rùn)，23.03億港元
合生創(chuàng)展今年的業(yè)績(jī)會(huì)，比往年來(lái)得略晚一些。
第一季度高達(dá)141.8%的合約銷售金額增幅，給這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)帶來(lái)了更多流量。
近年來(lái)最大業(yè)績(jī)?cè)龇?32.94億港元營(yíng)業(yè)額，65.28億港元毛利潤(rùn)，23.03億港元核心利潤(rùn)——合生創(chuàng)展的2018年走得理性而穩(wěn)健。
業(yè)績(jī)?cè)龇鶠榻陙?lái)最高水平
2018年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額132.94億港元，核心利潤(rùn)達(dá)23.03億港元，同比上漲15.32%；毛利潤(rùn)65.28億港元，毛利率由2017年的37%上升至49%，每股基本盈利2.60港元。
銷售方面，合生創(chuàng)展2018年錄得合約銷售額合共計(jì)人民幣149.75億元，增幅達(dá)62%，為近年來(lái)最高水平，其給出的解釋是“加快了改善型及剛需型住宅產(chǎn)品的去貨”。不過(guò)，由于受市場(chǎng)因素及銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，平均合約售價(jià)小幅下降9%至每平方米人民幣11547元，交付總建筑面積46.66萬(wàn)平方米。
其中，在北京及天津，合生創(chuàng)展售出建筑面積共16.68萬(wàn)平方米，而2017年為9.66萬(wàn)平方米；賬面值為人民幣24.45億元，而2017年為19.09億元。年報(bào)特別提及，銷售額上升主要是由于合生霄云路8號(hào)高端產(chǎn)品及合生國(guó)際城項(xiàng)目銷售狀況較好所致，占集團(tuán)合約銷售金額的16%。
事實(shí)上，這從2018年上半年財(cái)報(bào)中便可見(jiàn)端倪。
2018年上半年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合同銷售金額62.35億元，上半年歸屬股東的凈利潤(rùn)為24.73億元，同比增96.04%，毛利率由34%增至48%。銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額達(dá)人民幣62.35億元，同比增加40.05%。已訂立銷售及預(yù)售合約但尚未交付予買家之建筑面積約為94.97萬(wàn)平方米。于交付該等物業(yè)后，自其已收所得款項(xiàng)合共80.76億港元。
數(shù)字之外，合生創(chuàng)展的低杠桿發(fā)展戰(zhàn)略在市場(chǎng)中顯得有些格格不入，雖然一度遭遇質(zhì)疑，但在地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙的轉(zhuǎn)型期，擁有充沛現(xiàn)金流的合生創(chuàng)展，已在不知不覺(jué)中占領(lǐng)了戰(zhàn)略高地，成為轉(zhuǎn)型升級(jí)的領(lǐng)軍房企。
資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)處于60%以下低位
快速拿地，在過(guò)去受到眾多房企的追捧，但在收獲規(guī)模的同時(shí)，企業(yè)也容易落下高負(fù)債與低利潤(rùn)率的難題。近幾年，越來(lái)越多房企在尋求更高質(zhì)量的增長(zhǎng)，提高利潤(rùn)水平并維持健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞表示，公司一直都不是高周轉(zhuǎn)型的企業(yè)。對(duì)合生而言，不能單純用銷售額一個(gè)指標(biāo)與其他企業(yè)相比，其在資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備等方面都有自身的優(yōu)勢(shì)。合生創(chuàng)展更注重的是在一定規(guī)模允許的范圍內(nèi)，盡可能地去追求更高的利潤(rùn)。
從數(shù)據(jù)看，2015年至今，合生創(chuàng)展的資產(chǎn)負(fù)債率均維持在60%以下，分別是59.68%、57.59%、56.94%、58.70%，這大大低于同期其他內(nèi)地房企。此外，合生創(chuàng)展的借貸實(shí)際年利率亦處于相對(duì)低位，從2012年的8.5%降至2018年的6%。
隨著流向房地產(chǎn)的資金不斷緊縮，房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)日益加重。一些知名房企先后遭到上交所問(wèn)詢，信用違約已然成了許多發(fā)展策略激進(jìn)房企頭上懸著的一把利劍，但合生創(chuàng)展的逆勢(shì)穩(wěn)健得到了眾多評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者的認(rèn)可。
2018年下半年，聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司將合生創(chuàng)展的主體信用等級(jí)由原AA+上調(diào)為AAA，債券信用等級(jí)亦為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。在當(dāng)前大部分地產(chǎn)公司面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)口，實(shí)屬不易。
聯(lián)合信用表示，不僅是由于合生創(chuàng)展具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較高的市場(chǎng)知名度，并擁有大量位于一二線城市，規(guī)模大、成本較低的土地儲(chǔ)備，同時(shí)，公司近年來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)取得的長(zhǎng)足發(fā)展也讓外界對(duì)其未來(lái)發(fā)展前景更具信心，租金收入在合生創(chuàng)展總收入中的占比不斷提升，且該公司自持商業(yè)物業(yè)基本位于一線城市核心地段，租金穩(wěn)定、上升前景較明確。此外，合生創(chuàng)展的負(fù)債率長(zhǎng)期大幅低于市場(chǎng)平均水平，長(zhǎng)期負(fù)債壓力小、資產(chǎn)受限規(guī)模小，未來(lái)再融資潛力大。
而繼去年標(biāo)普將合生創(chuàng)展的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整至正面，同時(shí)確認(rèn)其長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)為B-之后，4月15日，標(biāo)普再度上調(diào)合生創(chuàng)展信用評(píng)級(jí)，由B-上調(diào)至B，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。
標(biāo)普方面表示，此次調(diào)升合生創(chuàng)展的評(píng)級(jí)，反映了其投資物業(yè)租金收入的大幅增長(zhǎng)將提高公司的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)及現(xiàn)金流穩(wěn)定性。評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，亦反映了標(biāo)普對(duì)合生創(chuàng)展業(yè)務(wù)表現(xiàn)的持續(xù)改善，以及未來(lái)12~18個(gè)月杠桿比率保持穩(wěn)定的預(yù)期。
商業(yè)租金收入同比增近七成
戰(zhàn)略布局上，合生創(chuàng)展構(gòu)建起了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)投資等四大板塊并驅(qū)發(fā)展的全產(chǎn)業(yè)鏈，加持企業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的資產(chǎn)盈利水平。
其中，合生創(chuàng)展的商業(yè)租金收入不可小覷。如前所述，這一指標(biāo)不僅成為多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)合生創(chuàng)展的升級(jí)依據(jù)，亦成為其押寶多元化轉(zhuǎn)型的重要砝碼。
聯(lián)合信用的評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，合生創(chuàng)展近年來(lái)精心布局的商業(yè)地產(chǎn)也到了收獲期，租金收入不斷快速增長(zhǎng)，為該公司帶來(lái)持續(xù)、可觀的現(xiàn)金流。2017年，合生創(chuàng)展列入的投資物業(yè)共有13處，租金收入達(dá)13.5億港元，占公司2017年收入的10%?！爸档米⒁獾氖?，由于北京合生匯等核心物業(yè)因開(kāi)業(yè)時(shí)間較晚，收入基本未體現(xiàn)到2017年，因此，合生創(chuàng)展2018年的租金收入增長(zhǎng)值得期待，評(píng)級(jí)公司頗為看重的租金利息比也將進(jìn)一步提高?！?/p>
標(biāo)普在此次上調(diào)評(píng)級(jí)時(shí)預(yù)計(jì)，受惠于新項(xiàng)目推出和現(xiàn)有項(xiàng)目租戶續(xù)租帶動(dòng)租金穩(wěn)步增長(zhǎng)，2019年合生創(chuàng)展的租金收入將上升至接近30億港元。同時(shí)，有關(guān)租金收入將覆蓋其2019年總利息支出的75%~80%，高于2018年水平，令公司的償債能力得到改善。
年報(bào)顯示，2018年，合生創(chuàng)展的租金收入是22.92億港元。據(jù)此計(jì)算，合生創(chuàng)展2018年的租金收入同比增幅達(dá)到了69.78%。
合生創(chuàng)展高層對(duì)于集團(tuán)商業(yè)板塊的表現(xiàn)予以了高度認(rèn)可。年報(bào)指出，于商業(yè)板塊方面，集團(tuán)大力推動(dòng)大型購(gòu)物中心的租務(wù)發(fā)展，亦持續(xù)優(yōu)化其他投資性物業(yè)的租戶組合，使得租金收入達(dá)到理想增長(zhǎng)，落實(shí)了集團(tuán)產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略布局。
合生商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)鮑文格認(rèn)為，合生商業(yè)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在公司對(duì)投資回報(bào)率的要求比較高，同時(shí)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、業(yè)態(tài)落位及商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈布局能力上，也能夠確保投資回報(bào)率。除此之外，合生商業(yè)還具備較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管理能力，所有資本判斷商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，都是基于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)能力，之后才是議價(jià)能力。
土儲(chǔ)升值溢價(jià)“成色足”
雖然外界對(duì)合生創(chuàng)展的發(fā)展模式存疑，但這些年間，公司已默默積累了大量土儲(chǔ)，在保證未來(lái)擴(kuò)張發(fā)展的同時(shí)，低成本土地亦有助于利潤(rùn)水平的維持。
土儲(chǔ)的“量”很重要，但更須看“成色”。到2018年末，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備達(dá)2922萬(wàn)平方米，且多位于一二線城市核心地段。
從公開(kāi)資料看，2013年之后，合生創(chuàng)展便甚少在土地公開(kāi)市場(chǎng)上拿地，此前曾通過(guò)向中國(guó)信達(dá)收購(gòu)不良資產(chǎn)的方式獲取了永湖鎮(zhèn)香山美墅項(xiàng)目90%權(quán)益。合生方面還透露，公司在城市更新、舊城改造、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方面積累了比較多的經(jīng)驗(yàn)，在北京、廣州等城市的核心地段擁有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并通過(guò)出售的方式處置旗下部分資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的退出。
與此同時(shí)，合生創(chuàng)展的土地升值溢價(jià)，盈利能力穩(wěn)步提升。有業(yè)內(nèi)人士分析：“合生創(chuàng)展絕大多數(shù)土地拿地時(shí)間較早，且通過(guò)收并購(gòu)和協(xié)議出讓的方式獲取項(xiàng)目也較多，成本便宜，例如京津新城、廣州珠江帝景等多個(gè)超級(jí)大盤當(dāng)時(shí)都是以白菜價(jià)格拿下，現(xiàn)售價(jià)下利潤(rùn)空間均相當(dāng)可觀?！?/p>
另外，合生創(chuàng)展在惠州、天津、上海、寧波等地也擁有不少土地儲(chǔ)備，在當(dāng)下地價(jià)高企且拿地難的時(shí)段，這些土地儲(chǔ)備都可能是公司業(yè)績(jī)?cè)俣扰噬牡讱狻?/p>
UP品牌升級(jí)加持第二航道業(yè)務(wù)
當(dāng)野蠻生長(zhǎng)不再是房地產(chǎn)發(fā)展的總體航向，房企們也在“求變”的道路中艱難探索，途徑更多是多元化轉(zhuǎn)型和對(duì)戰(zhàn)略發(fā)展定位的升級(jí)。而合生創(chuàng)展獨(dú)到的業(yè)務(wù)發(fā)展模式背后，是其品牌理念的穿針引線，串聯(lián)其穩(wěn)健發(fā)展的商業(yè)邏輯。
合生創(chuàng)展已經(jīng)嘗試另外一條航道——通過(guò)成為高端生活服務(wù)商和供應(yīng)商，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值，力求將每一個(gè)合生創(chuàng)展的項(xiàng)目，打造成獨(dú)特而經(jīng)典的風(fēng)景線。在這方面，合生已經(jīng)跨出了完美的第一步。
2018年11月，合生創(chuàng)展與安縵創(chuàng)始人Adrian Zecha在摩納哥正式簽約，引入MAH 品牌，這是85歲高齡Adrian Zecha先生的再度出山之作，中國(guó)的首個(gè)項(xiàng)目，即落位于合生創(chuàng)展在北京的高端項(xiàng)目——合生·霄云路8號(hào)新區(qū)內(nèi)。
MAH 各項(xiàng)一流資源的注入，令沉寂許久的霄云路8號(hào)重掀認(rèn)購(gòu)熱潮，并成就合生近半年最值得圈點(diǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
2019年，在自我優(yōu)化的驅(qū)動(dòng)下，合生創(chuàng)展在原有的品牌理念基礎(chǔ)上，確定了“讓優(yōu)質(zhì)生活進(jìn)一步升級(jí)”的目標(biāo)，并將全年定義為UP品牌升級(jí)年。合生創(chuàng)展對(duì)人居價(jià)值的理解涵蓋了“優(yōu)質(zhì)人居”“優(yōu)悅體驗(yàn)”“優(yōu)智服務(wù)”“優(yōu)樂(lè)共享”等四個(gè)板塊，在擇址標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品規(guī)劃、精工精裝及空間設(shè)計(jì)等方面做好產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，在園林美學(xué)、會(huì)所及生活配套上實(shí)現(xiàn)配套運(yùn)營(yíng)，在安防、管家服務(wù)、智慧社區(qū)等方面提升物業(yè)服務(wù)，并通過(guò)對(duì)業(yè)主的社群體驗(yàn)和O2O社區(qū)運(yùn)營(yíng)來(lái)打造更好的生活方式。
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