近段時(shí)間以來(lái)，沉寂多年的“華南五虎之一”合生創(chuàng)展(00754.HK)動(dòng)作頻頻，除了在土地市場(chǎng)斬獲多幅地塊，融資計(jì)劃也陸續(xù)跟上。據(jù)深交所公布，合生創(chuàng)展20億元ABS債券發(fā)行獲得通過(guò)。

　　作為“中國(guó)第一家百億房企”，合生創(chuàng)展1998年在香港聯(lián)交所主板上市，曾被王石譽(yù)為“中國(guó)地產(chǎn)界的隱形航母”。2009年，合生創(chuàng)展的銷售額達(dá)到近150億元。不過(guò)，令人惋惜的是，此后十年間，合生創(chuàng)展不僅再未超過(guò)該銷售額，更多次失守百億大關(guān)。

　　近日，長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪了解到，合生創(chuàng)展位于廣州的駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等數(shù)個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期均超過(guò)十年。其中，位于珠江新城核心商圈的珠江帝景，甚至在開(kāi)發(fā)長(zhǎng)達(dá)18年之后，仍有大量土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。

　　市場(chǎng)分析人士提出，雖然合生創(chuàng)展在北上廣等一線城市擁有大量低成本地塊，但“慢周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)模式也暗藏風(fēng)險(xiǎn)，譬如資金沉淀，規(guī)模掉隊(duì)等?？v觀其近十年的發(fā)展，自2009年達(dá)到150億元的銷售巔峰之后，一直在“百億”銷售陣營(yíng)徘徊，隨著行業(yè)加速洗牌，寡頭競(jìng)爭(zhēng)格局漸顯，合生創(chuàng)展已逐漸脫離主航道，與主流房企拉開(kāi)差距。

　　針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期以及企業(yè)融資等問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者致函合生創(chuàng)展方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

　　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)逾十年

　　與大多數(shù)房企高喊“高周轉(zhuǎn)”，宣稱要“快速回籠資金”的開(kāi)發(fā)模式不同，合生創(chuàng)展多年奉行“慢周轉(zhuǎn)”模式。其底氣則來(lái)自于北上廣等一線城市大量?jī)?yōu)質(zhì)且成本低廉的土地，不過(guò)，上述土地大多拿地時(shí)間早，開(kāi)發(fā)周期慢，多次被指“坐地生財(cái)”。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者翻閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，僅廣州市場(chǎng)，就有駿景花園、珠江帝景、帝景山莊、逸景翠園、華南新城等多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期超過(guò)十年。其中，截至2018年年末，駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等項(xiàng)目仍有大量土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。

　　同時(shí)，記者梳理地塊資料了解到，這些住宅項(xiàng)目不乏位于市中心核心地段項(xiàng)目，在地理位置、交通條件、周邊配套等方面均有明顯優(yōu)勢(shì)。目前在售的珠江帝景·紫龍府就是其中的典型。

　　8月13日，長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪位于海珠區(qū)雙塔路上的珠江帝景·紫龍府看到，項(xiàng)目毗鄰廣州地標(biāo)建筑廣州塔以及珠江水系，地理位置絕佳。項(xiàng)目定位高端豪宅，均價(jià)8.8萬(wàn)元/平方米，目前只剩189平方米的大戶型。而珠江帝景·紫龍府所在的整個(gè)珠江帝景項(xiàng)目，占地面積較大，早期開(kāi)發(fā)的部分樓棟外立面已出現(xiàn)斑駁和脫落。

　　此外，根據(jù)財(cái)報(bào)披露，珠江帝景項(xiàng)目66.48萬(wàn)平方米土地中，僅完工11.78萬(wàn)平方米，約7.34萬(wàn)平方米將于2021年完工，而高達(dá)47.36萬(wàn)平方米的土地則會(huì)在2022年及以后完工。

　　而在位于天河區(qū)中山大道的駿景花園，記者同樣看到項(xiàng)目體量龐大，大片區(qū)域已完成開(kāi)發(fā)并有業(yè)主入住，靠近中山大道西一側(cè)有工地正在熱火朝天地施工建設(shè)中，工地被貼有合生創(chuàng)展其他項(xiàng)目的宣傳廣告遮擋。在年報(bào)中，合生創(chuàng)展稱，駿景花園項(xiàng)目已完工1185平方米，約有20.8萬(wàn)平方米將在2021年完工。

　　另?yè)?jù)媒體報(bào)道，靠近珠江帝景的TIT合生科貿(mào)園，計(jì)劃建成超大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2013年開(kāi)工2016年落成，然而目前仍未動(dòng)工。這一情況，長(zhǎng)江商報(bào)記者從財(cái)年中也得到了印證。據(jù)披露，位于海珠區(qū)新港中路489號(hào)的 TIT項(xiàng)目(科貿(mào)園)，約78.84萬(wàn)平方米的土地，均計(jì)劃在2022年及以后完工。

　　盈利下滑短債攀升

　　合生創(chuàng)展1998年在香港聯(lián)交所主板上市。作為“中國(guó)第一家百億房企”，合生創(chuàng)展曾執(zhí)業(yè)界之牛耳。2009年，合生創(chuàng)展迎來(lái)銷售巔峰，銷售額近150億。

　　令人惋惜的是，此后十年，合生創(chuàng)展再未超過(guò)該銷售額。數(shù)據(jù)顯示，2010年至2018年七年間，合生創(chuàng)展銷售額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元，多次失守百億大關(guān)。

　　隨著行業(yè)逐漸進(jìn)入寡頭競(jìng)爭(zhēng)格局，粵派房企中，“碧萬(wàn)恒”在2018年沖進(jìn)了5000億俱樂(lè)部，富力、雅居樂(lè)等邁入了千億陣營(yíng)，中國(guó)奧園、時(shí)代中國(guó)等則提出要沖擊“千億”目標(biāo)。規(guī)?；顺敝?，市場(chǎng)人士認(rèn)為，合生創(chuàng)展的“慢周轉(zhuǎn)”模式讓其在“百億”陣營(yíng)原地踏步十余年，已存掉隊(duì)之憂。

　　或許合生創(chuàng)展也意識(shí)到這一危機(jī)，今年以來(lái)，似有重回賽道跡象。8月8日，合生創(chuàng)展對(duì)外公布前7個(gè)月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，合約銷售額為約117.15億元，同比上升53.8%。

　　此外，下半年以來(lái)，合生創(chuàng)展一改往日風(fēng)格，在土地市場(chǎng)頻頻發(fā)力。僅僅7月，合生創(chuàng)展就斥資9.36億元首進(jìn)江門斬獲蓬江區(qū)兩宗商住用地，并在北京與中海鏖戰(zhàn)爭(zhēng)奪“總價(jià)地王”；同時(shí)以11.19億元將廣州增城陸村一宅地?cái)埲肽抑?。而?月拿地之前，合生創(chuàng)展最近一次在公開(kāi)市場(chǎng)出現(xiàn)還要追溯到2018年12月。

　　除了在公開(kāi)市場(chǎng)表現(xiàn)激進(jìn)，合生創(chuàng)展在舊改中也收獲頗豐。4月，合生創(chuàng)展與廣州市海珠區(qū)鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽署鷺江村、康樂(lè)村舊村改造合作意向協(xié)議，拿下海珠舊改項(xiàng)目中面積第二大改造片區(qū)。7月，廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)新基村舊改公開(kāi)選擇合作企業(yè)，合生創(chuàng)展被曝參與招標(biāo)。

　　而銷售提速、土儲(chǔ)擴(kuò)容都需要資金做后盾，與去年多次被“終止”發(fā)債相比，今年合生創(chuàng)展的融資計(jì)劃相對(duì)順暢。近日，根據(jù)深交所披露，合生創(chuàng)展20億元ABS債券發(fā)行已獲通過(guò)。

　　饒是如此，擺在合生創(chuàng)展面前的難題依然不少。

　　今年4月，加盟合生創(chuàng)展不到一年的馮勁義離職。而去年9月，原【建設(shè)銀行(601939)、股吧】廣東省分行副行長(zhǎng)席榮貴出任其行政總裁及執(zhí)行董事，此前，這一職位空缺長(zhǎng)達(dá)6年。外界認(rèn)為，朱孟依家族不放權(quán)，致使合生創(chuàng)展陷入了難以留住職業(yè)經(jīng)理人的困境中。

　　管理團(tuán)隊(duì)難以放開(kāi)手腳的情況下，合生創(chuàng)展遇到了盈利下滑、短債攀升的局面。數(shù)據(jù)顯示，2018年，合生創(chuàng)展凈利潤(rùn)同比下降0.36%，結(jié)束了連續(xù)兩年高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

　　同時(shí)，盡管公司保持著較低的負(fù)債率，但短期借款的攀升也是不爭(zhēng)的事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展2016年至2018年的短期借款分別為為69億元、156億元、134億元，兩年增長(zhǎng)超過(guò)一倍。

　　如今，在資金與土地方面頻頻出擊后，昔日“地產(chǎn)航母”合生創(chuàng)展還能否重返賽道，將留待時(shí)間去檢驗(yàn)。

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