3月27日，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(00754，以下簡稱“合生創(chuàng)展”)發(fā)布公告稱，2018年的銷售金額為約149.75億元，同比上升62.3%，重回百億房企行列。但是，這樣的成績，連2018年銷售百強(qiáng)都擠不進(jìn)不去了。

　　這是合生創(chuàng)展近年來取得的最好的成績。2009年，它創(chuàng)造了150.88億的巔峰后便開始走下坡路。2014年，合生創(chuàng)展的業(yè)績跌落谷底，僅為53.52億。令人感慨的是，2004年合生創(chuàng)展曾是首家銷售額破百億的房企，彼時(shí)萬科的銷售額僅為91億。15年過去了，這家曾被王石譽(yù)為“中國地產(chǎn)界的隱形航母”的房企逐漸在主航道上掉隊(duì)，拉開了與主流房企的距離。

　　凈利潤和營業(yè)收入雙雙下降

　　當(dāng)下的合生創(chuàng)展正在謀求轉(zhuǎn)型，從集中在住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型多元化發(fā)展，包括商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)發(fā)展及基建投資等多板塊業(yè)務(wù)。二零一八年，合生創(chuàng)展的租金收入同比增長69%，占比上升至17%。與之對應(yīng)的是開發(fā)業(yè)務(wù)比重的壓縮，2017年物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)占營業(yè)收入的比重為80%，而2018年則下降到71%，年內(nèi)竣工建筑面積的比例也同比下降26%。

　　現(xiàn)金奶牛開發(fā)業(yè)務(wù)的占比壓縮，也直接影響了合生創(chuàng)展的營業(yè)收入和凈利潤。2018年合生創(chuàng)展的凈利潤同比下降0.36%，結(jié)束了凈利潤連續(xù)兩年高速增長的趨勢。2016年其凈利潤曾增長135%，創(chuàng)下五年內(nèi)的最高紀(jì)錄，此后增速放緩，直至負(fù)增長。營業(yè)收入方面，在2016年創(chuàng)下增長26.55%的最高紀(jì)錄后，合生創(chuàng)展的營業(yè)收入連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長，2018年同比下降4%。

　　　　凈利潤和營業(yè)收入雙雙下降之余，2018年合生創(chuàng)展面臨的另一個(gè)問題是融資受阻。2018年5月30日，合生創(chuàng)展2018年非公開發(fā)行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億。2018年10月7日，合生創(chuàng)展公開發(fā)行2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券終止發(fā)行。該債券的擬發(fā)行金額為100億元，其中70億元擬用于發(fā)行人住房租賃項(xiàng)目建設(shè)或償還住房租賃項(xiàng)目貸款，30億元擬用于補(bǔ)充營運(yùn)資金。

　　盡管合生創(chuàng)展一直保持著低于業(yè)內(nèi)的負(fù)債率，但短期借款的加大也是擺在管理層眼前的難題。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展2016年的短期借款為69億元，2017年為156億元，2018年12月底為134億元。

　　一名房企融資負(fù)責(zé)人對樂居財(cái)經(jīng)表示，合生創(chuàng)展目前所處的地位比較尷尬。作為上市房企，它可以通過境外或銀行的融資獲得資金，相比非上市的房企只能找信托通道或其它貸款，它的融資渠道更多。但是合生創(chuàng)展規(guī)模不大，目前銀行還是很看重規(guī)模，100名以外的房企融資成本會高很多?？硕鸢l(fā)布的《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，合生創(chuàng)展的銷售額排名第121位。

　　地主吃老本，大本營失守

　　一直貼著“捂地生財(cái)”標(biāo)簽的合生創(chuàng)展，正在“吃老本”，賣地變現(xiàn)。2015年合生創(chuàng)展土地儲備達(dá)3099萬平方米；2016年該數(shù)值為3013萬平方米；2017上半年為2991萬平方米；而截至2018年6月底，合生創(chuàng)展的土地儲備已降至2922萬平方米。

　　值得注意的是，盡管多次提及將迎接粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的契機(jī)挖掘當(dāng)?shù)貥鞘袡C(jī)遇，合生創(chuàng)展的大本營華南區(qū)域正在失守。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年華南區(qū)域貢獻(xiàn)營業(yè)收入的比例為55%，而2018年其數(shù)值為38%，同比下降17%。年內(nèi)竣工面積方面，合生創(chuàng)展2017年華南區(qū)域的完工面積為60%，而過去一年華南地區(qū)的完工面積接近“腰斬”，完工面積僅為31%。

　　2018年合生創(chuàng)展的銷售均價(jià)為11547元/平，較2017年同期12680元/平同比下跌8.9%。2017年，合生創(chuàng)展的銷售面積為72.77萬平方米，2018年為129.7萬平方米。合生創(chuàng)展一直主打高端產(chǎn)品，盡管市場的變化對均價(jià)有一定的影響，但對于高端產(chǎn)品而言其市場波動的影響相對較小。從這個(gè)方面看，合生創(chuàng)展本身降低售價(jià)的可能性更大。另外一個(gè)原因是，華南區(qū)域房價(jià)相對較高，在大本營占比下降的情況下，也導(dǎo)致了其銷售均價(jià)的下降。

　　華南區(qū)域業(yè)務(wù)縮水的同時(shí)，合生創(chuàng)展也不斷提升華北和華東區(qū)域的市場份額。擺在走出去的合生創(chuàng)展面前最大的挑戰(zhàn)便是“慢周轉(zhuǎn)”的模式正在面臨水土不服的問題。以合生創(chuàng)展在北京的高端項(xiàng)目“合生霄云路8號”項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目早在2008年便開盤，但至今仍在售賣狀態(tài)。目前合生創(chuàng)展在北京及天津共有10個(gè)在售項(xiàng)目，其中合生霄云路8號為主要銷售額來源。

　　進(jìn)入下半場，合生創(chuàng)展也在轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略。但在轉(zhuǎn)型的過程中，如何防止“輕重并舉”變成“輕重失衡”，如何克服水土不服的問題，考驗(yàn)著管理層的能力。

　?。ㄎ恼聛碓矗簶肪迂?cái)經(jīng)）