曾被譽為“中國地產(chǎn)界隱形航母”的合生創(chuàng)展集團有限公司(以下簡稱“合生創(chuàng)展”)，因近期熱傳的高管辭任一事再度為外界所聚焦。而在地產(chǎn)總裁辭任引發(fā)行業(yè)關注之時，合生創(chuàng)展在2018年的業(yè)績表現(xiàn)以及轉型也被再度提及。從年報來看，盡管重歸百億陣營以及出彩的利潤指標為屢陷業(yè)績低谷的合生創(chuàng)展扳回一局，但昔日標桿房企風光不再等話題，仍然牽絆著合生創(chuàng)展這家過去的“明星房企”。此外，在業(yè)內人士看來，近年來喊出轉型口號的合生創(chuàng)展，雖在商業(yè)地產(chǎn)等方面小有營收，但該板塊之于公司整體發(fā)展而言，助力仍小，合生創(chuàng)展的轉航依舊艱難。合生創(chuàng)展面臨的最大挑戰(zhàn)無疑是奉行多年的“慢周轉”，如何平衡好規(guī)模與利潤的關系，是重返百億陣營后的合生創(chuàng)展不得不思考作答的一大難題。

　　地產(chǎn)高管來又去

　　上任未滿一年，曾被業(yè)內寄予厚望、能在合生創(chuàng)展有番作為的馮勁義換了“新東家”。

　　稍早前，有媒體新聞披露，合生創(chuàng)展集團地產(chǎn)板塊總裁馮勁義已經(jīng)提交離職申請，并稱馮勁義下一站是三盛集團。5月5日，傳言落地，三盛集團于當日下發(fā)的內部公告顯示，任命馮勁義為三盛地產(chǎn)集團總裁，負責集團地產(chǎn)板塊經(jīng)營管理工作。

　　馮勁義在地產(chǎn)圈有“明星職業(yè)經(jīng)理人”之稱，房地產(chǎn)從業(yè)履歷豐富。資料顯示，馮勁義于2018年6月加入合生創(chuàng)展，擔任地產(chǎn)集團總裁，主要協(xié)助董事局管理地產(chǎn)業(yè)務，直接向董事會主席朱孟依匯報。此前，2008-2015年的七年間，馮勁義一直在龍湖任職，職務最高至集團執(zhí)行董事、副總裁；2015年，馮勁義去職龍湖，加盟升龍集團出任執(zhí)行總裁一職；此后又短暫加盟綠都地產(chǎn)。

　　對于馮勁義的辭任，外界猜測或與盤活“京津新城”進展緩慢有關。在業(yè)內看來，彼時合生創(chuàng)展招攬馮勁義這一“外援大將”加盟，背后用意就是為京津新城重做定位。

　　京津新城原本是合生創(chuàng)展2003年在天津寶坻區(qū)拿下2.5萬畝鹽堿地的美好未來愿景。該巨幅地塊地價折合78元/平方米，計劃打造一個前所未有的亞洲最大別墅區(qū)——擁有8000座別墅的京津新城。不過，以大盤開發(fā)模式見長的合生創(chuàng)展，其過往十余年成功開發(fā)廣州華景新城、暨南花園、愉景雅苑等多個大型項目的豐富經(jīng)驗，卻未能于此地實現(xiàn)異地復制。這塊原以為前景無限的巨大地塊，成為了合生創(chuàng)展此后十幾年發(fā)展進程之中的最大累贅。

　　公開資料顯示，合生創(chuàng)展在京津新城的前期投入上百億元后，項目于2005年取得營業(yè)額4.37億元，2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之后，京津新城的銷售金額再未出現(xiàn)在公司年報上。

　　市場有分析稱，如何盤活京津新城，是歷任合生創(chuàng)展地產(chǎn)總裁的必考科目。在馮勁義之后，誰能擔起大任釋放京津新城的土儲價值，值得期待。

　　　　重回百億陣營

　　除因地產(chǎn)總裁去職引來外界關注外，合生創(chuàng)展稍早前也憑借年報季的業(yè)績披露備受外界矚目。其一季度高達141.8%的合約銷售金額增幅，更是為合生創(chuàng)展的2018年度業(yè)績發(fā)布會帶來了更多流量。

　　合生創(chuàng)展的2018年度關鍵詞是“重返百億”。據(jù)了解，合生創(chuàng)展自2004年成為國內第一家宣稱突破百億的房企，此后數(shù)年間，唯有2009年實現(xiàn)銷售業(yè)績百億元規(guī)模之上(150.9億元)，往后八年的銷售業(yè)績均在100億元上下徘徊。

　　根據(jù)年報，合生創(chuàng)展2018年銷售及預售合約出售的物業(yè)總額達149.75億元，相比2017年的92.28億元增長62%；公司股權持有人應占溢利為57.75億港元，同比上年持平；核心利潤為23億港元，同比2017年增長15.3%。此外，合生創(chuàng)展于2018年內實現(xiàn)了毛利潤、凈利潤、核心利潤額的不同程度上升，其中毛利率和凈利潤率均高于行業(yè)平均水平。

　　對于2018年度銷售業(yè)績的較大幅度提升，合生創(chuàng)展方面給出的解釋是“加快了改善型及剛需型住宅產(chǎn)品的去化”。不過，由于受市場因素及銷售產(chǎn)品結構影響，平均合約售價小幅下降9%至每平方米11547元，交付建筑面積46.66萬平方米。其中，在北京及天津，合生創(chuàng)展2018年售出建筑面積共16.68萬平方米，而2017年為9.66萬平方米；2018年賬面值為24.45億元，2017年則為19.09億元。

　　值得一提的是，合生創(chuàng)展與恒大地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂、富力曾并稱“華南五虎”，一度被外界譽為眾多華南房企中的標桿。然而這家昔日首破百億的房企，近年來的表現(xiàn)似乎“泯然眾人矣”。

　　當年位居其后的恒大、碧桂園現(xiàn)如今銷售規(guī)模均已突破5000億元大關，坐穩(wěn)三甲。據(jù)第三方機構克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，合生創(chuàng)展2018年雖重返百億陣營，但流量金額與權益金額均排名百強外。

　　同策研究院首席分析師張宏偉表示，在當前這個“唯規(guī)模論”的時代，規(guī)模已成大多數(shù)人心中評判房企強弱與否的核心指標，實際上從盈利角度衡量企業(yè)發(fā)展，也并非不是一種好的視角。不過張宏偉也認同規(guī)模之于搶占市場占有率的意義。

　　“合生創(chuàng)展的銷售業(yè)績顯然屬于偏小規(guī)模，雖然2018年有較為明顯的業(yè)績成長，但企業(yè)壓力還是很大的。因為類似業(yè)績實際上很難證明什么，或者說難以說明其未來業(yè)績就有高成長的機會和空間。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析道。并指出，類似業(yè)績往往和具體項目推盤有關。

　　據(jù)悉，合生創(chuàng)展在年報特別提及，銷售額上升主要是由于合生霄云路8號高端產(chǎn)品及合生國際城項目銷售狀況較好所致，占集團合約銷售金額的16%。

　　　　慢周轉與轉型艱難

　　如果用幾個形容詞來描述合生創(chuàng)展2018年的發(fā)展，最適合的詞匯無疑是“理性”、“穩(wěn)健”。而這似乎是合生創(chuàng)展的一貫作風。實際上，近年來合生創(chuàng)展一直在謀求轉型，在戰(zhàn)略布局上，合生創(chuàng)展已構建起了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理和產(chǎn)業(yè)投資等四大板塊并驅發(fā)展的全產(chǎn)業(yè)鏈，希望以此謀求企業(yè)資產(chǎn)盈利水平的持續(xù)增長。

　　不過有業(yè)內人士指出，合生創(chuàng)展的轉型之路并不好走。梳理合生創(chuàng)展近五年業(yè)績報可見，2014-2018年，其分別實現(xiàn)銷售業(yè)績53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元及149.75億元，五年間有四年業(yè)績未達百億元。在其引以為傲的商業(yè)地產(chǎn)方面，合生創(chuàng)展2018年租金收入是22.92億港元，同比增幅達到了69.78%。盡管商業(yè)地產(chǎn)等方面小有營收，但在上述業(yè)內人士看來，該板塊之于公司整體發(fā)展而言，助力仍小。

　　嚴躍進指出，合生創(chuàng)展向來注重資產(chǎn)升值和利潤，熱衷慢周轉、大盤模式開發(fā)項目，加之其項目開發(fā)大多采取獨立操盤，此舉雖然有利于對利潤的把控，但是在當前“聯(lián)合拿地、聯(lián)合操盤”的合作模式漸成主流的現(xiàn)實情況下，實則難以做大規(guī)模。

　　就集團未來計劃如何釋放已布局城市的土儲價值、如何平衡利潤及規(guī)模之間的關系等問題，北京商報記者致電合生創(chuàng)展方面，截至發(fā)稿未獲回復。不過，合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞此前曾在接受媒體采訪時表示，合生創(chuàng)展一直都不是高周轉型的企業(yè)，不能單純用銷售額一個指標與其他企業(yè)相比，其在資金實力、土地儲備等方面都有自身優(yōu)勢。公司更注重在一定規(guī)模允許的范圍內，盡可能地去追求更高的利潤。

　　“合生創(chuàng)展錯過了房地產(chǎn)投資的最好時期，過于強調盈利指標而忽視高周轉帶來了一些問題，比如說項目擴張的節(jié)奏明顯放緩等?！?嚴躍進認為，目前來看，合生創(chuàng)展之類的企業(yè)若想保證持續(xù)且高成長的發(fā)展，適當?shù)母咧苻D策略還是必不可少的。此外，也要投資一些有潛力的低地價城市，這也利好此類房企業(yè)績的重新反彈。

　　（文章來源：北京商報）