今年以來，內(nèi)地房企赴港上市進(jìn)程明顯放緩。近期，海倫堡中國控股有限公司(簡稱“海倫堡”)、中梁控股集團(tuán)有限公司(簡稱“中梁地產(chǎn)”)兩家房企向港交所遞交的招股書紛紛“失效”，引起業(yè)界極大關(guān)注。

　　上述兩家房企雖均在招股書“失效”后立刻遞交了新的申請，繼續(xù)向IPO發(fā)起沖擊，但在業(yè)內(nèi)人士看來，此時(shí)并非上市良機(jī)。而另有業(yè)內(nèi)人士指出，上述企業(yè)第一次上市“失利”，與企業(yè)自身的原因不無關(guān)系，在此背景下，企業(yè)重新遞表的通過率會(huì)有多高，將充滿未知數(shù)。

　　兩企業(yè)重新提交招股書

　　5月17日，中梁地產(chǎn)重新向港交所提交招股說明書。在此之前， 5月2日，海倫堡也重新向港交所遞交了上市申請。從重新遞交招股書的時(shí)間來看，兩家房企均在港交所提示招股書“失效”的一周內(nèi)，完成了新表的遞交申請，這顯示出企業(yè)上市心態(tài)的“急迫性”。

　　但在業(yè)內(nèi)人士看來，對于這兩家企業(yè)而言，此時(shí)上市并不是最好的時(shí)機(jī)。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對藍(lán)鯨房產(chǎn)分析道：“2019年，樓市政策還在繼續(xù)加大對三四線市場的調(diào)整，對于上述兩家房企而言，此時(shí)上市并非最好的時(shí)機(jī)，因?yàn)橥顿Y者看淡三四線樓市，可能導(dǎo)致企業(yè)無法募集到理想的資金?！?/p>

　　據(jù)中梁更新的招股書披露，2016年-2018年，中梁地產(chǎn)的拿地總數(shù)分別為63幅、119幅、221幅。在這三年中，位于三四線城市的拿地占比均超過半數(shù)，足見其對三四線市場的重視。

　　而海倫堡的土儲也主要集中在三四線城市。根據(jù)招股書顯示，截至2019年1月31日，海倫堡土地儲備總建筑面積為23.7百萬平方米，珠三角地區(qū)土儲占總儲備的40%，這其中惠州土儲比例最高，占總土儲的13.4%;其次為中山，占比為8.9%;肇慶4.5%，清遠(yuǎn)3.7%，廣佛3.7%;長三角地區(qū)中，海倫堡重倉了紹興和合肥，兩地土儲占比分別為3.7%和2.9%;華西地區(qū)成都占比4.6%，昆明11.9%，西安3.6%;華中地區(qū)武漢10.8%。

　　重倉三四線的戰(zhàn)略曾讓上述兩家企業(yè)取得了業(yè)績增長，中梁表現(xiàn)尤甚。數(shù)據(jù)顯示，中梁地產(chǎn)2016年-2018年的銷售額分別為190億、649億、1015億，近三年年復(fù)合增長率超過70%。而據(jù)中銀國際證券發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2018年中銀重點(diǎn)關(guān)注的12家龍頭房企中，平均銷售增速為30%，重點(diǎn)關(guān)注的6家高成長中小型房企的銷售平均增速為70%。

　　然而，2018年，隨著三四線去庫存紅利結(jié)束，棚改等利好政策面臨調(diào)整，對于三四線市場整體發(fā)展勢必有所影響。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，2019年棚改開工目標(biāo)的大幅下調(diào)，預(yù)示著由棚改帶來的商品房銷量在全國商品房總銷量中占比會(huì)逐步走低，這將直接影響體現(xiàn)在三四線及以下城市。

　　盡管如此，上述兩家企業(yè)仍馬不停蹄地想上市。上述人士對藍(lán)鯨房產(chǎn)分析道：“這兩家企業(yè)之所以迫不及待地上市，與其債務(wù)離不開關(guān)系。”藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理其招股書發(fā)現(xiàn)，這兩家企業(yè)的債務(wù)均不容樂觀。

　　據(jù)海倫堡招股書顯示，2016-2018年海倫堡的銀行貸款余額分別為63.96億元、67.01億元以及21.86億元;而信托及資管融資安排余額分別為64.78億元、136.45億元、169.11億元。截至2019年2月28日，海倫堡信托資管融資未償還總額已經(jīng)高達(dá)177.96億元，占公司截至同日借款總額的58.6%。根據(jù)招股書，信托融資安排的還債期限為三年。也就是說，2019年-2020年，這些高成本的信托融資將迎來集中還款期。

　　相比之下，中梁的資金形勢稍緩，不過，隨著三四線城市風(fēng)險(xiǎn)的加大，中梁開始換倉二線城市。藍(lán)鯨房產(chǎn)此前曾報(bào)道，自2018年開始，中梁地產(chǎn)在土地市場的布局出現(xiàn)了新變化，當(dāng)年其先后進(jìn)駐了杭州、合肥、成都、武漢等城市，回歸二線意圖明顯。進(jìn)入2019年后，中梁繼續(xù)在長沙、天津、蘇州、西安等地加碼，加快了布局二線城市的腳步。這都離不開資金的支撐。

　　重新向IPO發(fā)起沖擊，能否順利登陸港股？

　　這并非兩家企業(yè)第一次提交招股書。

　　公開資料顯示，早在2018年10月22日，海倫堡即向港交所提交了招股書;同年11月13日，中梁地產(chǎn)也提交了招股書。一般而言，港股IPO申請進(jìn)程在3-6個(gè)月時(shí)間，但上述兩家房企上市之路均已超過6個(gè)月，按照港交所規(guī)定，企業(yè)未在6個(gè)月內(nèi)完成上市的，需要重新提交申請。從上述兩家企業(yè)首次遞表時(shí)間推算，或與此有一定關(guān)系。

　　一位接近中梁地產(chǎn)的人士對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，企業(yè)6個(gè)月內(nèi)未完成上市，主要是港交所的原因?！案劢凰ツ暧胁簧偃穗x職，可能導(dǎo)致人手不足?！倍硪晃蝗耸縿t對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示：“今年一季度，港交所對生物醫(yī)藥企業(yè)的審查變嚴(yán)格了，可能主要精力都集中在了審核生物醫(yī)藥企業(yè)上?！钡珡恼麄€(gè)港股上市審批進(jìn)程來看，這種說法卻不十分具備說服力。

　　藍(lán)鯨房產(chǎn)注意到，2019年3月19日，太陽能光伏玻璃制造商信義能源向港交所提交了IPO招股書，近日已通過聆并將于5月28日正式掛牌港交所。2018年12月12日，橋梁纜索制造及預(yù)應(yīng)力材料制造商浦江國際遞表，其也將在5月28日完成正式掛牌;2019年3月20日，時(shí)尚男裝公司慕尚集團(tuán)向港交所提交招股書，其將在5月27日掛牌上市。

　　此外，據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年10月22日，海倫堡申請上市以來，共有44家企業(yè)向港交所提交了上市申請。其中，11月份共有33家交表，10家已經(jīng)完成上市，另有1家被拒、1家撤回、2家通過聆訊。截至目前，尚有20家企業(yè)還在排隊(duì)，其中，有9家企業(yè)為二次或三次交表。

　　在專家看來，上述中梁、海倫堡兩家企業(yè)沒有在6個(gè)月內(nèi)成功上市，主要問題在于自身。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示：“在港交所掛牌是注冊制，只要符合港交所的形式要求就可以，由此來看，企業(yè)首次遞交申請可能有瑕疵，需要補(bǔ)充材料。”

　　另一位不愿具名的專家也表示：“從港交所上市流程來看，招股書過期失效的常見原因是材料不齊全，可能是公司客觀原因?qū)е履承┎牧蠠o法在6個(gè)月內(nèi)遞交給港交所，也可能是某些主觀原因令某些材料不適合在當(dāng)前進(jìn)行披露。”

　　對于兩家企業(yè)是否出現(xiàn)所需材料未及時(shí)補(bǔ)充的情況，藍(lán)鯨房產(chǎn)向中梁、海倫堡求證，但對方均表示處于上市靜默期。

　　值得一提的是，2018年10月，在美的置業(yè)正式登陸香港資本市場當(dāng)天，奧陸資本總裁兼投資總監(jiān)蔡金強(qiáng)向媒體表示：“內(nèi)地房企來香港上市，沒有在近期這段時(shí)間完成上市的話，預(yù)計(jì)就要等到兩三年之后了。”

　　整體來看，隨著上一波內(nèi)地房企赴港上市熱潮的“降溫”，企業(yè)此時(shí)沖擊IPO之路必然也將受到影響。由此來看，中梁、海倫堡如今要在二次交表后盡快實(shí)現(xiàn)上市或并不容易。那么，企業(yè)會(huì)如何打破“僵局”?藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。(shiqingling@lanjinger.com)