美的置業(yè)(3990.HK)發(fā)布公告稱，今年前五個(gè)月公司合同銷售金額約人民幣371億元，同比增長(zhǎng)約17.78%，保持了穩(wěn)健的發(fā)展勢(shì)頭。今年以來土地窗口期打開，美的置業(yè)策略性瞄準(zhǔn)高發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，新進(jìn)城市等級(jí)明顯提高。同時(shí)，公司負(fù)債率已連續(xù)四年呈下降趨勢(shì)，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，負(fù)債率不斷下降，其呈現(xiàn)出來更注重投資能力、利潤(rùn)、現(xiàn)金流和產(chǎn)品力的高質(zhì)量發(fā)展態(tài)勢(shì)，正如公司管理層在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上所宣稱的要做一名“馬拉松選手”。

　　前五月操盤金額位列行業(yè)25

　　6月6日美的置業(yè)(3990.HK)發(fā)布公告稱，截至2019年5月31日止五個(gè)月，本公司及其附屬公司(「本集團(tuán)」)，連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約人民幣371億元，同比增長(zhǎng)約17.78%，而相應(yīng)的已售建筑面積約355.9萬平方米，同比增長(zhǎng)約15.22%。

　　而根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心公布的《2019年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，美的置業(yè)以352.3億元操盤金額位列25名。實(shí)現(xiàn)操盤面積338.5萬平方米，排行業(yè)20名。

　　數(shù)據(jù)顯示，前4月美的置業(yè)操盤金額為268.4億元，以此計(jì)算，美的置業(yè)5月單月操盤金額達(dá)83.9億元，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭和操盤實(shí)力。

　　據(jù)了解，操盤榜以企業(yè)操盤為統(tǒng)計(jì)口徑，最能真實(shí)的反映房企營(yíng)銷和操盤實(shí)力。進(jìn)入2019年，美的置業(yè)延續(xù)上市前的強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，操盤金額和操盤面積排名均實(shí)現(xiàn)較大上漲。

　　負(fù)債率逐年下降財(cái)務(wù)穩(wěn)健

　　眾所周知，對(duì)任何企業(yè)而言，單憑負(fù)債額絕對(duì)值來判斷其財(cái)務(wù)狀況是片面的。而負(fù)債率是提示企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)指標(biāo)，但也不能單憑負(fù)債率指標(biāo)較高就得出企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)論，需要綜合評(píng)判房企的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)以及觀察企業(yè)的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)規(guī)模和質(zhì)量。對(duì)于處于擴(kuò)張期的企業(yè)而言，保持一定的負(fù)債率能夠助力企業(yè)快速發(fā)展。縱觀行業(yè)，合理利用負(fù)債撬動(dòng)規(guī)模是成長(zhǎng)型房企的常用工具之一，許多頭部房企都是憑借較高的杠桿率儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地，抓住了房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，最終發(fā)展成為行業(yè)巨頭。

　　同時(shí)，目前處于快速擴(kuò)張階段的成長(zhǎng)性房企來看，其杠桿率均大幅高于頭部房企。上市前，由于處于規(guī)?？焖贁U(kuò)張期，美的置業(yè)的負(fù)債率曾一度偏高。但數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)已連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率下降，截至2018年年底，過世凈負(fù)債率降至97%，同比大幅下降22個(gè)百分點(diǎn)。

　　多渠道融資渠道以及低于行業(yè)平均水平的融資成本，為美的置業(yè)的穩(wěn)健長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。截至2018年底，美的置業(yè)的加權(quán)融資成本僅為5.9%，公司持有現(xiàn)金265.33億元，銀行及金融機(jī)構(gòu)已批復(fù)未動(dòng)用的額度達(dá)342.3億元，已獲批境內(nèi)公司債券發(fā)行額度為50.6億元。此外，大股東的支持，是其他多數(shù)房企所不具備的優(yōu)勢(shì)。在有需要的情況下，大股東將為美的置業(yè)打開一扇低成本融資的大門。

　　提升城市等級(jí)和城市效能

　　今年以來土地市場(chǎng)升溫，土地招拍掛的整體溢價(jià)率走高。美的置業(yè)在獲取武漢等地塊上，雖然溢價(jià)率有所上升，但整體位于可控水平。美的置業(yè)方面表示，公司有完善的投資和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，對(duì)于城市和地塊均會(huì)做詳細(xì)調(diào)研分析，不同區(qū)域拿地政策也不同，以確保科學(xué)決策。今年以來的拿地主要是為配合規(guī)模發(fā)展、保障持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)儲(chǔ)備土地。

　　手里有糧，心里不慌。大量豐厚優(yōu)質(zhì)且低成本的土地儲(chǔ)備，是美的置業(yè)的優(yōu)勢(shì)之一。2018年年報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年底，美的置業(yè)擁有4507萬平方米土地儲(chǔ)備，土儲(chǔ)貨值超4600億元，覆蓋48個(gè)城市。

　　美的置業(yè)土地儲(chǔ)備非常優(yōu)質(zhì)，70%的土儲(chǔ)位于二線及以上城市，這些城市具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是人口凈流入的城市，聚集優(yōu)秀人才、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。而剩余位于三四線城市的土儲(chǔ)則主要集中在珠三角和長(zhǎng)三角范圍內(nèi)，坐擁廣深以及上海等核心城市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)外溢效應(yīng)。同時(shí)，隨著區(qū)域一體化發(fā)展，軌道交通網(wǎng)的成熟，這些三四線城市將享受核心城市購(gòu)房需求外溢，擁有良好的發(fā)展前景。

　　2019年，美的置業(yè)在加強(qiáng)在優(yōu)質(zhì)城市的深耕，同時(shí)選擇性的布局潛力增長(zhǎng)城市，提升城市布局等級(jí)，這些城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可分享未來的土地紅利，為未來的利潤(rùn)和規(guī)模實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，例如策略性進(jìn)入中部地區(qū)中心城市武漢，粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市惠州等。

　　此外，美的置業(yè)表述，今年將圍繞已布局的高潛力城市進(jìn)行深耕，提高單城市產(chǎn)能，降低管理成本，提升利潤(rùn)；并堅(jiān)持“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”復(fù)合型發(fā)展戰(zhàn)略，未來將通過更多渠道獲得低成本優(yōu)質(zhì)土地。

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