昨日，中梁控股集團(tuán)有限公司在香港上市的申請(qǐng)通過(guò)了聆訊。這已經(jīng)是中梁控股上市故事里的續(xù)集，現(xiàn)在終于來(lái)到了終章。

　　此前，中梁控股第一次遞交招股書(shū)是2018年11月13日，按照香港聯(lián)交所主板上市規(guī)則，遞交招股書(shū)6個(gè)月之后，若不能順利上市，則變?yōu)椤笆А薄?/p>

　　在招股書(shū)僅失效3日后，港交所便更新了中梁控股最新招股說(shuō)明書(shū)。

　　在港交所認(rèn)可了中梁的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與上市申請(qǐng)后，中梁距離夢(mèng)寐以求的資本市場(chǎng)只差投資者的支持。

　　6月26日，中梁控股全球發(fā)售發(fā)布會(huì)在香港港麗酒店舉行。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體現(xiàn)場(chǎng)了解，公司創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)楊劍帶著一眾高管出席了現(xiàn)場(chǎng)。一直較為低調(diào)的楊劍也終于免不了在快要上市的時(shí)候透露出了欣喜，冷峻的面龐多了些許笑容，他說(shuō)到：“我們對(duì)上市很有信心?！?/p>

　　對(duì)于在香港上市，楊劍一直都心向往之。

　　早在2017年的時(shí)候，就有市場(chǎng)消息傳出中梁在籌劃著上市，而在終于在過(guò)了一年后，中梁控股第一次遞交了招股書(shū)；在經(jīng)過(guò)6個(gè)月失效后，中梁控股再次提交便得到了港交所得通過(guò)。

　　據(jù)招股書(shū)披露，中梁控股該次預(yù)計(jì)將發(fā)行5.3億新股，占發(fā)行后總股本的約15%；每股發(fā)行發(fā)行區(qū)間在每股5.2港元至6.68港元，預(yù)計(jì)將于7月16日于港交所主板掛牌。

　　倘若不行使綠鞋權(quán)，按每股發(fā)售平均價(jià)5.94港元計(jì)算，預(yù)計(jì)該次IPO可以為中梁控股集資29.18億港元。

　　楊劍此前曾講過(guò)：“如果布局一二線城市是開(kāi)大奔，布局三四線城市是開(kāi)寶馬mini。你開(kāi)10輛大奔，我開(kāi)50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)?！?/p>

　　中梁控股把這個(gè)機(jī)會(huì)變成了現(xiàn)實(shí)，楊劍駕駛著mini將大奔遠(yuǎn)遠(yuǎn)的甩在了身后。

　　據(jù)悉，中梁控股在2016年的合約銷(xiāo)售額僅190億元。隨后，它便開(kāi)始了火箭式的跳躍，2017年的 649億元，再到2018年的銷(xiāo)售1015億元，銷(xiāo)售額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的131%。

　　在營(yíng)業(yè)收入方面，中梁控股在2018年為302.15億元，2016年到2018年的復(fù)合增長(zhǎng)率為221%。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)·2018中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP100報(bào)告披露，中梁控股排名行業(yè)第19名。

　　從一個(gè)百億“小房企”，到千億銷(xiāo)售的行業(yè)前二十，中梁控股只用了3年的時(shí)間，與其背后息息相關(guān)的顯然是其奉行的“高周轉(zhuǎn)”加上“456”戰(zhàn)略，即4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月現(xiàn)金流回正，6個(gè)月回款再投資。

　　其次，楊劍在2016年決心下沉到三四線城市，而這些城市為中梁控股提供了棚改紅利，正是靠著快周轉(zhuǎn)和棚改紅利，加上標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，中梁控股實(shí)現(xiàn)了飛躍。

　　中梁控股的這套運(yùn)營(yíng)模式與碧桂園的運(yùn)營(yíng)策略有所相似，楊劍和楊國(guó)強(qiáng)對(duì)于收割三四線的看法一致。此前還有報(bào)道稱，董事長(zhǎng)楊劍曾經(jīng)親自到碧桂園去學(xué)習(xí)了他們的模式。

　　楊劍此前曾表示：“規(guī)模是中梁創(chuàng)造卓越的不動(dòng)產(chǎn)投資集團(tuán)的關(guān)鍵，堅(jiān)持以做大主業(yè)規(guī)模為核心訴求”。

　　此前，曾有消息透露2021年公司的銷(xiāo)售目標(biāo)是3000億元。對(duì)此，公司CEO黃春雷和公司副總裁游思嘉的反應(yīng)則體現(xiàn)了兩種風(fēng)格，游思嘉在旁提醒黃春雷要“謹(jǐn)言慎行”，符合信披合規(guī)準(zhǔn)則。

　　但黃春雷則顯得較為樂(lè)觀，他說(shuō)：“一個(gè)人總是要有理想，要是之前的紅利再來(lái)一波也不是不可能，公司在轉(zhuǎn)變風(fēng)格，變的穩(wěn)健，注重利潤(rùn)和風(fēng)控?！?/p>

　　在拿地方面，據(jù)黃春雷介紹，在16年到18年期間，中梁控股從基于長(zhǎng)三角到全國(guó)化的布局，讓其目前已經(jīng)進(jìn)入了124個(gè)城市，僅次于碧桂園與恒大。

　　在大奔和寶馬mini的選擇上，中梁控股似乎也開(kāi)始反思并考慮重返二線城市，黃春雷表示：“在2019年，中梁控股拿地方面的策略是選擇精三線，二線城市”

　　截止2019年4月止，中梁控股的土地儲(chǔ)備有3886萬(wàn)平方米。但值得注意的是，中梁地產(chǎn)在2016年到2018年的毛利率都只有20%出頭，處于行業(yè)低位。

　　同樣的，碧桂園在2016年的毛利率只有21.1%，中梁控股被譽(yù)為“小碧桂園”的成色可見(jiàn)一斑。中梁控股在享受高周轉(zhuǎn)，和三四線紅利的同時(shí)，一如當(dāng)年的碧桂園，低毛利率仍是其面臨的難題。

　　此外，凈負(fù)債率也是中梁控股波動(dòng)較大的佐證，從2016年的1790%，2017年339.5%，到2018年為58%，在這3年間，中梁控股通過(guò)調(diào)整使凈負(fù)債率下降了超過(guò)30倍。

　　根據(jù)招股上的解釋為，中梁控股來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)生的內(nèi)部現(xiàn)金大幅增加，而該增加一定程度上減少了對(duì)外部借款的倚賴，以及公司總權(quán)益的增加乃主要?dú)w因于自我保留盈利的增長(zhǎng)。

　　公司副總裁游思嘉表示：“財(cái)務(wù)情況隨著我們上市，打開(kāi)我們資本市場(chǎng)，未來(lái)我們會(huì)持續(xù)改善我們的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。58%的凈負(fù)債率對(duì)于上市還是沒(méi)上市的房企來(lái)說(shuō)都是一個(gè)很安全的水平?！薄跋嘈旁谖磥?lái)3年內(nèi)，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)會(huì)有一個(gè)調(diào)整”

　　截止目前，中梁控股目前還有109個(gè)，總額147億元的信托或資產(chǎn)管理計(jì)劃尚未償還，其中，有相當(dāng)多的一部分都將于2019年到期需要償還，大部分利率都在9%以上，最高利率的為13.9%，而在算上銀行借款等融資手段，中梁控股在2018年的融資成本為9.9%，處于一個(gè)高位的位置。

　　游思嘉回應(yīng)高融資時(shí)也講到：“隨著公司上市，打通融資通道，從去年的9.9%還有相當(dāng)大的壓縮空間。”

　　因此，可以看出上市對(duì)于中梁控股是一個(gè)很關(guān)鍵的節(jié)奏點(diǎn)，在大幅度改善了凈負(fù)債率后，也側(cè)面說(shuō)明了融資公司在資金來(lái)源方面實(shí)行了管控。上市可以帶來(lái)公眾的資金流通，打開(kāi)包括境內(nèi)外的債券市場(chǎng)，公司債、美元債的成本會(huì)比民間信托低很多，從而改善公司整體的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　根據(jù)公司計(jì)劃，其中60%的所得資金將用于現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段的建筑成本；30%將用于償還絕大部分的若干現(xiàn)有信托貸款；剩余10%將用作一般營(yíng)運(yùn)資金之用。

　　根據(jù)安永發(fā)布的關(guān)于2019年上半年IPO市場(chǎng)的報(bào)告指出，2019年下半年IPO活動(dòng)將會(huì)有“財(cái)政和貨幣政策調(diào)控靈活度進(jìn)一步增強(qiáng)”等利好。而阿里巴巴重返香港上市的消息也進(jìn)一步刺激香港股市，包括在年初銀行釋放的大量資金進(jìn)入了一級(jí)市場(chǎng)。

　　此外，中梁控股為了吸引投資者，也表明會(huì)將40%的凈利潤(rùn)用于分紅，屬于內(nèi)房企的最高一檔的水平。

　　在IPO上市幾成定局后，楊劍與他的中梁控股將進(jìn)入一條全新的跑道，“悶聲發(fā)大財(cái)”已經(jīng)不適用，而資本市場(chǎng)對(duì)中梁控股的考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始。

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