如果在中國(guó)房企中尋找踏準(zhǔn)周期精準(zhǔn)布局的選手，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK，簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)”)當(dāng)居于前列。

　　行業(yè)高光時(shí)期，融創(chuàng)曾靠并購(gòu)打開(kāi)規(guī)模擴(kuò)張的大門(mén)。借此模式，融創(chuàng)不僅實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)翻倍躍升，還避開(kāi)了哄搶高價(jià)地的漩渦?！皬澋莱?chē)”的成果有目共睹，2019年上半年，融創(chuàng)銷(xiāo)售額再攀高至2141.6億元，以同比11.8%的增速領(lǐng)先頭部房企。

　　融創(chuàng)模式難以復(fù)制，不僅在于規(guī)模大幅躍升，更在于其對(duì)購(gòu)地窗口期的把握、踏準(zhǔn)市場(chǎng)周期的城市布局，以及強(qiáng)大的內(nèi)生造血能力。

　　英雄趁時(shí)勢(shì)，行業(yè)高歌前行多年后，理性因素正逐漸回歸。2019年，融創(chuàng)再提“控投資、降杠桿”，將戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)異財(cái)務(wù)表現(xiàn)。外部環(huán)境逐漸收緊，靠加杠桿擴(kuò)張的年代已一去不返。

　　未來(lái)，手握充沛現(xiàn)金流、具備健康的內(nèi)在生長(zhǎng)力，才是穿越下個(gè)周期的保障。1380億現(xiàn)金余額、下半年超過(guò)5700億的可售貨值，將使融創(chuàng)在下半場(chǎng)有更多隨行就市的從容。

　　業(yè)績(jī)?cè)龇I(lǐng)跑頭部房企

　　9年前，融創(chuàng)搶灘資本市場(chǎng)。

　　彼時(shí)，590萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備、83.3億元銷(xiāo)售額，融創(chuàng)在行業(yè)中仍是一家“小公司”。憑借強(qiáng)大的納儲(chǔ)能力，融創(chuàng)將并購(gòu)而來(lái)的資源轉(zhuǎn)化為逐年迸發(fā)的業(yè)績(jī)。2018年，融創(chuàng)銷(xiāo)售額4608.3億元，達(dá)上市初的55倍之巨。

　　至今年上半年，僅半年的銷(xiāo)售數(shù)字已達(dá)2141.6億元。從月度數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)每月同比增長(zhǎng)和累計(jì)增長(zhǎng)均保持在10%~30%區(qū)間。過(guò)去的2016~2018年，融創(chuàng)三年合同銷(xiāo)售金額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)75%。

　　受益于銷(xiāo)售額連年攀升，融創(chuàng)已進(jìn)入盈利收割期。數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入768.4億元，同比增長(zhǎng)64.9%；毛利潤(rùn)193.5億元，同比增長(zhǎng)67.9%；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)102.9億元，同比上漲61.7%。

　　行業(yè)天花板將至的情況下，這一增速放到頭部房企中仍不遜色。同期，碧桂園(02007.HK)營(yíng)收2020.1億元，同比增長(zhǎng)53.2%，凈利潤(rùn)156.4億元，同比增長(zhǎng)20.8%；萬(wàn)科(02007.HK)營(yíng)收1393.2億元，同比增長(zhǎng)31.5%；凈利潤(rùn)118.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%。

　　【天風(fēng)證券(601162)、股吧】研究認(rèn)為，融創(chuàng)歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)主要由于結(jié)算加快，毛利較去年同期增加78.2億元，增速達(dá)68%，超過(guò)收入增速。2019年上半年毛利率25.2%，較去年同期上升0.4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售毛利率25.2%，較去年同期上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　實(shí)際上，今年以來(lái)，樓市下行壓力加大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~6月份，商品房銷(xiāo)售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比前五月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額70698億元，增長(zhǎng)5.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　中流擊水，不進(jìn)則退。流動(dòng)性壓力下，已相繼有房企變賣(mài)資產(chǎn)求生。在融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌看來(lái)，有的公司看起來(lái)只是流動(dòng)性出了問(wèn)題、缺錢(qián)，實(shí)際是項(xiàng)目做不好。好的項(xiàng)目都是能賣(mài)出去，錢(qián)是能回來(lái)的。

　　融創(chuàng)的生長(zhǎng)軌跡切實(shí)印證了這一點(diǎn)。自創(chuàng)立之初，公司便確立“高端精品”產(chǎn)品路線，并在內(nèi)部設(shè)計(jì)全面質(zhì)量管控標(biāo)準(zhǔn)和全鏈條質(zhì)量測(cè)評(píng)體系。至今，融創(chuàng)已打造壹號(hào)院系、桃花源系、府系和桃源系等多條產(chǎn)品線。房企競(jìng)爭(zhēng)逐漸歸回本質(zhì)，消費(fèi)者認(rèn)同才是企業(yè)真正的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　如今，產(chǎn)品實(shí)力正逐步傳導(dǎo)至業(yè)績(jī)端。數(shù)據(jù)顯示，若考慮聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)公司收入，上半年融創(chuàng)附屬公司、合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司總收入合計(jì)為1293億元，同比大增82%。2016~2018年，融創(chuàng)并表收入、權(quán)益收入和整體收入復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到88%、71%和68%。

　　流動(dòng)性充裕穩(wěn)健前行

　　銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逐年爆發(fā)后，融創(chuàng)新階段的關(guān)鍵詞是“穩(wěn)健”。

　　2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德表示，融創(chuàng)長(zhǎng)期負(fù)債率穩(wěn)步下降，是比較確定性的目標(biāo)之一。從2017年開(kāi)始，新項(xiàng)目投資的速度在下降?！柏?fù)債管控”是未來(lái)確定的管控目標(biāo)。

　　把“降杠桿”提到公司戰(zhàn)略層面的位置，與行業(yè)外部環(huán)境關(guān)系密切。今年上半年開(kāi)始，房企融資正面臨前所未有的嚴(yán)峻局面。自銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》下發(fā)以來(lái)，各渠道地產(chǎn)融資均有所收緊。

　　境內(nèi)債券融資方面，住建部點(diǎn)名部分拿地過(guò)于激進(jìn)的房企，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，后續(xù)該類房企債券、ABS融資或遭收緊或暫停；銀行貸款方面，部分銀行收到窗口指導(dǎo)，要求控制地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模；非標(biāo)融資方面，多家信托收到窗口指導(dǎo)，傳統(tǒng)432通道類業(yè)務(wù)、違規(guī)前融業(yè)務(wù)均不得再做。

　　對(duì)于房企現(xiàn)狀，孫宏斌認(rèn)為，按照目前的政策，融資端嚴(yán)控將常態(tài)化。在此邏輯下，市場(chǎng)受到較大影響，土地市場(chǎng)會(huì)下行，商品房銷(xiāo)售也會(huì)受到影響。購(gòu)房者預(yù)期會(huì)比較平穩(wěn)，但對(duì)按揭控制趨緊，這對(duì)市場(chǎng)影響很大。

　　面臨市場(chǎng)變化，融創(chuàng)表示，未來(lái)公司將更加重視資金使用效率和財(cái)務(wù)安全。下半年繼續(xù)加速銷(xiāo)售、釋放經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、嚴(yán)控土地投資，保持流動(dòng)性寬松的同時(shí)，確保凈負(fù)債率在2019年底顯著下降。

　　截至報(bào)告期末，融創(chuàng)總資產(chǎn)8703.18億元，較上年末增加21%；所有者權(quán)益797億元，較上年末增加9%；現(xiàn)金余額1380億元，較上年末增加15%；現(xiàn)金余額覆蓋下半年到期的有息負(fù)債超過(guò)3.1倍，公司流動(dòng)性較為寬松。

　　8月23日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)表示，融創(chuàng)2019年上半年債務(wù)上升是暫時(shí)的。預(yù)期融創(chuàng)持續(xù)強(qiáng)勁的項(xiàng)目交付與確認(rèn)，以及更加克制的土地收購(gòu)步伐，將抵銷(xiāo)債務(wù)上升的影響。

　　控速求穩(wěn)新階段，融創(chuàng)將年度銷(xiāo)售目標(biāo)定為5500億元，較2018年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)20%。就過(guò)往來(lái)看，融創(chuàng)銷(xiāo)售去化率持穩(wěn)于70%~80%，而下半年公司僅需完成59%去化率就能達(dá)成目標(biāo)。此外，5720億元的新可售資源將為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供支持。

　　低成本土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)突出

　　過(guò)往幾年，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這般，穿越周期一路昂揚(yáng)向上；也從未有哪個(gè)行業(yè)，受宏觀調(diào)控影響如此之巨。但如今，行業(yè)面臨不同以往的局面。融資全面收緊、不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)的調(diào)控正倒逼房企進(jìn)行自我變革。

　　2019年上半年，融創(chuàng)延續(xù)2016年第四季度開(kāi)始的謹(jǐn)慎保守態(tài)度，在1~4月的市場(chǎng)低位補(bǔ)倉(cāng)，所獲取的核心城市及區(qū)域土地平均溢價(jià)率僅21%；5月市場(chǎng)高位后，融創(chuàng)控制拿地節(jié)奏，規(guī)避拿貴地風(fēng)險(xiǎn)，僅增持少量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源。

　　行業(yè)發(fā)展進(jìn)入下半場(chǎng)，變的是日趨嚴(yán)峻的外部環(huán)境，不變的是對(duì)企業(yè)內(nèi)在資源與生長(zhǎng)力的要求。充裕的土儲(chǔ)資源，從來(lái)都是房企發(fā)展的保障。較低的土地成本、順應(yīng)市場(chǎng)的城市布局，又是這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的關(guān)鍵法寶。

　　孫宏斌認(rèn)為，市場(chǎng)融資收緊之下，能低成本拿地的房企融資優(yōu)勢(shì)較為突出?！盁o(wú)論是銀行資金，還是社會(huì)資金，給錢(qián)的前提都是項(xiàng)目能賺錢(qián)。而地價(jià)又是項(xiàng)目是否賺錢(qián)的關(guān)鍵，因此有低成本土地儲(chǔ)備，融資優(yōu)勢(shì)是比較明顯的?！彼硎尽?/p>

　　回顧過(guò)往，融創(chuàng)在土地市場(chǎng)上一直避免高價(jià)買(mǎi)地。從公司目前土儲(chǔ)看，土地平均成本僅4307元/平方米，對(duì)應(yīng)同期超過(guò)15000元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)，可運(yùn)作的利潤(rùn)空間較為豐厚。

　　融創(chuàng)始終堅(jiān)持在一二線及強(qiáng)三線城市投資布局，有效規(guī)避弱三線及以下量級(jí)城市的市場(chǎng)回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。截至中報(bào)發(fā)布日，融創(chuàng)擁有確權(quán)的土地儲(chǔ)備貨值2.82萬(wàn)億，確權(quán)土地儲(chǔ)備面積2.13億平方米，貨值超過(guò)83%位于一二線城市。

　　摩根士丹利發(fā)布報(bào)告稱，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備貨值充裕，且大部分位于一二線城市，優(yōu)質(zhì)充足的土儲(chǔ)使得融創(chuàng)后續(xù)獲取土地時(shí)十分從容，尤其在土地市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　憑借堅(jiān)守地產(chǎn)主業(yè)，融創(chuàng)鎖定全國(guó)房企五強(qiáng)之列。在此之外，融創(chuàng)于年初完成以“地產(chǎn)+”為前提的四大戰(zhàn)略板塊布局，包括融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅，以及融創(chuàng)文化。

　　“從2017年‘控投資、降杠桿’開(kāi)始，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)仍是公司的核心主業(yè)?！备笨偛眉婀久貢?shū)高曦稱，對(duì)于非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要是培養(yǎng)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，成為公司未來(lái)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　在融創(chuàng)管理層看來(lái)，融創(chuàng)文旅項(xiàng)目大都布局在國(guó)內(nèi)一二線核心城市，無(wú)論是人口基礎(chǔ)還是交通便捷性，都難再?gòu)?fù)制。目前融創(chuàng)文旅已在全國(guó)布局10座文旅城、4個(gè)文旅度假區(qū)、9個(gè)文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋39個(gè)樂(lè)園、24個(gè)商業(yè)，以及近70家星級(jí)酒店。

　　生存愈烈，融創(chuàng)已搶先來(lái)到變革的十字路口。

　　（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）