8月27日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司(1638.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“佳兆業(yè)”)發(fā)布了2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

　　今年上半年，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)，佳兆業(yè)聚焦主業(yè)，穩(wěn)中求進(jìn)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，盈利能力持續(xù)提升，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，舊改貨值加速釋放……在盈利能力、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性、增長(zhǎng)持續(xù)性等核心緯度全面取得均好性發(fā)展，進(jìn)一步鞏固在粵港澳大灣區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，為搶抓深圳先行示范區(qū)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)全年各項(xiàng)目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　毛利同比增長(zhǎng)42% 加速釋放舊改貨值

　　2019年上半年，佳兆業(yè)積極應(yīng)對(duì)樓市變化，制定了靈活的銷(xiāo)售策略，銷(xiāo)售增速再次實(shí)現(xiàn)突破。報(bào)告顯示，前6月佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售347億元人民幣(單位下同)，同比增長(zhǎng)37%；合約建筑面積約為196萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38%。根據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布的《2019上半年中國(guó)50強(qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售增幅榜》，佳兆業(yè)位居上半年中國(guó)50強(qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售增幅榜第4位。

　　佳兆業(yè)重點(diǎn)布局的一線及重點(diǎn)二線城市也帶來(lái)了持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。作為佳兆業(yè)深耕的重點(diǎn)區(qū)域，粵港澳大灣區(qū)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售占比達(dá)58%。下半年，佳兆業(yè)預(yù)計(jì)可售貨值約1200億元，在加速釋放舊改貨值、加速推貨入市、提高周轉(zhuǎn)并加速回款的戰(zhàn)略助力下，佳兆業(yè)有信心、有條件、有能力完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　與此同時(shí)，佳兆業(yè)重點(diǎn)布局都市圈核心城市以及對(duì)質(zhì)量管控的溢價(jià)能力不斷強(qiáng)化，加快城市更新高利潤(rùn)型項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，使得整體盈利能力持續(xù)提升。2019上半年，佳兆業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)34%至201.1億元；毛利67.1億元，同比增長(zhǎng)42%；凈利潤(rùn)達(dá)到27.8億元，同比增長(zhǎng)24%；本公司持有人應(yīng)占溢利28.4億元，同比大漲67%；本公司持有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)55%達(dá)到27.5億元。

　　上半年，由舊改轉(zhuǎn)化而來(lái)的高利潤(rùn)型項(xiàng)目銷(xiāo)售取得佳績(jī)，包括深圳鹽田佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、深圳佳兆業(yè)未來(lái)城、深圳平湖佳兆業(yè)廣場(chǎng)，均為集團(tuán)貢獻(xiàn)了高毛利。其中鹽田城市廣場(chǎng)作為深圳鹽田區(qū)較大的舊改項(xiàng)目，屬于集團(tuán)的糧倉(cāng)型項(xiàng)目，而深圳佳兆業(yè)未來(lái)城毗鄰大運(yùn)中心及大學(xué)城，頻奪銷(xiāo)冠，深圳平湖佳兆業(yè)廣場(chǎng)銷(xiāo)售的住宅及公寓產(chǎn)品也表現(xiàn)優(yōu)異。

　　兩萬(wàn)億貨值蓄力一二線土儲(chǔ)占比近八成

　　上半年，佳兆業(yè)以舊改供應(yīng)、招拍掛、收并購(gòu)等多元化渠道擇機(jī)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，共獲得15個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)權(quán)益建筑面積達(dá)246萬(wàn)平方米，深化全國(guó)化布局。

　　在戰(zhàn)略布局上，佳兆業(yè)重點(diǎn)布局大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、華中、華西及環(huán)渤海五大城市群。截至今年上半年，佳兆業(yè)共有土地儲(chǔ)備近2600萬(wàn)平方米，可售貨值逾5000億元。 其中，一線和重點(diǎn)二線城市占比達(dá)到76%，大灣區(qū)占比達(dá)到55%，豐厚且優(yōu)質(zhì)的“存糧”，無(wú)疑為佳兆業(yè)贏得了不小的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　而在全國(guó)化布局中，佳兆業(yè)還開(kāi)始將自身最具實(shí)力的城市更新步伐加快向全國(guó)輸出。7月，上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)“城中村”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)供地，這是上海市目前最大的“城中村”改造項(xiàng)目，也是嘉定區(qū)首個(gè)民營(yíng)企業(yè)參與并成功完成拆遷摘牌的改造項(xiàng)目。

　　對(duì)此，有市場(chǎng)人士表示，上海是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心和長(zhǎng)三角區(qū)域的龍頭，隨著長(zhǎng)三角一體化政策的推進(jìn)，佳兆業(yè)成功拿下上海徐行鎮(zhèn)項(xiàng)目印證了其布局的前瞻性。

　　國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議今年6月提出要“加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”、“加大金融對(duì)舊改的支持”，標(biāo)志著城市更新的萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)正向房地產(chǎn)企業(yè)加速開(kāi)啟，這對(duì)于“舊改之王”佳兆業(yè)而言，迎來(lái)了新一輪高質(zhì)量增長(zhǎng)的窗口期。

　　中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，佳兆業(yè)擁有近3200萬(wàn)平方米占地面積的舊改儲(chǔ)備(未納入土儲(chǔ))，在大灣區(qū)內(nèi)共有128個(gè)舊改項(xiàng)目，包括深圳的88個(gè)項(xiàng)目、廣州的12個(gè)項(xiàng)目及中山的18個(gè)項(xiàng)目，可帶來(lái)近兩萬(wàn)億的貨值。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)管理層表示，由于按照會(huì)計(jì)成本法入賬，公司已納入土儲(chǔ)和尚未納入土儲(chǔ)的舊改項(xiàng)目?jī)r(jià)值均被嚴(yán)重低估，兩萬(wàn)億貨值有待重估釋放。

　　佳兆業(yè)計(jì)劃每年從舊改項(xiàng)目中轉(zhuǎn)化80-100萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)開(kāi)發(fā)。去年底至今年上半年，佳兆業(yè)就成功轉(zhuǎn)化廣州小坪村、上海徐行鎮(zhèn)及深圳福田口岸3個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)可售面積73萬(wàn)平方米，可售貨值逾404億元。

　　深耕城市更新領(lǐng)域20年的佳兆業(yè)在今年6月發(fā)布了新書(shū)《城市運(yùn)營(yíng)核心邏輯》，首次系統(tǒng)對(duì)外展示其在城市更新領(lǐng)域的思考。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)管理層表示，未來(lái)集團(tuán)將繼續(xù)發(fā)揮舊改優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)舊改項(xiàng)目的快速轉(zhuǎn)化。預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年，集團(tuán)將有9個(gè)舊改項(xiàng)目計(jì)劃供地，貨值約1140億元；未來(lái)3-5年計(jì)劃有13個(gè)深圳及廣州項(xiàng)目供地，貨值約4200億元；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，集團(tuán)將有約占地面積2200萬(wàn)平方米的舊改項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入供地階段。

　　凈負(fù)債下降45個(gè)百分點(diǎn)提前完成全年目標(biāo)

　　今年初，佳兆業(yè)曾提出要在年內(nèi)將凈負(fù)債率下降至200%以內(nèi)，如今已經(jīng)提前完成這一目標(biāo)。

　　報(bào)告顯示，上半年佳兆業(yè)凈負(fù)債率下降45個(gè)百分點(diǎn)，速動(dòng)比率保持在1.3倍的良好水平?，F(xiàn)金及銀行存款賬面值較去年底增長(zhǎng)31%至300億元，完全覆蓋1年內(nèi)到期債務(wù)且有結(jié)余；所有者權(quán)益達(dá)到449億元，較去年增長(zhǎng)24%。

　　由于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)成效顯著，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)三大國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在上半年都分別給予佳兆業(yè)B1、B、B評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。

　　境內(nèi)融資方面，佳兆業(yè)上半年獲深交所批準(zhǔn)逾人民幣90億元的四項(xiàng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃額度。截至目前，佳兆業(yè)已成功發(fā)行4.75億元海上航運(yùn)客票收入ABS、6.85億元購(gòu)房尾款A(yù)BS及5.55億元供應(yīng)鏈金融ABS。專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的發(fā)行，不僅推動(dòng)了佳兆業(yè)融資多元化，也對(duì)于調(diào)整整體債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理具有積極作用。

　　此外，佳兆業(yè)管理層表示，公司今年積極管理債務(wù)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，至今回購(gòu)了5.6億美元優(yōu)先票據(jù)，令2019年年底到期票據(jù)本金減少至1.4億美元，，舒緩了短期償債的壓力。

　　截至2019年上半年，佳兆業(yè)的總借款額約為1.155億元，其中58%在境內(nèi)，42%在境外。境內(nèi)借款中以銀行貸款為主，占比達(dá)38%，非銀行借款為20%；而境外負(fù)債中優(yōu)先票據(jù)占40%，境外銀行借款為2%。

　　在佳兆業(yè)未來(lái)到期債務(wù)中，一年內(nèi)到期的占19%，約為224億元，1-2年內(nèi)到期的占35%，2-5年內(nèi)到期的占43%，5年以上的占3%。

　　8月18日，隨著《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》發(fā)布，深圳在經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立39周年的重要時(shí)刻再次吹響奮進(jìn)的號(hào)角，也為精耕深圳的佳兆業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。

　　精耕深圳20載，佳兆業(yè)與深圳同發(fā)展，共成長(zhǎng)。截至今年上半年，佳兆業(yè)深圳土地儲(chǔ)備達(dá)到325萬(wàn)平方米，貨值約1600億元。國(guó)元國(guó)際研報(bào)指出，佳兆業(yè)扎根深圳，專(zhuān)注于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，財(cái)務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，將成為“深圳建設(shè)先行示范區(qū)”的主要受益者。

　　市場(chǎng)人士指出，隨著深圳建設(shè)先行示范城市，佳兆業(yè)長(zhǎng)期扎根深圳的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯，迎來(lái)屬于自己的“黃金時(shí)代”。在地產(chǎn)和城市更新主業(yè)之外，佳兆業(yè)前瞻布局的大健康、大文旅、大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)加速推進(jìn)，與主業(yè)的協(xié)同格局初步顯現(xiàn)，以航運(yùn)、文體等成熟產(chǎn)業(yè)為抓手，在深圳建設(shè)社會(huì)主義先行示范區(qū)中發(fā)揮先鋒、引領(lǐng)作用。

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