以商業(yè)地產(chǎn)見長的閩系房企寶龍地產(chǎn)(又稱“寶龍控股”，01238.HK)欲分拆旗下寶龍商業(yè)管理控股有限公司(以下簡稱“寶龍商業(yè)”)赴港上市。近日，成立不足5個(gè)月的寶龍商業(yè)在港交所披露上市申請(qǐng)書。

　　聆訊資料顯示，就過往三年開業(yè)的所有商場而言，寶龍商業(yè)的商場開業(yè)后維持約90%的平均出租率。不過，長江商報(bào)記者翻閱其聆訊資料發(fā)現(xiàn)，位于青島、天津等熱點(diǎn)二線城市的部分開業(yè)時(shí)間較早的項(xiàng)目，常年處于低出租率，其中較為典型的天津項(xiàng)目2014年12月開業(yè)，截至2019年4月30日出租率僅為50.8%。

　　一位不愿具名的市場觀察人士對(duì)長江商報(bào)記者分析稱，商業(yè)項(xiàng)目的高空置率、低客流量現(xiàn)象在部分二線城市較為突出，一方面是同質(zhì)化產(chǎn)品較多，市場競爭激烈，產(chǎn)品亮點(diǎn)不突出便會(huì)遭遇“雪藏”，另一方面，可能源于項(xiàng)目選址和定位出現(xiàn)了偏差。

　　天津項(xiàng)目出租率低至51%

　　繼碧桂園、新城控股、【濱江集團(tuán)(002244)、股吧】等房企之后，寶龍地產(chǎn)也將分拆上市提上日程。8月20日，寶龍商業(yè)向港交所提交上市申請(qǐng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，以及2019年1-4月，寶龍商業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.53億元、9.73億元、12億元和5億元，凈利潤分別為0.63億元、0.79億元、1.33億元和0.55億元，營收和凈利潤均呈增長態(tài)勢(shì)。

　　不過值得一提的是，營收凈利雙升的同時(shí)，寶龍商業(yè)的負(fù)債率也居于高位。報(bào)告期，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為99%、94%、89%、87%，雖然逐年走低，但仍超過了85%的監(jiān)管紅線。同時(shí)，2016年至2018年，寶龍商業(yè)分別錄得了3.06億元、2.61億元及1.39億元的凈流動(dòng)負(fù)債。

　　除了負(fù)債率居高問題，根據(jù)聆訊資料，寶龍商業(yè)還存在較為嚴(yán)重的大客戶依賴癥。據(jù)了解，保留集團(tuán)(分拆完成后的寶龍控股及其附屬公司，不包括寶龍商業(yè))為寶龍商業(yè)的單一最大客戶。報(bào)告期內(nèi)，寶龍商業(yè)向保留集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)和零售商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的收益約占其提供的物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的總收益均在90%左右。

　　聆訊資料中提到，就過往三年開業(yè)的所有商場而言，寶龍商業(yè)于商場開業(yè)后維持約90%的平均出租率。不過，長江商報(bào)記者翻閱聆訊資料發(fā)現(xiàn)，寶龍商業(yè)在上海、杭州、福州、廈門等熱點(diǎn)一二線城市維持著較高的出租率，但位于青島、天津、鄭州等地的項(xiàng)目常年處于低出租率，其中較為典型的天津項(xiàng)目2014年12月開業(yè)，截至2019年4月30日，其出租率仍為50.8%。

　　被指為母公司融資輸血

　　公開資料顯示，寶龍商業(yè)為閩系房企寶龍控股旗下公司，于3月25日在開曼群島注冊(cè)成立，目前，寶龍商業(yè)由寶龍維京控股持股90%、匯鴻管理持股10%。

　　2018年，隨著行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的叢林法則日益凸顯，寶龍控股也宣布以高周轉(zhuǎn)模式加速擴(kuò)張，提出“3-6-9”周轉(zhuǎn)模式，即“3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月內(nèi)開盤、9個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金回籠”。由此，其連年攀升的凈負(fù)債率到2018年末已飆升至101.6%。

　　今年以來，寶龍控股通過密集融資緩解債務(wù)壓力，先后發(fā)行了2億美元優(yōu)先票據(jù)，10億中期票據(jù)以及3億元公司債券，用于補(bǔ)流及償債。

　　本次分拆上市，寶龍商業(yè)認(rèn)為，可以擁有獨(dú)立的集資平臺(tái)，直接接觸資本市場以進(jìn)行股本及債務(wù)融資。不過，在市場分析人士看來，寶龍商業(yè)上市更像是為母公司寶龍地產(chǎn)融資輸血。

　　此外根據(jù)披露，于2017年，寶龍商業(yè)一家位于常州的附屬公司有一名前任雇員被揭發(fā)侵占總額約1340萬元的資金。該人被控以侵占資金刑事罪，其后已定罪并入獄。對(duì)此，分析人士指出，這說明公司內(nèi)部管理存在缺陷和漏洞。

　　同時(shí)，長江商報(bào)記者翻閱聆訊資料看到，今年年初，寶龍商業(yè)因合約糾紛被租戶起訴索賠。具體來看，2019年1月2日，寶龍商業(yè)的一名租戶就租賃物業(yè)的建議用途及實(shí)際用途的合約糾紛向上海市閔行區(qū)人民法院提出民事訴訟，原告申索包括終止合約、賠償及損毀約510萬元。對(duì)于牽涉法律糾紛，寶龍商業(yè)表示，其可能對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響、分散管理層的注意及損害公司的信譽(yù)。

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