孫夢凡

　　9月17日晚間，【保利地產(chǎn)(600048)、股吧】(600048,股吧)（600048.SH）公告稱，全資子公司保利物業(yè)于境外上市事項(xiàng)已獲中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。這標(biāo)志著，保利物業(yè)即將叩開港股市場的大門。

　　據(jù)保利物業(yè)所收批復(fù)，中國證監(jiān)會核準(zhǔn)保利物業(yè)發(fā)行不超過153333400股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發(fā)行后，保利物業(yè)可到香港交易所主板上市。

　　此外，保利物業(yè)本次發(fā)行境外上市外資股（H股）并上市事項(xiàng)尚需取得香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會、香港聯(lián)合交易所有限公司等核準(zhǔn)。

　　若成功赴港IPO，保利物業(yè)將刷新上市物業(yè)公司排名。截至2019年4月30日，保利物業(yè)合同管理面積為3.71億平方米，即將超越綠城服務(wù)（02869.HK）成為第三大上市物業(yè)公司，僅次于彩生活（01778.HK）和碧桂園服務(wù)（06098.HK）。

　　2016年、2017年、2018年三年間，保利物業(yè)總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元。與此同時(shí)，公司同期利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元。

　　目前，保利物業(yè)共有三個(gè)業(yè)務(wù)條線，分別提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)是公司最重要的收入來源，2019年前4個(gè)月，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入12.11億元，占總營收比例為70.5%。

　　與行業(yè)普遍現(xiàn)狀類似，保利物業(yè)收入仰仗母公司保利地產(chǎn)的資源，不過在逐年降低。2016年至2018年各期，保利地產(chǎn)向保利物業(yè)貢獻(xiàn)的收入占比從98.7%下降至88.6%，2019年前4個(gè)月再降至84.2%。

　　實(shí)際上，早在2017年8月，保利物業(yè)便在新三板掛牌，但在今年4月11日公告退市。此后不到四個(gè)月，保利物業(yè)火速轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，并于8月7日正式向港交所遞交招股書。

　　對輕資產(chǎn)物業(yè)公司來說，新三板限制過大，無法達(dá)到快速融資目的。而A股對于新上市公司審核較嚴(yán),使得保利物業(yè)選擇赴港上市。

　　當(dāng)下，物管行業(yè)仍處于“跑馬圈地”狀態(tài)。平安證券研報(bào)顯示，2018年，行業(yè)十強(qiáng)市占率為11.4%，百強(qiáng)市占率也不足四成。管理規(guī)模最高的彩生活市占率僅1.7%，遠(yuǎn)低于龍頭房企市占率。

　　對規(guī)模和市占率的訴求，使物業(yè)公司渴求資本市場融資進(jìn)而擴(kuò)大規(guī)模。此外，資本市場逐步認(rèn)識到物業(yè)公司的價(jià)值，給予其明顯高于房地產(chǎn)開發(fā)商的估值水平，這也給房企拆分物業(yè)子公司上市提供動力。

　　以在港上市的公司為例，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)和中海物業(yè)三家物業(yè)公司市盈率分別為42.28倍、39.07倍和31.82倍。而對應(yīng)的母公司碧桂園、綠城中國、中海地產(chǎn)市盈率分別僅5.28倍、19.26倍、6倍。

　　估值差異與行業(yè)未來成長性相關(guān)。實(shí)際上，傳統(tǒng)房開業(yè)務(wù)增速已進(jìn)入平穩(wěn)態(tài)勢，但物管行業(yè)仍處于成長階段。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的平均收入由2014年的4.25億元升至2018年的8.86億元，復(fù)合年增長率為20.2%。

　　行業(yè)廝殺中，保利物業(yè)的優(yōu)勢在于規(guī)模。截至2019年4月30日，公司合同管理面積3.7億平方米，遍布全國136個(gè)城市；在管面積1.98億平方米；在全國管理817項(xiàng)物業(yè)，包括549個(gè)住宅社區(qū)及268個(gè)非住宅物業(yè)。

　　但盈利能力偏弱顯而易見。數(shù)據(jù)顯示，保利物業(yè)2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。

　　與行業(yè)類似規(guī)模公司相比，碧桂園服務(wù)凈利率為19.98%，彩生活和雅生活的凈利率也分別為14.34%和25.36%。規(guī)模占優(yōu)勢的保利物業(yè)，盈利能力卻拖了后腿。

　　保利物業(yè)表示，公司面臨各方成本上行壓力，包括但不限于：最低工資增加、員工人數(shù)增加、節(jié)約成本措施生效所需時(shí)間?！疤劝窗芍坡男形飿I(yè)管理服務(wù)時(shí)未能控制成本，我們可能會遭受虧損，且我們的利潤率可能會下降?！北＠飿I(yè)稱。

　　對于IPO募集資金，保利物業(yè)將用于收購或投資物業(yè)管理公司，擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模；開拓增值服務(wù)，投資社區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)公司等；升級數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)；用作運(yùn)營資金及一般公司用途。