2019年12月31日，克而瑞發(fā)布的《2019年房企銷售榜單TOP200》顯示，雅居樂(03383.HK)2019年全年銷售額為1185.1億元，若該數(shù)據(jù)真實，則表示雅居樂壓線完成了此前定下的2019年1130億元的銷售目標，相較于2018年仍有15.53%增長。2018年雅居樂的銷售額同比增速為14.5%。

　　不過，目前雅居樂官方還未公布全年銷售情況，目前僅披露了前11月的數(shù)據(jù)。12月4日，雅居樂發(fā)布公告稱，2019年前11月雅居樂實現(xiàn)合約銷售額1092.1億元，若對比10月份127.1億元、11月份88.8億元銷售額來看，雅居樂全年銷售額基本與上述榜單數(shù)據(jù)持平。

　　銷售增長放緩

　　雅居樂今年的15.53%的收入增長，即使放在整個行業(yè)來看，也不算特別拖后腿——2019年行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年顯著放緩已是不爭的事實。

　　克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，截至12月末，TOP100房企的累計權(quán)益銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的45.5%和2018年的35.1%，百強房企規(guī)模增長整體“失速”。

　　就算諸如萬科(000002.SZ)、碧桂園(02007.HK)、【保利地產(chǎn)(600048)、股吧】(600048.SH)之類的頭部房企2019年銷售額增長也維持在低位水平。根據(jù)克而瑞上述榜單數(shù)據(jù)，萬科、碧桂園及保利地產(chǎn)今年的銷售額同比增速分別為4.01%、5.87%及16.09%。

　　當然，也有仍在高速增長的房企，譬如融創(chuàng)中國(01918.HK)2019年銷售額同比增長20.78%，【新城控股(601155)、股吧】(601155.SH)24.66%，世茂房地產(chǎn)(00813.HK)48.07%。此外，與雅居樂均在去年步入千億門檻的陽光城(000671.SZ)2019年繼續(xù)保持29.59%的增長，中梁控股(02772.HK)同期增速則為18.45%。

　　縱向來看，雅居樂的這兩年的增速放緩較為明顯?！锻顿Y壹線》根據(jù)其近三年的財報進行梳理，2016年至2018年，雅居樂對應的銷售額分別為528.20億元、897.10億元及1026.7億元，同比增速分別為19.4%、52.4%及14.5%。

　　財經(jīng)評論員嚴躍進認為，雅居樂銷售增長乏力與區(qū)域市場調(diào)控密切相關(guān)，如海南市場的政策變動就帶來了較大影響?！斑@個時候?qū)τ趥鶆辗矫嬉矔纬蓧毫ΓA計2020年市場還是有反彈的可能”，嚴躍進表示。

　　據(jù)公開報道，雅居樂先后于2007年和2008年在海南清水灣以25億元現(xiàn)金的總價拿下三期地塊，占地15000畝，2011年開盤后成為雅居樂銷售額貢獻主力軍。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年至2016年，清水灣的銷售金額分別達到72億元、60億元、78億元、75億元、70億元和90億元，2017年更是賣出170億元。而2017年雅居樂的總銷售額僅528.20億元。

　　此后，雅居樂繼續(xù)在海南三亞陵水、?？诮鹕碁?、瓊海山欽灣、臨高南寶鎮(zhèn)拿下大量土地，截至2018年底雅居樂在海南的可售建筑面積近1000萬平方米。而到2019年上半年，海南土儲已占據(jù)雅居樂總土儲3972萬方的四分之一。

　　好景不長，2018年4月22日，海南發(fā)布全島限購令，此后雅居樂在海南市場表現(xiàn)日漸不濟，最為直觀的是2018年在海南區(qū)域的銷售額在100億元左右，而2017年僅清水灣的銷售金額便達170億元。2019年上半年，雅居樂海南及云南貢獻預售金額共88.46億元，僅占總預售金額的15.2%。

　　盈利能力受挫

　　銷售額增速放緩直接體現(xiàn)在業(yè)績上，2017年至2019年上半年雅居樂營收增長表現(xiàn)不佳?！锻顿Y壹線》根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年雅居樂營收同比增長12%，2018年及2017年這一數(shù)值分別為8.72%、10.64%。

　　一環(huán)扣一環(huán)，雅居樂來自經(jīng)營部分的凈利潤和毛利也隨之失速?！锻顿Y壹線》根據(jù)近三年財報梳理，2017年至2019年上半年，雅居樂的毛利分別為206.87億元、246.74億元及82.20億元，同比增速分別為67.3%、19.3%及-31.6%。

　　凈利潤方面，2017年至2019年上半年，雅居樂凈利潤為67.80億元、83.58億元及58.94億元，同比增速分別為122.3%、23.3%及37.7%，對應年度凈利率分別為13.14%、14.89%及21.74%，單從凈利率來看，領(lǐng)先于行業(yè)水平，但其實內(nèi)有乾坤。

　　2019年上半年雅居樂的凈利潤及凈利率逆勢大增，卻并非經(jīng)營所得，而是和一筆與中國平安保險(集團)股份有限公司(601318.SH，下稱“中國平安”)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易有關(guān)。

　　根據(jù)公告，2018年12月，中國平安旗下深圳市創(chuàng)喻企業(yè)管理有限公司(下稱“深圳喻創(chuàng)”)出資9.88億元，收購雅居樂旗下惠州市惠陽雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司22%股權(quán)，并向后者增資9.88億元。

　　今年2月份，上述交易發(fā)生變化。雅居樂所出售的項目股權(quán)比例由22%變?yōu)?4%，對應價格增至13.94億元，深圳喻創(chuàng)對雅居樂的增資額則降至5.81億元。

　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究，雅居樂2019年上半年出售惠州白鷺湖項目34%股權(quán)予中國平安確認凈收益29.89億元，收購武漢長凱公司50%股份導致其由合營公司變?yōu)楦綄俟竞髱淼闹毓朗找?.79億元以及金融資產(chǎn)公允價值收益8.83億元。

　　無獨有偶，2019年12月18日，雅居樂發(fā)布公告稱，中國平安旗下深圳市盛露企業(yè)管理有限公司將出資7.33億元收購其旗下惠州白鷺湖旅游實業(yè)開發(fā)有限公司15%股權(quán)，并向其增資9.33億元。

　　根據(jù)公告內(nèi)容，股權(quán)出讓完成后，雅居樂將會錄得收益約7億元。業(yè)內(nèi)有猜測稱，此舉或是故技重施，借出售項目股權(quán)來增厚利潤。

　　頻發(fā)永續(xù)債

　　銷售額增速放緩的同時，雅居樂的負債總額卻一路飆升，直至2019年上半年雅居樂負債總額達到1866億元，其中流動負債為1252.8億元，包括322.31億合同負債，此外非流動負債為613.2億元。

　　值得提及的是，近三年來雅居樂的負債額增速也遠高于其銷售額增速，尤其是2017年和2018年增長較為迅猛。財報顯示，2017年及2018年雅居樂負債總額分別為1192億元、1754.65 億元，同比增長36.1%及47.2%。2019年這一數(shù)值為28.99%，而2015年至2016年雅居樂負債總額增速分別為-8.7%、16.3%。

　　雅居樂此前曾對媒體表示，負債攀升主要是由于多元化業(yè)務的投入。數(shù)據(jù)顯示，2019年雅居樂計劃在主業(yè)之外的非地產(chǎn)行業(yè)投入100億，僅上半年雅居樂就投資了約90億元，新增30個非地產(chǎn)項目。

　　此外，2019年上半年雅居樂的資產(chǎn)負債率為74.5%，較去年下跌1.6個百分點，同期凈負債率為81.3%，均處于行業(yè)中較低水平。不過，據(jù)媒體報道若剔除其計入權(quán)益的永續(xù)債，雅居樂實際凈負債率超102%。

　　《投資壹線》注意到，2019年以來雅居樂較為依賴永續(xù)債融資。2019半年報顯示，截至2019年上半年，雅居樂永續(xù)債高達131.47億元，相比去年同期永續(xù)債余額80.6億元則劇增60%。同年下半年，雅居樂在10月和11月再發(fā)行了兩筆永續(xù)債，合計7億美元，折合人民幣約49億元。

　　永續(xù)債又叫無期債券，也就是說沒有明確的還款期限，且由于其在會計報表中被計入權(quán)益工具，有助于降杠桿而被企業(yè)青睞。此外，嚴躍進對《投資壹線》表示，永續(xù)債本身不償付本金，所以能夠緩解企業(yè)的壓力。

　　不過，每枚硬幣都有兩面，永續(xù)債也蘊含利率跳升等風險，外幣永續(xù)債還存在著匯率波動風險，還會稀釋企業(yè)利潤。據(jù)媒體報道，中國恒大集團(03333.HK，中國恒大 )2016年底永續(xù)債總額接近1130億元，但在2017年全部進行贖回，就是因為永續(xù)債對公司利潤稀釋太大。

　　好的一面是，雅居樂目前在手現(xiàn)金基本能覆蓋短期債務。2019年6月底，雅居樂現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為332億元，同比下降7.2%，但一年內(nèi)到期有息負債額361億元，同比增幅2.2%。

　　針對銷售增速放緩、股權(quán)出售及頻借永續(xù)債融資等相關(guān)事宜，《投資壹線》致函雅居樂，截至發(fā)稿未收到回復。

　　（文章來源：投資者網(wǎng)）