北京新建商品住宅成交36718套，創(chuàng)3年來新高；庫存高達(dá)75081套，創(chuàng)5年來新高

　　　　新房

　　如果用一個(gè)字形容2019年北京房地產(chǎn)市場，那就是難。在嚴(yán)格的限購政策、巨大的供應(yīng)下，大部分住宅項(xiàng)目面臨著去化、盈利難題。但正是在這樣的處境中，北京新建商品住宅成交走出一波發(fā)展周期中的小高峰，成交量達(dá)到36718套，創(chuàng)3年來新高。與此同時(shí)，庫存高企，高達(dá)75081套，創(chuàng)5年來新高。

　　　　限競房成交占半

　　北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年北京新建商品房總成交額3681.28億元，相比2018年上漲48%，創(chuàng)下2015年來成交額的次高，僅不及2016年；共成交69623套，相比2018年增加26544套，超過2018年和2017年，不敵2015年和2016年的水平。

　　其中，居住類產(chǎn)品(不含回遷房，普宅、豪宅、別墅、共有產(chǎn)權(quán)房等)成交3280.4億元，相比2018年上漲63%，同樣創(chuàng)下2015年來成交額的次高；銷售62146套，相比2018年增加27394套，超過2018年和2017年，不敵2015年和2016年。在成交均價(jià)方面，環(huán)比2018年下跌1118元/平方米，達(dá)45966元/平方米，不及2017年和2018年，超過2015年和2016年。

　　刨除共有產(chǎn)權(quán)住房等，2019年北京新建商品住宅共成交2663.2億元，創(chuàng)5年來新高，相比2018年上漲49%，成交套數(shù)36718套，增加13136套，超過2017年和2018年，創(chuàng)3年來新高。

　　成交量大漲背后，是相比前幾年，這兩年北京新房供應(yīng)增加以及相匹配的購房需求釋放，這中間當(dāng)然還有新房與二手房市場的博弈。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，北京新房成交量增長，但是二手房出現(xiàn)了近一萬套成交量下滑，也就是說，北京的住宅市場在2019年出現(xiàn)了新房和二手房市場的需求轉(zhuǎn)換，其中的原因就在于大量價(jià)格相對較低并且地段較好的限競房項(xiàng)目的入市，吸引了部分客戶由二手房市場轉(zhuǎn)向新房市場。

　　2019年北京限競房成交量達(dá)20914套，占比57%，占據(jù)北京新建商品住宅的半壁江山。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年北京限競房市場總體表現(xiàn)為供需兩旺，共有73個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽記錄，成交額1108.67億元，是2018年的4.94倍。具體看來，2019年北京有14個(gè)新建住宅項(xiàng)目成交額突破30億元大關(guān)，其中9個(gè)為限競房項(xiàng)目。在普宅成交額排名前10中，限競房占據(jù)7席，是市場主力。

　　　　庫存已超7萬套

　　與成交量走勢相同的是，北京新建商品住宅市場庫存也呈上揚(yáng)趨勢。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，北京新建商品住宅庫存為75081套，創(chuàng)下5年來新高。其中，限競房供應(yīng)是主力，2019年北京限競房市場供應(yīng)面積環(huán)比2018年增長37%，供應(yīng)套數(shù)增加10684套，供應(yīng)套數(shù)在2019年12月創(chuàng)下新高，共有5570套限競房新房源入市。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限競房是北京樓市最近2年庫存井噴的最主要原因。從數(shù)據(jù)來看，2018年以來，全北京合計(jì)供應(yīng)的新建住宅有9.5萬套，其中5.44萬套是限競房，占整體市場供應(yīng)的68%。而限競房到目前為止只簽約了2.48萬套，庫存積壓刷新了歷史紀(jì)錄。

　　張大偉還表示，北京樓市庫存嚴(yán)重積壓，主要原因除了限競房的井噴供應(yīng)外，與信貸政策過嚴(yán)有關(guān)，目前北京新建住宅中90%以上都是非普通住宅，限競房平均單套簽約金額530萬元，基本都要按照首套房40%、二套房80%計(jì)算首付，這使得全北京市場出現(xiàn)整體去化難的現(xiàn)象。

　　　　或醞釀更大規(guī)模價(jià)格戰(zhàn)

　　限競房整體去化緩慢的原因除了上述供應(yīng)井噴、購房政策過嚴(yán)等，還出現(xiàn)了二八現(xiàn)象。少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的定價(jià)較低，大受歡迎，諸如位于三環(huán)至四環(huán)內(nèi)的金融街·融府，銷售均價(jià)不超過66555元/平方米，洛悅苑銷售均價(jià)不超過61881元/平方米，位于四環(huán)到五環(huán)的橡樹瀾灣和國風(fēng)長安，銷售均價(jià)不超過54378元/平方米。再如去年出讓的大興舊宮地塊，五環(huán)內(nèi)靠地鐵，銷售均價(jià)不超過54715元/平方米，這使得之前本來有意愿購買周圍其他項(xiàng)目的看房者，開始等待。

　　然而個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目大賣難掩整體去化一般的現(xiàn)實(shí)，張大偉分析，北京限競房明顯扎堆，區(qū)域集中在青龍湖、亦莊、大興等，雖然目前大部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)相比之前都有提升，但在資金回籠的訴求下，如果政策不變化，后續(xù)會醞釀大規(guī)模價(jià)格戰(zhàn)。

　　而價(jià)格戰(zhàn)會讓北京限競房開發(fā)商的盈利局面更加難堪。張大偉說，整體來看，已經(jīng)入市的北京限競房項(xiàng)目中有80%已經(jīng)虧損，即使未來快速賣完，按照銷售周期看，也只能減少虧損，而如果后續(xù)繼續(xù)價(jià)格戰(zhàn)，虧損面很可能會擴(kuò)大。不過，后續(xù)再入市的土地大部分溢價(jià)率明顯降低，預(yù)計(jì)虧損面有可能降低，但限競房市場的競爭慘烈已經(jīng)難免。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，北京限競房整體去化難的問題很難在2020年得到根本改善，一是項(xiàng)目的同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，供應(yīng)又偏集中，這一現(xiàn)象并不會由于不限地塊入市而改變；二是受調(diào)控從嚴(yán)影響，北京房價(jià)整體不會出現(xiàn)快速上漲，不會導(dǎo)致用戶集中性搶購限競房。

　　　　■ 個(gè)盤案例

　　　　總額最高

　　　　中海寰宇天下成交達(dá)106.1億元

　　2019年北京普通住宅市場總成交額1911.92億元，環(huán)比2018年上漲45%，共成交32186套，環(huán)比增加12050套，總成交面積355.39萬平方米，環(huán)比上揚(yáng)51%，平均成交價(jià)53798元/平方米，環(huán)比下跌2175元/平方米，套均價(jià)594萬元/套，環(huán)比減少59萬元/套。其中，中海寰宇天下銷售額連續(xù)兩年位居北京第一，2019年銷售金額是106.1億元，共簽約1509套，均價(jià)62325元/平方米。其次是橡樹瀾灣、西城天鑄限競房項(xiàng)目，銷售金額分別是63.39億元、49.76億元，簽約套數(shù)分別為1218套、595套。

　　　　單價(jià)最高

　　　　萬柳書院超19萬元/平方米

　　2019年北京豪宅市場(單價(jià)8萬元/平米以上住宅)總成交額457.55億元，成交1664套，總成交面積45.7萬平方米，平均成交價(jià)100117元/平方米，邁進(jìn)10萬元/平方米臺階，套均價(jià)2750萬元/套。其中，排名第一的是恒大麗宮項(xiàng)目，銷售金額是41.53億元，簽約29套，均價(jià)是101954元/平方米，其次是北京壹號院，簽約101套，銷售金額是39.58億元，均價(jià)是134020元/平方米。第三名是華潤昆侖域，簽約128套，均價(jià)107834元/平方米，金額28.22億元。值得關(guān)注的是，海淀區(qū)的萬柳書院成交均價(jià)最高，達(dá)193841元/平方米。

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