原標(biāo)題：未來(lái)三年1.4萬(wàn)億債務(wù)待償 房企密集融資欲扛過(guò)“寒冬”

　　摘要

　　【未來(lái)三年1.4萬(wàn)億債務(wù)待償 房企密集融資欲扛過(guò)“寒冬”】華泰證券(601688,股吧)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年、2021年和2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元，合計(jì)達(dá)14292億元。（(博客,微博)）

　　在1月份這個(gè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，一眾房企在資本市場(chǎng)上卻掀起了一輪“融資奇觀”。從頭部房企乃至中小房企，對(duì)資金的渴求都十分強(qiáng)烈，海外發(fā)債、配股融資乃至登陸資本市場(chǎng)，融資的密度和金額都迎來(lái)了“小高潮”。

　　克而瑞報(bào)告指出，出現(xiàn)融資高峰的原因是由于新年伊始，信貸額度相對(duì)寬松，融資規(guī)模出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)性上升；此外，年初房企發(fā)債潮與2020年即將到來(lái)的償債高峰也有一定關(guān)系，不少企業(yè)在償債壓力下借新還舊，以保障自身財(cái)務(wù)健康。

　　華泰證券統(tǒng)計(jì)顯示，2020年、2021年和2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元，合計(jì)達(dá)14292億元。

　　融資能力分化

　　地產(chǎn)“寒冬”之下，房企融資的規(guī)模、成本甚至用途，都是投資者掃描這家公司最好的透鏡。

　　2020開(kāi)年以來(lái)，已先后有禹洲地產(chǎn)、合景泰富、龍湖集團(tuán)、中駿集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、龍光地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等多家房企成功發(fā)行美元債。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2020年1月14日，短短14天內(nèi)就有超過(guò)30家房企公布了融資計(jì)劃，已發(fā)行或擬發(fā)行融資規(guī)模高達(dá)851億元；其中海外債成為眾多房企的融資重點(diǎn)，融資規(guī)模達(dá)到了572億元，占比近67%。

　　“鎂刻地產(chǎn)”記者注意到，此輪融資潮中，發(fā)債企業(yè)主要為大型房企，其中TOP30房企的海外債發(fā)行規(guī)模占比達(dá)到67%。可見(jiàn)，大房企依然是具有顯著融資優(yōu)勢(shì)的群體。

　　融資成本方面，大房企也具有對(duì)比優(yōu)勢(shì)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，近期發(fā)行的海外債加權(quán)借貸利率為7.02%，明顯低于2019年95家典型房企8.1%的海外債融資成本。

　　需要指出的是，在債券市場(chǎng)，規(guī)模并非評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者唯一看中的方面。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康、營(yíng)收水平穩(wěn)健的房企依然占盡先機(jī)，這一點(diǎn)從頭部房企的融資成本表現(xiàn)可見(jiàn)一斑。

　　 數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞 制圖：每經(jīng)編輯魏文藝 　　可供佐證的數(shù)據(jù)是，三家頭部房企龍湖、融創(chuàng)與恒大同期所發(fā)行美元票據(jù)的利率厘定情況。

　　2020年1月6日，龍湖成功發(fā)行于2027年到期的2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率僅3.375%；同期，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)行的一筆2025年到期的5.4億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.5%；而中國(guó)恒大宣布發(fā)行兩筆合計(jì)20億美元的優(yōu)先票據(jù)，最高利率已達(dá)到12%。

　　“最近的(融資)難度有所降低，至少利率進(jìn)入了下降通道，債券投資人有這個(gè)預(yù)期，不大可能再漲利率了。”一名提供房企融資服務(wù)的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者。

　　償債高峰已至

　　在五六年前密集發(fā)債融資的房企，或許沒(méi)有預(yù)料到樓市“寒冬”來(lái)得這么快。2020年開(kāi)始連續(xù)三年，都將是房企償債的高峰期，而很多渠道的資金已經(jīng)再與他們無(wú)關(guān)。

　　按照華泰證券的統(tǒng)計(jì)，2019年房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量為4240億元，月均到期量為357億元，同比大幅提升100%；2020年、2021年和2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。 數(shù)據(jù)來(lái)源：華泰證券 制圖：每經(jīng)編輯魏文藝 　　華泰證券指出，2020年下半年房企開(kāi)始進(jìn)入償債高峰期，連續(xù)6個(gè)季度到期量超過(guò)1200億元。

　　很多房企在1月份的這個(gè)融資窗口期，實(shí)際上也是在做低息債和高息債、短債和長(zhǎng)債的置換，將成本降低、將期限拉長(zhǎng)。

　　在發(fā)債公告中，恒大、融創(chuàng)等房企都提到，所融資金將主要用于“為其現(xiàn)有債務(wù)再融資”。

　　克而瑞也稱，從新發(fā)行海外債的年限來(lái)看時(shí)間較長(zhǎng)，平均年限達(dá)到了5~6年，其中龍湖發(fā)行的兩個(gè)優(yōu)先票據(jù)年限分別為7.25年期及12年期，碧桂園則分別為7年及10年。

　　談到房企新近發(fā)債的動(dòng)因，一位不愿具名的券商分析師向“鎂刻地產(chǎn)”記者表示，融資成本整體有所降低，把前期成本高的債務(wù)置換出來(lái)，從他觀察的企業(yè)來(lái)看，多數(shù)發(fā)債的成本與之前相比都有所下降。

　　“年底(春節(jié)前)本來(lái)也是各種項(xiàng)目、工程和合同結(jié)算的窗口期。加上新年度的開(kāi)工等，都要做預(yù)算，都需要做好妥善安排。如果沒(méi)有，會(huì)比較難過(guò)?！鄙鲜鰝治鰩熤赋?。

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