應(yīng)對(duì)重復(fù)的危機(jī)時(shí)，過去的經(jīng)驗(yàn)往往是人們借鑒的首要選擇。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “新冠”病毒的猝不及防，讓原本便不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜。傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，又加上閉門的線下售樓處，這一段時(shí)間，房企并不好過。

　　為了拉動(dòng)銷售回款的進(jìn)度條，房企們搬出各類如線上營(yíng)銷等舉措，其中不乏一時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)的大量“無理由退房”活動(dòng)。

　　2月9日-10日，融創(chuàng)中國(guó)先后公開表示，對(duì)上海區(qū)域、東南區(qū)域、北京區(qū)域等三大區(qū)域的指定項(xiàng)目推出無理由退房政策，即2月10日至3月31日認(rèn)購融創(chuàng)北京指定項(xiàng)目，認(rèn)購之日起享受30天內(nèi)無理由退房，覆蓋上海、江蘇、安徽、浙江、北京、濟(jì)南、太原等60個(gè)城市。

　　同樣于2月10日，據(jù)花樣年官方消息，該公司推出5大措施進(jìn)行線上營(yíng)銷推廣，其中包括30天無理由退房、商辦類項(xiàng)目產(chǎn)品享10%首付、線上認(rèn)購10000元優(yōu)惠等。

　　事實(shí)上，在疫情大范圍爆發(fā)之后，各大房企便相繼開啟了線上售樓+無理由退房的營(yíng)銷活動(dòng)。上周，保利發(fā)展、碧桂園清遠(yuǎn)、綠地湖南、時(shí)代中國(guó)、富力、雅居樂等房企也均有相關(guān)舉措推出。

　　佛山市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)駱儀克認(rèn)為，這類“無理由退房”的營(yíng)銷舉措對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)有利，為后續(xù)時(shí)期保持市場(chǎng)熱度和購房的關(guān)注度，可以提供有效幫助。

　　但同時(shí)又有業(yè)內(nèi)人士表示，“無理由購房”只是噱頭，是消除購房疑慮的一種心理暗示，對(duì)于后續(xù)樓市的影響有限。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣覺得，無理由退房30天這種營(yíng)銷噱頭對(duì)市場(chǎng)毫無用處，起碼要3-6個(gè)月的無理由退房周期，才能對(duì)市場(chǎng)有一定的推動(dòng)影響。

　　“無理由退房”之初

　　應(yīng)對(duì)重復(fù)的危機(jī)時(shí)，過去的經(jīng)驗(yàn)往往是人們借鑒的首要選擇。

　　回溯歷史，“無理由退房”正是出自潘石屹之手。1995年，潘石屹在銷售SOHO現(xiàn)代城時(shí)首次提出“無理由退房”，直到1999年底現(xiàn)代城二號(hào)樓入住時(shí)首次采用，當(dāng)時(shí)概念解釋為：“無理由退房”是買賣雙方協(xié)商一致的合同解除，即“發(fā)展商同意買方退房的一種提前的放棄抗辯的同意表示”。

　　“既然日子過不下去了，不如心平氣和地離婚?！碑?dāng)時(shí)的潘石屹如是說道。

　　兩年之后，2001年房地產(chǎn)入住問題集中爆發(fā)，各種延期交房、擅改設(shè)計(jì)、面積縮水等等交盤暴露出越來越多的問題，讓當(dāng)時(shí)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)突遭冷空氣。也正是這時(shí)，潘石屹提出了“年息10%的無理由退房”。

　　這一升級(jí)版的“無理由退房”，一是供業(yè)主決策的時(shí)間延長(zhǎng)，決定是否退房的時(shí)間由過去的“收到入住通知10日內(nèi)”改為20天；二是將原來的“退房款+銀行活期利息”改為“退房款+10%的年息”。不過當(dāng)初接踵而來的，是業(yè)內(nèi)對(duì)于“擾亂市場(chǎng)，哄抬物價(jià)”的反對(duì)聲。

　　盡管多年來爭(zhēng)議不斷，但每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不甚提振、房企去庫存和回籠房款壓力大之時(shí)，“無理由退房”這樣的營(yíng)銷策略還是伴隨其后。

　　見諸于2008年，北京樓市下行，各種降價(jià)促銷手段依舊無力之際，又再次掀起“無理由退房”之風(fēng)。北京的東亞三環(huán)中心、中體奧林匹克花園等都相繼推出“純粹無理由退房”政策，當(dāng)時(shí)很多簽約者表示，無理由退房政策是其看中的一大賣點(diǎn)。

　　只是令人驚訝的是，作為開創(chuàng)者的潘石屹，居然公開炮轟起了無理由退房，他同時(shí)提出，中國(guó)房地產(chǎn)界有人不斷地創(chuàng)新，如“保租銷售”“無理由退房”“零首付”等，“這些都有可能演變成沒有監(jiān)管的金融產(chǎn)品”。

　　有證券分析師也在當(dāng)時(shí)提出觀點(diǎn)，退房本身就是違背市場(chǎng)規(guī)律的行為，不應(yīng)該縱容。此時(shí)市場(chǎng)上的聲音普遍認(rèn)為，短期看降價(jià)退房行為是利于購房者的，但延長(zhǎng)時(shí)間線，房?jī)r(jià)再降，退房又會(huì)重現(xiàn)，容易形成惡性循環(huán)。

　　從實(shí)際效果回望2008年，無理由退房這樣的營(yíng)銷方式確實(shí)對(duì)樓市起了一定的作用，但總體也是“無力回天”。

　　恒大開創(chuàng)的“無理由退房”

　　很多不了解樓市歷史的人，也許是從2015年恒大宣布實(shí)施旗下所有樓盤住宅實(shí)施無理由退房政策，才開始認(rèn)知這一概念。

　　2015年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是處于悲觀論調(diào)。這一年，恒大宣布實(shí)施無理由退房政策，購買恒大所有樓盤住宅的客戶，已履行《樓宇認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》的各項(xiàng)義務(wù)，并且無任何違約行為，則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起，至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，均可無理由退房。

　　恒大順勢(shì)成為首個(gè)推出這一舉措的大型房企。一時(shí)間，“無理由退房”成為熱議的話題。而此時(shí)的看法已不同前幾年，多數(shù)業(yè)內(nèi)以為，“無理由退房”的做法能夠強(qiáng)化購房者的入市心理，或許會(huì)有炒作的意味，但確實(shí)讓購房者放心一些。

　　得益于無理由退房的實(shí)施，恒大2015年累計(jì)銷售2013.4億，銷售面積2551.2萬平方米，均創(chuàng)了歷史新高，退房率僅為0.91%。

　　但在2015年、2016年這一特殊節(jié)點(diǎn)，部分三四線城市存在價(jià)格下行壓力，房企大都不敢跟隨恒大，畢竟貿(mào)然大規(guī)模實(shí)施無理由退房，可能會(huì)遭遇批次性退房。

　　但對(duì)于貸款購買的房子如何退，恒大在文件中則沒有給出明確說明。后續(xù)購房者在退房周期、扣除違約金、按揭貸款的重新辦理等也出現(xiàn)了諸多爭(zhēng)議。

　　直到2019年1月11日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式對(duì)外發(fā)布《關(guān)于推廣使用《東莞市商品房認(rèn)購書（范本）》的通知》稱，在東莞買房，在規(guī)定期限內(nèi)可以提出“無理由解除認(rèn)購書和退回定金”。而東莞也成為全國(guó)唯一一個(gè)正式出臺(tái)“無理由退房”政策的城市。

　　彼時(shí)東莞市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人便介紹，在全國(guó)范圍內(nèi)有個(gè)別企業(yè)推出“無理由退房”，但實(shí)際操作中前提條件比較苛刻，退款時(shí)間也比較長(zhǎng)，往往引起購房人投訴。

　　疫情之下的“無理由退房”

　　回到當(dāng)前，疫情肆虐之下，房企賣房回款仍為重中之重。目前已發(fā)布未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的房企中，有過半房企1月份的銷售額同比下降，其中不乏碧桂園、恒大、融創(chuàng)等龍頭房企。

　　為此，房企正絞盡腦汁地提振銷售信心，重新祭出“無理由退房”。

　　上述提及的融創(chuàng)已有三大區(qū)域加入“無理由退房”行列，覆蓋全國(guó)60個(gè)城市。其中，對(duì)上海區(qū)域及北京區(qū)域指定項(xiàng)目，2月10日至3月31日期間，自認(rèn)購之日起至3月31日享受無理由退房，時(shí)間最長(zhǎng)至50天；對(duì)東南區(qū)域指定項(xiàng)目，2月9日至3月31日期間，自認(rèn)購之日起可享受“30天內(nèi)無理由退房政策”。

　　據(jù)其官方微信披露，認(rèn)購人申請(qǐng)無理由退房需滿足以下條件：一是，認(rèn)購的項(xiàng)目?jī)H限于上海、東南區(qū)域指定的適用無理由退房活動(dòng)的項(xiàng)目；二是，在活動(dòng)期間進(jìn)行認(rèn)購、支付房款；三是，在2020年3月31日前提出書面申請(qǐng)；四是，認(rèn)購時(shí)已滿足房屋所在地購房條件。融創(chuàng)中國(guó)表示，具體執(zhí)行政策由各城市項(xiàng)目公司做出最后解釋。

　　花樣年則提出，“30天無理由退房”是指客戶線上訂房后，啟用線上下定房源30天可退可換特權(quán)，不收取任何費(fèi)用，即日起至3月30日；“商辦類項(xiàng)目超低首付”指，活動(dòng)期間商辦類項(xiàng)目產(chǎn)品，可享10%首付特權(quán)。

　　這兩個(gè)房企，1月份的合同銷售金額同比下降均超過10%，可見二者對(duì)于抓銷售的需求。只是當(dāng)下，房企爭(zhēng)先推出無理由退房等營(yíng)銷活動(dòng)，是否為有效舉措？

　　對(duì)此張大偉認(rèn)為，在當(dāng)下推出無理由退房是無奈之舉，聊勝于無，對(duì)于小部分購房者來說，的確可以降低擔(dān)憂，配合網(wǎng)上看房，無理由退房的確可以降低購房者的擔(dān)憂，但這對(duì)于市場(chǎng)來說很難起決定性的作用，市場(chǎng)依然要等待疫情緩解。