2020年4月19日，一則“中國奧園(03883.HK)總裁郭梓寧被法院限制高消費(fèi)”的信息迅速在網(wǎng)上傳播，4月20日，奧園發(fā)布聲明回應(yīng)臨澧法院發(fā)出“郭梓寧限制消費(fèi)措施(2020)湘0724執(zhí)7號(hào)限制消費(fèi)令”是誤判，隨后，臨澧法院撤銷對(duì)郭梓寧的限制令。

　　一邊是商務(wù)糾紛，另一邊，奧園是在資本市場(chǎng)上活動(dòng)頻頻。

　　半個(gè)月來，中國奧園繼收購【京漢股份(000615)、股吧】29.99%股權(quán)后，其全資附屬公司奧園健康又收購京漢控股旗下的樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司。而在4月17日晚間，中國奧園旗下文旅板塊中國文旅集團(tuán)有限公司向港交所遞交招股書申請(qǐng)上市，國泰君安國際為其獨(dú)家保薦人。4月24日，中國奧園(3883.HK)宣布，董事會(huì)主席郭梓文于當(dāng)日增持中國奧園100萬股股份，平均價(jià)為每股8.816港元，涉資約882萬港元。

　　郭梓寧“限高”的原因是什么，為何奧園集團(tuán)創(chuàng)始人、副主席、總裁牽扯其中？奧園后續(xù)將如何處理此事？中國奧園在資本市場(chǎng)“攻城略地”，頻繁收購的原因是什么？收購之后有哪些計(jì)劃？對(duì)于上述相關(guān)問題，《商學(xué)院》記者向中國奧園集團(tuán)發(fā)出采訪提綱，截至發(fā)稿日期，未收到回復(fù)。

　　“限高令”背后

　　4月16日，湖南臨澧縣人民法院一紙文書，對(duì)中國奧園總裁郭梓寧發(fā)出了限制消費(fèi)令。據(jù)(2020)湘0724執(zhí)7號(hào)限制消費(fèi)令顯示，2020年1月3日，立案執(zhí)行申請(qǐng)人湖南炳屹建筑集團(tuán)有限公司(以下簡稱湖南炳屹)申請(qǐng)執(zhí)行廣東奧園縣域商業(yè)綜合體投資管理集團(tuán)有限公司(以下簡稱奧園縣域)，同時(shí)，對(duì)中國奧園總裁郭梓寧采取限制消費(fèi)措施。

　　中國奧園已于4月19日向臨澧法院提出異議，臨澧法院即予以糾正?，F(xiàn)法院已撤銷對(duì)郭梓寧的限制消費(fèi)令，并已按照相關(guān)程序在最高人民法院相關(guān)網(wǎng)站上核銷相關(guān)記錄。

　　據(jù)中國裁判文書《湖南炳屹建筑集團(tuán)有限公司財(cái)產(chǎn)保全執(zhí)行裁定書》(以下簡稱《裁定書》)，該《裁定書》由湖南省常德市中級(jí)人民法院于2020年4月3日發(fā)布。《裁定書》顯示，湖南炳屹于2020年3月10日向湖南省常德市中級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)V中財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求對(duì)被申請(qǐng)人奧園縣域、臨澧奧園置業(yè)有限公司價(jià)值1.68億元的資產(chǎn)或銀行賬戶采取保全措施。

　　申請(qǐng)人湖南炳屹建筑集團(tuán)有限公司以廣州市同融擔(dān)保有限公司出具的《財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保函》提供擔(dān)保。據(jù)奧園公告顯示，該限制消費(fèi)令與中國奧園下屬廣東奧園縣域商業(yè)綜合體投資管理集團(tuán)有限公司、臨澧奧園置業(yè)有限公司與湖南炳屹集團(tuán)有限公司之間的一樁正常商業(yè)糾紛案件相關(guān)。目前，該案件正處于審理階段。

　　據(jù)企查查顯示，臨澧奧園和奧園縣域商業(yè)這兩家公司均由奧園集團(tuán)有限公司100%持股，臨澧奧園的法人為楊振軍，奧園縣域商業(yè)的法人則為奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁尹立鵬。

　　實(shí)際上，郭梓寧此前是奧園縣域商業(yè)的法人代表，2020年1月22日奧園縣域商業(yè)法人代表發(fā)生變更，法定代表人由郭梓寧變成了尹立鵬，郭梓寧同時(shí)不再擔(dān)任公司董事一職。

　　糾紛的另一方是湖南炳屹集團(tuán)有限公司，由陳剛和曹谷香分別持股90%和10%。

　　而糾紛的原由要從五年前說起，湖南省臨澧縣政府計(jì)劃開發(fā)沅澧快速干線1、2號(hào)大道建設(shè)工程，預(yù)計(jì)總投資6億元。隨后，臨澧縣政府引進(jìn)湖南炳屹集團(tuán)，支付資金1.7億元及5宗土地作為建設(shè)工程款，為了緩解債務(wù)壓力，炳屹集團(tuán)于2018年7月引入戰(zhàn)略合作伙伴中國奧園集團(tuán)，湖南炳屹、奧園集團(tuán)公司及湖南炳屹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陳剛、曹谷香等簽訂了《湖南炳屹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資擴(kuò)股合作協(xié)議》，合作開發(fā)2、4號(hào)地塊合作股本3.6億元，炳屹集團(tuán)和奧園集團(tuán)分別占40%和60%。于2018年9月19日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議明確，湖南炳屹40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)款暫定3.6億元，確認(rèn)奧園集團(tuán)已支付或承債1.67億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)款余額在2年內(nèi)分季度等額支付。

　　此后，經(jīng)炳屹公司、奧園集團(tuán)公司友好協(xié)商，于2019年1月31日簽訂《框架合作協(xié)議書》。協(xié)議約定，湖南炳屹將名下的土地過戶給臨澧奧園，轉(zhuǎn)讓價(jià)初步定為2.3億元。

　　從中國裁判文書網(wǎng)發(fā)布的法院認(rèn)定信息來看，首先，從《框架合作協(xié)議書》約定的奧園公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)來看，在簽訂該協(xié)議書時(shí)是明確具體的，即包括三個(gè)部分：一是因土地過戶解押承擔(dān)或承債的金融機(jī)構(gòu)貸款7750萬元及其利息，二是炳屹公司以前已收到奧園集團(tuán)公司支付借款7500萬元及《借款及保證合同》約定的利息，三是于2019年1月31日前向炳屹公司提供借款1500萬元；其次，雖然《框架合作協(xié)議書》約定的案涉2號(hào)、4號(hào)地的土地交易價(jià)格暫定2.3億元，但從協(xié)議書簽訂的背景及炳屹公司二審答辯理由來看，該價(jià)格應(yīng)是雙方均基本認(rèn)可的一個(gè)合理價(jià)格。

　　從協(xié)議書第一條約定“丙方應(yīng)在取得2號(hào)地、4號(hào)地《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》后2個(gè)月內(nèi)完成甲方指定的第三方成為股東的工作，并辦理股東登記、公司章程修訂備案等工商變更登記手續(xù)。”、第六條約定“丙方取得2、4號(hào)地《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》后2個(gè)月內(nèi)，丙方必須與甲方依據(jù)本協(xié)議確定的原則簽訂《合作協(xié)議》?！钡膬?nèi)容來看，雙方應(yīng)在協(xié)議書簽訂2個(gè)月內(nèi)完成土地交易價(jià)款的核對(duì)工作，在奧園公司沒有提供充分有效的證據(jù)證明炳屹公司怠于行使其權(quán)利的情形下，湖南省常德市中級(jí)人民法院民事裁定書認(rèn)定，奧園公司消極履行其相應(yīng)義務(wù)，有違誠實(shí)信用原則；再次，從協(xié)議書的約定及交易常理來看，奧園公司亦應(yīng)在取得案涉土地使用權(quán)后履行相應(yīng)的給付義務(wù)。本案中，雙方對(duì)土地交易對(duì)價(jià)余款的支付約定是在本協(xié)議生效后，依據(jù)《框架合作協(xié)議書》第八條約定“協(xié)議書是雙方簽字(蓋章)生效”，在協(xié)議書簽訂當(dāng)天，雙方已在協(xié)議書上各自蓋章，協(xié)議書已經(jīng)生效。同時(shí)，依據(jù)查明的事實(shí)，炳屹公司已在協(xié)議書簽訂的前一天和當(dāng)天即完成了案涉4號(hào)、2號(hào)地的登記過戶手續(xù)，履行了其合同義務(wù)，但奧園公司并未積極按約履行其給付義務(wù)，此舉損害了炳屹公司的利益。

　　2020年3月10日，湖南炳屹曾向法院申請(qǐng)?jiān)V財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求對(duì)被申請(qǐng)人奧園縣域商業(yè)、臨澧奧園價(jià)值16800萬元的資產(chǎn)或銀行賬戶采取保全措施。

　　2020年3月12日，奧園旗下公司銀行賬戶1.68億元存款或等價(jià)財(cái)產(chǎn)被湖南常德中院裁定凍結(jié)。臨澧法院發(fā)出(2020)湘0724執(zhí)7號(hào)限制消費(fèi)令，郭梓寧成為被限制高消費(fèi)人。

　　北京市律師協(xié)會(huì)律師李松則認(rèn)為，郭梓寧在審理的時(shí)候應(yīng)該還是被告的法定代表人，所以在執(zhí)行的時(shí)候被告沒有履行相應(yīng)的判決義務(wù)，執(zhí)行時(shí)郭梓寧已經(jīng)不是法定代表人，法院判決時(shí)以判決書為依據(jù)，限制郭梓寧高消費(fèi)，但是后來查明郭梓寧已經(jīng)不是法定代表人了，因此取消了對(duì)其的高消費(fèi)限制。

　　據(jù)企查查顯示，中國奧園集團(tuán)存在多起自身風(fēng)險(xiǎn)及關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，截至發(fā)稿，奧園集團(tuán)自身風(fēng)險(xiǎn)達(dá)45條，涉及商品房預(yù)售糾紛、合同糾紛、物業(yè)服務(wù)糾紛、勞動(dòng)者爭議糾紛多起事件，關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)高達(dá)2669條，被奧園控股70%的株洲城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還被列為失信被執(zhí)行人，而由奧園集團(tuán)100%控股的廣州番禺奧林匹克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、奧園集團(tuán)(佛山)置業(yè)有限公司，由奧園集團(tuán)持股51%的廣州康威集團(tuán)有限公司均被列為高風(fēng)險(xiǎn)，被執(zhí)行人之列，奧園集團(tuán)及其控股公司有多起糾紛事件的原因是什么？如何去解決糾紛？

　　對(duì)此，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，奧園集團(tuán)及其控股公司有多起糾紛事件的原因，根源或在于內(nèi)控機(jī)制的缺失，應(yīng)通過健全內(nèi)控機(jī)制的措施，逐步去解決糾紛。

　　再融資沖動(dòng)：控股京漢

　　中國奧園集團(tuán)于1996年在廣州成立，集團(tuán)下設(shè)八大集團(tuán)，分別為地產(chǎn)集團(tuán)、國際投資集團(tuán)、健康生活集團(tuán)、科技集團(tuán)、文旅集團(tuán)、資本投資集團(tuán)以及奧買家集團(tuán)。奧園健康集團(tuán)已于2019年3月18日分拆上市，奧園旗下又一文旅集團(tuán)近日也傳來上市的消息。值得注意的是，糾紛不斷，負(fù)債總額持續(xù)走高，并沒有讓中國奧園暫停擴(kuò)張的步伐。

　　4月22日，奧園健康(03662.HK)發(fā)布公告，于2020年4月22日，賣方、目標(biāo)公司及買方(公司的全資附屬公司)就建議收購事項(xiàng)訂立框架協(xié)議。公告顯示，該目標(biāo)公司為樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司，于該公告日期，京漢及田漢分別擁有目標(biāo)公司全部股本約32.92%及37.90%。根據(jù)框架協(xié)議，賣方承諾負(fù)責(zé)完成向目標(biāo)公司若干少數(shù)股東收購目標(biāo)公司9.18%股權(quán)，以確保完成框架協(xié)議項(xiàng)下擬進(jìn)行的交易。交易完成后，買方將合共持有目標(biāo)公司80%股權(quán)，代價(jià)為人民幣2.48億元。

　　對(duì)此，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，從物業(yè)市場(chǎng)格局來講，市場(chǎng)集中度還不夠高，市場(chǎng)占有率并不高，市場(chǎng)還處于“春秋戰(zhàn)國”的市場(chǎng)競爭格局，各家物業(yè)公司還是通過登陸資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模化，爭奪市場(chǎng)更多的市場(chǎng)份額，通過內(nèi)生式或中小物業(yè)管理公司可以被大公司收購，現(xiàn)在是比較好的收并購的市場(chǎng)格局變化的時(shí)機(jī)，通過上市去增加企業(yè)外延式增長的機(jī)會(huì)；從整體公司角度來講，物業(yè)市場(chǎng)是存量領(lǐng)域是重要的領(lǐng)域，通過資本市場(chǎng)去布局存量的市場(chǎng)；通過分拆上市企業(yè)可以獲得融資，獲取補(bǔ)充的現(xiàn)金流，物業(yè)不依靠母公司支持，通過資本市場(chǎng)解決資金壓力。

　　據(jù)公開資料顯示，此次收購的賣方為京漢控股集團(tuán)有限公司，目標(biāo)公司為樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“樂生活”)，買方為奧園健康生活(廣州)集團(tuán)有限公司。

　　年報(bào)顯示，2018年全年，樂生活收入約為人民幣4.17億元，除稅前溢利約為人民幣3070萬元，歸母凈利潤1934萬元。2019年半年報(bào)顯示，樂生活未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為人民幣2.94億元，除稅前溢利約為人民幣3070萬元。此次并表收購樂生活之后，奧園健康的管理規(guī)模提升約1.5倍。奧園健康本身扎根大灣區(qū)布局全國，而樂生活扎根華北區(qū)域布局全國，兩者在戰(zhàn)略布局上遙相呼應(yīng)。從業(yè)態(tài)上看，樂生活在商業(yè)寫字樓、公建、醫(yī)院、學(xué)校等機(jī)構(gòu)物業(yè)領(lǐng)域的布局，擴(kuò)大了奧園健康以住宅物業(yè)為主的管理服務(wù)組合。

　　知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，企業(yè)的擴(kuò)張?jiān)谖飿I(yè)或者大健康、社區(qū)服務(wù)都需要通過收購來進(jìn)行，通過收購去彌補(bǔ)專業(yè)的缺陷，通過收購直接把對(duì)方的一些資源導(dǎo)入，成本比較低，也說明企業(yè)的資金實(shí)力比較強(qiáng)，要繼續(xù)做大規(guī)模。嚴(yán)躍進(jìn)也提出，收購的過程中也需要注意水土不服，收購后拖累原有主業(yè)、收購的標(biāo)的物與此前預(yù)期不一樣等，都會(huì)影響企業(yè)的一些業(yè)務(wù)的開展，這些都是需要注意的風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，奧園收購京漢控股的標(biāo)的物不僅僅是樂生活，半個(gè)月前的4月7日晚間，奧園集團(tuán)發(fā)布公告稱，擬以11.6億元人民幣的代價(jià)，收購京漢股份29.99%的股份。收購?fù)瓿珊螅瓕?shí)際控制人田漢將不再是京漢控股的際控制人；收購之前，田漢通過京漢控股及建水泰融，合計(jì)持有京漢股份40.92%的股本。隨著本次收購事項(xiàng)的完成，田漢持股比例將減少至10.93%。廣東奧園集團(tuán)也將成為京漢股份的控股股東，公司的實(shí)際控制人將變更為郭梓文。

　　根據(jù)協(xié)議，本次交易將由奧園支付京漢控股現(xiàn)金及奧園承擔(dān)京漢控股質(zhì)押借款相結(jié)合的方式完成。收購事宜完成后，奧園還將通過借款及協(xié)助融資的形式，為京漢股份注入不低于人民幣5億元的流動(dòng)性資金。

　　作為一家全國化房企，奧園的區(qū)域分布并不均衡。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2019年全年，奧園集團(tuán)在華南、華東、中西部、環(huán)渤海銷售額分別為425億元、271.5億元、306.96億元、129.87億元，其中環(huán)渤海區(qū)域占比是最低的。截至2019年底，奧園在環(huán)渤海的土儲(chǔ)建筑面積占比僅10%，是其國內(nèi)土儲(chǔ)占比最低的區(qū)域。

　　據(jù)相關(guān)資料顯示，京漢股份作為一家中小房企，近年來一直進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)，在轉(zhuǎn)型的過程中，京漢控股將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和健康產(chǎn)業(yè)作為主線，以京津冀為中心，逐步向西南、長三角、珠三角等全國范圍擴(kuò)展。其土地資源主要分布在北京、天津、雄安、廊坊、香河、通遼、太原、南京、重慶等地。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，收購京漢控股的原因在于奧園看中了京漢擁有較好的土地資源和產(chǎn)業(yè)背景，近年來受拿地市場(chǎng)限制影響，通過收購拿地成本比較低。

　　此外，從經(jīng)營角度來看，2016-2018年，京漢股份營業(yè)收入從42.43億元下滑至28.89億元， 2019年上半年京漢股份營業(yè)收入13.88億元，房地產(chǎn)營業(yè)收入10.10億元，占比72.77%。2016-2018年，京漢股份歸屬于上市公司股東凈利潤分別為1.09億元、3.07億元、1.57億元，2019年前三季度，這一指標(biāo)同比減少979.19%至虧損約4600萬元。根據(jù)京漢股份近日發(fā)布2019年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤將轉(zhuǎn)為盈利1000萬元-2000萬元，同比下降87.29%-93.64%。

　　在宋清輝看來，引入外部戰(zhàn)略投資者，可能是處理京漢控股的財(cái)務(wù)問題的辦法之一。基于京漢控股的財(cái)務(wù)狀況，58安居客研究院執(zhí)行院長張波建議，對(duì)于奧園來說會(huì)更為關(guān)注京漢控股本身的土地資源以及上市公司這一背景，通過資源盤整未來京漢股份的營收結(jié)構(gòu)可能會(huì)發(fā)生變化，并同步帶動(dòng)財(cái)務(wù)表現(xiàn)轉(zhuǎn)好。

　　文旅擴(kuò)張的野心

　　除了在大健康領(lǐng)域積極布局“攻城略地”外，奧園集團(tuán)在文旅方面有新動(dòng)作。4月17日晚間中國文旅集團(tuán)有限公司(簡稱“中國文旅”)向港交所遞交招股書謀求上市，國泰君安國際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。招股資料顯示，中國文旅的業(yè)務(wù)模式是將精力投放于兩個(gè)業(yè)務(wù)分部，即度假物業(yè)發(fā)展及文化旅游業(yè)務(wù)。

　　據(jù)招股說明書顯示，2017年-2019年，中國文旅分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約1.86億元、3.35億元、7.36億元，其中，銷售度假物業(yè)分別約1.86億元、2.67億元、5.94億元，銷售度假物業(yè)產(chǎn)生的收益占總收益的99.8%、79.8%及80.7%。由此可見，銷售度假物業(yè)是中國文旅集團(tuán)收入貢獻(xiàn)的大頭。在宋清輝看來，銷售度假物業(yè)門檻低、變現(xiàn)快，或是銷售度假物業(yè)占中國文旅收入貢獻(xiàn)大頭的主要原因。

　　在北京聯(lián)合大學(xué)在線旅游研究中心主任楊彥鋒看來，從發(fā)展脈絡(luò)來看，中國文旅集團(tuán)是一家以文旅作為手段和途徑的典型的地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司在港股上市較多，港股目前上市通道相對(duì)比較寬松，奧園做文旅要夯實(shí)基礎(chǔ)，應(yīng)該進(jìn)一步將文旅資產(chǎn)打造、盤活、運(yùn)營、夯實(shí)起來，這樣才能將文旅的長效經(jīng)營與地產(chǎn)的短期經(jīng)營平衡起來，有利于它的長期發(fā)展。

　　在發(fā)展文旅的過程中如何將文旅做好，楊彥鋒提出，地產(chǎn)和文旅有著天然的聯(lián)系，特別是現(xiàn)在很多地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅一方面是拿地的需求，首先因?yàn)橥ㄟ^文旅拿地價(jià)格顯著比常規(guī)的拿地方式低，其次，如果文旅做的好，它有一些暢銷的經(jīng)營的商業(yè)業(yè)態(tài)可以留存，所以很多房企都在探討這種長短結(jié)合的模式。

　　然而，中國文旅的財(cái)務(wù)情況堪憂，在負(fù)債領(lǐng)域，2017-2019年中國文旅未償還的銀行及其他借款分別為1.53億元、1.02億元及5.78億元，僅是2019年債務(wù)總量就增加近4.8億元；同期中國文旅已連續(xù)三年錄得凈流動(dòng)負(fù)債，金額分別為1.13億元、1.77億元及0.20億元；相應(yīng)地，中國文旅的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在高位，2018年、2019年這一數(shù)值分別632%、272.2%。

　　2019年，中國文旅未償還的銀行及其他借款約為5.78億元，而2019年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為4.89億元，低于借款額。根據(jù)披露，5.78億元借款，均為信托融資，實(shí)際利率為9.5%。

　　在償還期限上，中國文旅上述借款都需要在兩年內(nèi)償還，截至2019年末，其一年內(nèi)需要償還的借款約5.35億元，占比92.54%，一年至兩年內(nèi)需要償還4310萬元。至2020年2月底，借款額增加到約6.28億元，其中，一年內(nèi)需要償還6.23億元，占比約99.15%。

　　在宋清輝看來， “造血能力”不足導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，可能是中國文旅集團(tuán)赴港IPO主要原因之一，此外，中國企業(yè)赴港IPO門檻低，需要注意合規(guī)即可。

　　對(duì)于中國文旅如何降低負(fù)債率，張波提出，一般來說，降低負(fù)債率的方法除了提高資金周轉(zhuǎn)率外，就是進(jìn)行手頭項(xiàng)目的盤整，將本身去化有難度的項(xiàng)目快速進(jìn)行相應(yīng)處置，加快優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的出貨速度，當(dāng)然也需要適時(shí)減緩拿地的速度，以平衡財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　宋清輝建議，公司高資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)導(dǎo)致償債風(fēng)險(xiǎn)增加，從抗風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，最好負(fù)債率能維持較低水平。償還存量債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等手段，可以有效降低資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)改善財(cái)務(wù)狀況。與此同時(shí)，可以通過開展一些線上的文旅活動(dòng)等，去應(yīng)對(duì)疫情帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在百強(qiáng)房企中已有50多家布局文旅地產(chǎn)，近十家成立了專門的文旅公司，其中不乏恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利等地產(chǎn)巨頭，未來奧園集團(tuán)如何在并不占先天優(yōu)勢(shì)、競爭激烈的文旅行業(yè)獲取市場(chǎng)份額？

　　在宋清輝看來，中國文旅及文旅企業(yè)應(yīng)當(dāng)避免“雞蛋放在一個(gè)籃子里”，同時(shí)亟需強(qiáng)化運(yùn)營體系和突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)機(jī)制建設(shè)，做到防患于未然。宋清輝認(rèn)為，奧園集團(tuán)文旅品牌優(yōu)勢(shì)并不突出，未來，奧園集團(tuán)在并不具有先占優(yōu)勢(shì)的文旅行業(yè)獲取更大的市場(chǎng)份額，很困難。

　　2020年開年新冠疫情突發(fā)，文旅產(chǎn)業(yè)無疑是受損最為顯著的行業(yè)之一。多家文旅企業(yè)銷售額出現(xiàn)腰斬，后續(xù)疫情接觸后，文旅企業(yè)也需要采取新的途徑去吸引用戶，應(yīng)將提升服務(wù)質(zhì)量、提升客戶滿意度放在很重要的位置。

　　張波建議，短期來看，受疫情影響文旅產(chǎn)業(yè)受到的影響非常直接，由于出行不便，文旅地產(chǎn)的線下看房很難實(shí)施，直接影響到項(xiàng)目的去化。目前可以更多借助線上的方式擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，最大限度鎖定意向顧客，為后續(xù)銷售打好基礎(chǔ)。對(duì)于奧園來說，文旅產(chǎn)業(yè)是其規(guī)?；闹匾鍓K之一，同時(shí)也補(bǔ)充了其自身銷售品類的完整性，但文旅產(chǎn)業(yè)本身和普通住宅的銷售有著明顯不同，在國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不樂觀，國內(nèi)出品貿(mào)易受到明顯影響的當(dāng)下，單純度假文旅型項(xiàng)目的銷售其實(shí)是面臨著較大考驗(yàn)，因此當(dāng)下并非是擴(kuò)大文旅板塊的時(shí)機(jī)。

　　瘋狂的賭注

　　中國奧園近年來發(fā)展速度很快，在銷售業(yè)績及營業(yè)收入均有所增長的同時(shí)，其負(fù)債總額也出現(xiàn)明顯上漲。

　　據(jù)2019年年報(bào)顯示，截至業(yè)績期末，中國奧園負(fù)債總額為2528.84億元，2016年-2018年負(fù)債總額分別為517.87億元、986.8億元及1581.24億元，負(fù)債總額漲幅分別為39%、90%、60%。2019年，中國奧園的負(fù)債額已經(jīng)攀升至2528.84億元，同比增長60%。

　　其中，銀行及其他借款50.94億元，同比增加49.2%；優(yōu)先票據(jù)及債券20.76億元，同比增加45%。融資成本為7.18億元，同比上升42.8%。按照還款年期來看，短期借貸及長期借貸當(dāng)期到期部分達(dá)427.73億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為461.04億元，覆蓋短債后資金不算充裕，而奧園大部分債務(wù)的償還時(shí)間都在2年內(nèi)。其中，1年內(nèi)需償還418.73億元，1年以上不超過2年需償還306.98億元，2年以上至5年以內(nèi)的償還金額為225.38億元。

　　對(duì)于中國奧園負(fù)債總額的上漲情況，宋清輝認(rèn)為，負(fù)債總額上漲近千億對(duì)于公司來說意味著償債壓力及利息成本的增加，中國奧園存在償債壓力。

　　近年來，中國奧園規(guī)模實(shí)現(xiàn)了從百億到千億級(jí)的跨越式增長，2016年至2018年的合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長68.8%、78.1%、100%。

　　而中國奧園也由一家發(fā)軔于廣東的區(qū)域性房企蛻變成全國性房企，數(shù)據(jù)顯示，華南區(qū)域、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)、環(huán)渤海和境外分別貢獻(xiàn)銷售額從2018年這一數(shù)據(jù)則分別為49%、22%、20%、5%、4% 變?yōu)?019年36%、23%、26%、11%、4%。

　　與此同時(shí)，“要在2017年實(shí)現(xiàn)‘15x30’，2018年實(shí)現(xiàn)‘30x30’ ，2019年實(shí)現(xiàn)‘30x40’”是自2016年提出規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)后，中國奧園制定的土地布局三部曲，即2019年培養(yǎng)30個(gè)區(qū)域公司，每年完成銷售40億元或以上。自此，中國奧園加快并購、招拍掛、城市更新步伐。2018年、2019年拿地速度分別新增1258.4萬平方米和1609.2萬平方米。

　　據(jù)2019年財(cái)報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，中國奧園擁有280個(gè)項(xiàng)目，總貨值約人民幣4585億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約人民幣6845億元。集團(tuán)擁有超過30個(gè)城市更新項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積1425萬平方米，規(guī)劃可售面積約845萬平方米，可售貨值約人民幣2260億元。此外，中國奧園城市更新項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積1425萬平方米，規(guī)劃可售面積約845萬平方米，2018年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)土地貨值排行榜上，中國奧園以1108.2億元位列第24位，而碧桂園、中國恒大及中海地產(chǎn)等頭部房企在大灣區(qū)的5713.4億元、3820.8億元及2990.7億元。而2019年全年可售貨值約人民幣2260億元，其中粵港澳大灣區(qū)占89%，為2011.4億元，相較2018年可售貨值幾乎實(shí)現(xiàn)翻倍。灣區(qū)內(nèi)房企整體實(shí)力強(qiáng)大，具備強(qiáng)大的競爭力，中國奧園將如何脫穎而出？重倉大灣區(qū)的企業(yè)又有哪些機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)？

　　同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，大灣區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)經(jīng)營面、市場(chǎng)經(jīng)營面都不錯(cuò)的區(qū)域，從疫情過后率先復(fù)蘇的城市來看，也主要集中在大灣區(qū)內(nèi)的城市，比如廣州、東莞、佛山、深圳，如果僅局限于區(qū)域深耕，將面臨大灣區(qū)的市場(chǎng)經(jīng)歷一輪上升期，企業(yè)無法找到下行期對(duì)沖的手段問題。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，受宏觀經(jīng)濟(jì)及疫情影響，2020年上半年交易量減弱，呈現(xiàn)負(fù)增長現(xiàn)象，對(duì)于重倉大灣區(qū)的房企來講，受疫情明顯也明顯，包括一些人才購房新型、興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及潛在的購房需求會(huì)有所減弱。

　　從區(qū)域性地產(chǎn)公司到布局全國、重倉布局大灣區(qū)，郭梓文可謂是“大手筆”，未來中國奧園如何找到擴(kuò)張與降低負(fù)債之間的平衡點(diǎn)？在資本市場(chǎng)的投資“賭局”有怎樣的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)，奧園及其控股公司未來的發(fā)展情況又將如何，對(duì)此，《商學(xué)院》記者將持續(xù)關(guān)注。