地產(chǎn)江湖風(fēng)雨多，新冠肺炎疫情下尤甚。2020年，房企合縱連橫、股權(quán)投資的大幕被拉開，開發(fā)商如履薄冰，抱團取暖，一切行為都指向“生存”。

　　日前，兩家浙系房企在危機之年深度“聯(lián)姻”，【新湖中寶(600208)、股吧】(600208.SH)擬以現(xiàn)金30.685億港元認購綠城中國(03900.HK)3.23億股H股股份，搖身變?yōu)榫G城第三大股東。

　　30億港元入綠城，看似輕描淡寫，但背后錯綜的關(guān)聯(lián)交易卻并不簡單。因新湖入股之前，曾先后多次向綠城出讓項目回籠資金紓困，累計涉及資金已超70億元。

　　同時，即使頻繁出讓項目之后，新湖中寶的資金壓力也仍未消除。3月27日，在國際資本市場急劇波動的背景下，新湖依然完成在境外發(fā)行總額2億美元的債券，且票面年利率高達11%。彼時，國內(nèi)規(guī)模房企幾乎都已經(jīng)暫停海外發(fā)債行為，而新湖高達11%利率發(fā)債，顯示公司對于資金的饑渴。

　　4月17日，穆迪將內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)前景轉(zhuǎn)為負面，并稱雖然大多數(shù)高收益?zhèn)陌l(fā)展商能解決未來12個月的在岸及境外債務(wù)，但有4家“內(nèi)房”將面臨非常高的再融資風(fēng)險，包括新湖中寶、泰禾集團、綠景中國及億達中國。

　　新湖方面對第一財經(jīng)表示，集團沒有退出地產(chǎn)的打算，以合理價位購入綠城資產(chǎn)是雙贏局面。

　　30億押寶綠城

　　游弋在資本市場的“新湖系”掌門人黃偉，再次展現(xiàn)其長袖善舞的投資能力。日前，新湖中寶的投資版圖再添一角，擬以現(xiàn)金30.685億港元認購綠城3.23億股H股股份，每股價格9.5港元。

　　交易前，綠城前三大股東為中交集團、九龍倉、宋衛(wèi)平，分別持股28.78%、24.9%、9.97%；交易后，中交、九龍倉、新湖中寶、宋衛(wèi)平持股比例將變?yōu)?5.06%、21.68%、12.95%、8.68%，新湖中寶將向綠城提名一名董事候選人。

　　在香港上市的中資地產(chǎn)股中，綠城屬于“滯漲”股之一。由于股價長期低迷，綠城中國董事會主席張亞東還曾向股東致歉。因此，若以綠城董事會召開之日前十個交易日加權(quán)平均價格計算，此次交易溢價率達31%，直接抬高綠城股價，公告次日漲幅達8.13%。

　　即便這樣，熟悉此次交易的人稱，在新湖中寶看來，上述交易價位較為合理。因為截至2019年12月31日，綠城總資產(chǎn)3370.92億元，每股凈資產(chǎn)12.73元，折合港元算，與此次交易價格折價超四成。同時值得關(guān)注的是，綠城自張亞東接手以來，逐步提速，去年開始加大土地投資力度，大有重新發(fā)力的趨勢。黃偉此際入股綠城，有機會分享股價上漲紅利。

　　另外，新湖中寶方面告訴第一財經(jīng)：“新湖與綠城的合作關(guān)系由來已久，此次由項目上升至股權(quán)投資層面，可進一步深化雙方合作關(guān)系，互信互利。同時以低于每股凈資產(chǎn)的價位投資綠城，對新湖來說也是一筆劃算的買賣?！?/p>

　　而綠城看上的，是新湖中寶手握的大量土儲。截至2019年6月底，新湖中寶擁有開發(fā)項目數(shù)量約50個，項目土地面積約1200萬平方米，加上江蘇啟東和浙江平陽的海涂項目，土地儲備總面積達3000萬平方米。

　　由于新湖中寶資產(chǎn)性質(zhì)復(fù)雜，綠城所付交易款中包含向其提供的財務(wù)資助，以4月19日出讓的上海中翰項目為例，13.83億元財務(wù)資助按年利率10%計息，所有本金及利息須由目標公司在不遲于2024年3月28日前付給買方。

　　舊改沉疴待解

　　對黃偉和新湖中寶來說，過去的2019年顯得沉重。

　　而新湖中寶在頻頻甩賣資產(chǎn)之余，銷售業(yè)績也出現(xiàn)下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015~2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，到2019年，這一數(shù)據(jù)跌至138.4億元。

　　盈利情況也頻頻波動。2016 年~2019 年上半年，新湖中寶營業(yè)收入分別為136.26億元、175.00億元、172.27億元和72.75億元，歸母凈利潤分別為58.38億元、33.22億元、25.06億元和17.21億元。

　　業(yè)績遲滯不前，但新湖中寶并非手無存糧，該集團合計3000萬平方米土儲分布于上海、江蘇、浙江、江西、山東、遼寧、天津等省市，卻遲遲無法轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績，背后原因何在？

　　“新湖中寶大量資產(chǎn)集中于長三角，當年切入市場時，由于招拍掛成本高，轉(zhuǎn)而走舊改的路子。但上海舊改情況復(fù)雜，許多項目都是經(jīng)好幾個企業(yè)接手才能完成。”據(jù)接近新湖方面的人士稱。

　　2001年，新湖中寶首入上海，拿下上海普陀區(qū)東新村舊改地塊，此后新湖中寶先后在閘北、黃浦獲得多個舊改項目。但這些項目中，不少開發(fā)時間超過十年，因為開發(fā)速度過于緩慢，新湖中寶還曾收到深交所問詢函。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年~2019年6月末，新湖中寶存貨分別達517億元、594億元、703億元及730億元，占公司總資產(chǎn)的比重分別為46.34%、47.66%、50.30%及49.84%，主要為房地產(chǎn)存貨。

　　不過上述人士表示，新湖并非有意囤地，一些項目前期已投入上百億元資金，但因政策復(fù)雜和舊改推進緩慢等問題，遲遲難以轉(zhuǎn)化為業(yè)績，同時該集團還承擔(dān)著高昂的融資成本，導(dǎo)致如今的債務(wù)局面。

　　2020年3月17日，穆迪將新湖中寶企業(yè)家族評級從B2下調(diào)至B3。“評級下調(diào)反映了我們對經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)弱將增加新湖中寶再融資風(fēng)險的擔(dān)憂，因為該公司未來12~18個月將有大量債務(wù)到期?！蹦碌现砀笨偛?分析師楊昱穎表示。

　　穆迪稱，新湖中寶持有228億元人民幣的巨額短期債務(wù)，將于2020年9月底到期?！敖刂?019年9月底，該公司現(xiàn)金水平為129億元人民幣，加上經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，將不足以支付這些到期債務(wù)?！?/p>