疫情當(dāng)前，上市物業(yè)公司掀起配股高潮。佳兆業(yè)美好(02168.HK)也是其中之一。

　　2020年6月9日，佳兆業(yè)美好(02168.HK)發(fā)布公告稱，公司與賣方葉昌投資及配售代理就配售事項(xiàng)及認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)訂立協(xié)議。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，本次配售數(shù)量總計(jì)為1400萬股，配售價(jià)為每股32.55港元，預(yù)計(jì)本次認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額約為4.51億港元。

　　早些時(shí)候，佳兆業(yè)美好為自己定下了沖擊物業(yè)第一梯隊(duì)的目標(biāo)。這也意味著，佳兆業(yè)美好的規(guī)模訴求仍然較為強(qiáng)烈，后續(xù)的擴(kuò)張需要不斷補(bǔ)血。不過，物業(yè)第一梯隊(duì)高手如云，佳兆業(yè)美好想要躋身其中絕非易事。

　　全國(guó)影響力不佳對(duì)母公司的依賴逐步弱化

　　據(jù)上市物業(yè)公司綜合實(shí)力測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，佳兆業(yè)美好排名第10，綜合得分為169.31分。

　　在價(jià)值創(chuàng)造力維度中，佳兆業(yè)美好排名第1，表明其在為股東持續(xù)創(chuàng)造高于市場(chǎng)平均價(jià)值方面領(lǐng)先其他上市同行。在產(chǎn)品創(chuàng)新力及市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)力維度中，佳兆業(yè)美好均處于上市物業(yè)公司中游，表明其在創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)、提高管理面積與營(yíng)收等方面仍有持續(xù)提升的空間。在全國(guó)影響力及資源統(tǒng)籌力兩個(gè)維度中，佳兆業(yè)美好處于行業(yè)中下游，表明其在全國(guó)缺乏影響力并且布局廣度不足，現(xiàn)有資源和資產(chǎn)的潛力也未得到充分地挖掘。

　　2019年佳兆業(yè)美好實(shí)現(xiàn)營(yíng)收12.62億元，同比增長(zhǎng)40.87%；實(shí)現(xiàn)毛利3.78億元，同比增長(zhǎng)36.59%；凈利潤(rùn)由2018年的0.54億元增至2019年的1.67億元，漲幅高達(dá)212.22%，即使不考慮上市費(fèi)用等非經(jīng)常性支出，漲幅依舊高達(dá)61.5%。

　　除了營(yíng)收快速增長(zhǎng)之外，在管面積亦有所增長(zhǎng)。2019年，佳兆業(yè)美好在管面積增至4620.7萬平方米，較2018年2686.9萬平方米增長(zhǎng)71.97%；同期，儲(chǔ)備面積亦增長(zhǎng)67.13%至5380.0萬平方米。

　　營(yíng)收與在管面積快速增長(zhǎng)的背后，是佳兆業(yè)美好試圖擺脫對(duì)母公司的依賴。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，佳兆業(yè)美好物業(yè)服務(wù)收入中來自關(guān)聯(lián)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的收入分別占當(dāng)期物業(yè)服務(wù)營(yíng)收的89%、87%、82%、76%、60%；同期來自于第三方項(xiàng)目貢獻(xiàn)的物業(yè)服務(wù)收入占比分別為11%、13%、18%、24%、40%。雖然第三方項(xiàng)目營(yíng)收貢獻(xiàn)不斷增長(zhǎng)，但距離關(guān)聯(lián)企業(yè)的占比還有一定的距離。

　　除了物業(yè)服務(wù)，佳兆業(yè)美好的其他業(yè)務(wù)也依賴母公司。翻閱2019年報(bào)，佳兆業(yè)美好四大主營(yíng)業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收貢獻(xiàn)最大，達(dá)5.60億元；交付前及顧問服務(wù)緊隨其后，營(yíng)收為4.67億元；社區(qū)增值服務(wù)及智能解決方案服務(wù)分別貢獻(xiàn)營(yíng)收1.21億元、1.13億元。

　　據(jù)了解，交付前及顧問服務(wù)主要包含兩部分，即交付前服務(wù)、顧問服務(wù)，其中交付前服務(wù)的主要客戶也是母公司。社區(qū)增值服務(wù)包含6大類子業(yè)務(wù)，但營(yíng)收貢獻(xiàn)最大的業(yè)務(wù)為停車位租賃服務(wù)，而此業(yè)務(wù)也與母公司有著密不可分的關(guān)系。

　　自上市之后，佳兆業(yè)美好也在試圖降低對(duì)母公司的依賴，積極開展收并購(gòu)。2019年4月，佳兆業(yè)美好完成對(duì)嘉興大樹及其附屬公司嘉興市融樹酒店管理有限公司的收購(gòu)。于收購(gòu)日當(dāng)天，嘉興大樹及融樹酒店合共管理78個(gè)項(xiàng)目，在管建筑面積約7.9百萬平方米。2019年10月，佳兆業(yè)美好完成對(duì)江蘇恒源的收購(gòu)。于收購(gòu)日當(dāng)天，江蘇恒源包括12個(gè)住宅社區(qū)及63個(gè)非住宅項(xiàng)目，在管總建筑面積分別約1.3百萬平方米及7.1百萬平方米。

　　不過，佳兆業(yè)美好很難徹底擺脫對(duì)母公司的依賴。在2017-2019年，佳兆業(yè)集團(tuán)銷售收入快速增長(zhǎng)，銷售額從2017年的450億元快速上漲至2019年的1152億，首次晉升千億。與之相對(duì)應(yīng)，佳兆業(yè)集團(tuán)所能給予佳兆業(yè)美好的支持力度或?qū)⒅鸩皆龃?。?duì)佳兆業(yè)美好而言，降低關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司影響可謂長(zhǎng)路漫漫。

　　業(yè)務(wù)布局亟需優(yōu)化非住宅物業(yè)收入較低

　　得益于佳兆業(yè)集團(tuán)的布局，佳兆業(yè)美好的在管面積中粵港澳大灣區(qū)占比遙遙領(lǐng)先。但在2019年占比迅速下降，在管面積被長(zhǎng)三角地區(qū)超越。經(jīng)過2019年的兩次收并購(gòu)，佳兆業(yè)美好在長(zhǎng)三角地區(qū)的管理面積增加1600萬平方米，并一躍成為公司主要項(xiàng)目所在地。

　　可惜，在管面積增長(zhǎng)并不意味著營(yíng)收相應(yīng)增加。以2015年為例，粵港澳大灣區(qū)在管面積占比為42.46%，但物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比高達(dá)74.93%；同期華西華中兩大區(qū)域在管面積占比為31.10%，但物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比僅是個(gè)位數(shù)，為4.26%，不及粵港澳大灣區(qū)營(yíng)收占比的零頭。

　　在2016-2017年，粵港澳大灣區(qū)在管面積占比分別為42.61%、42.06%，

　　對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收入占比分別為69.87%、66.19%；同期華東華中兩大區(qū)域在管面積占比分別為32.58%、32.89%，取得的物業(yè)服務(wù)收入占比為5.92%、7.80%。由此可知，佳兆業(yè)美好的區(qū)域營(yíng)收與在管面積存在嚴(yán)重的不對(duì)等。

　　盡管佳兆業(yè)美好在2018-2019年并未公布區(qū)域營(yíng)收的具體數(shù)據(jù)，但公司業(yè)務(wù)布局優(yōu)化、項(xiàng)目質(zhì)量與營(yíng)收優(yōu)化等勢(shì)在必行。

　　需要優(yōu)化的不只是佳兆業(yè)美好的區(qū)域布局，還有項(xiàng)目業(yè)態(tài)。在2018-2019年，佳兆業(yè)美好非住宅物業(yè)在管面積占比分別為11.1%、26.9%，占比增加15.8個(gè)百分點(diǎn)。受益于2019年的兩次收并購(gòu)，佳兆業(yè)美好非住宅物業(yè)在管面積快速增加。然而，同期非住宅物業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)速度卻極為緩慢，2018-2019年非住宅物業(yè)營(yíng)收占比分別為46.0%、47.1%，僅增加1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　早在2020年的業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)美好主席兼執(zhí)行董事廖傳強(qiáng)就提及，未來的股權(quán)合作以及收并購(gòu)會(huì)更注重非住宅業(yè)務(wù)。目前行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)的機(jī)會(huì)很多，這也意味著大家面臨的壓力比較大，佳兆業(yè)美好也有項(xiàng)目在進(jìn)行接觸?！拔覀冩i定的方向是在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，包括大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀等”。

　　從目前的發(fā)展來看，佳兆業(yè)美好不僅需要平衡住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)的規(guī)模，還要持續(xù)提升非住宅物業(yè)的營(yíng)收。

　　加強(qiáng)現(xiàn)金流管理為收并購(gòu)奠定基礎(chǔ)

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)再迎風(fēng)口，佳兆業(yè)美好的野心逐步表露。在2019年佳兆業(yè)美好中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，廖傳強(qiáng)曾表示，“現(xiàn)在我們已經(jīng)是十強(qiáng)了，其實(shí)我們更想表達(dá)的是，我們想要進(jìn)入第一梯隊(duì)，這個(gè)有可能是前二十、有可能是前十五?！?同時(shí)，佳兆業(yè)美好定下了“兩年內(nèi)挺進(jìn)行業(yè)第一梯隊(duì)”的目標(biāo)。

　　然而，第一梯隊(duì)并非輕易就能挺進(jìn)。新項(xiàng)目營(yíng)收貢獻(xiàn)不足、增值服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展不成熟等都將影響佳兆業(yè)美好的目標(biāo)達(dá)成。

　　2019年佳兆業(yè)美好的物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增長(zhǎng)48.84%，但物業(yè)服務(wù)成本增長(zhǎng)61.43%，遠(yuǎn)超營(yíng)收增幅。此外，2019年非住宅業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收增長(zhǎng)52.48%，遠(yuǎn)低于對(duì)應(yīng)面積增速316.71%，非住宅項(xiàng)目營(yíng)收增長(zhǎng)亦面臨挑戰(zhàn)，而非住宅物業(yè)也是佳兆業(yè)美好的重點(diǎn)發(fā)展方向。

　　除了物業(yè)服務(wù)營(yíng)收之外，佳兆業(yè)美好的社區(qū)增值服務(wù)亦面臨不少挑戰(zhàn)。

　　佳兆業(yè)美好的社區(qū)增值服務(wù)包括空間資源租賃及泊車、社區(qū)租售、裝修美居、社區(qū)財(cái)富、社區(qū)教育、新零售及其他社區(qū)服務(wù)等六大業(yè)務(wù)。其中，空間資源租賃及泊車2019年?duì)I收為74.1百萬元，社區(qū)租售營(yíng)收為17百萬元，同期社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收共計(jì)121.5百萬元。這也意味著其他四個(gè)業(yè)務(wù)整體營(yíng)收為30.4百萬元，在總營(yíng)收中占比僅為2.41%，這表明佳兆業(yè)美好在社區(qū)增值服務(wù)特別是業(yè)主生活服務(wù)方面的探索成效尚不理想。

　　值得注意的是，2019年報(bào)顯示，佳兆業(yè)美好手握7.54億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物；2018年上市融資總額中尚有1.18億元可用于收購(gòu)及投資物業(yè)公司及其相關(guān)業(yè)務(wù)公司。整體而言，佳兆業(yè)美好的資金較為充裕。

　　在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，廖傳強(qiáng)曾表示，“佳兆業(yè)美好管理層的目標(biāo)是通過基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)切入到城市綜合服務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大在非住宅領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)。”未來幾年，佳兆業(yè)美好無論是大力收并購(gòu)還是切入城市綜合服務(wù)，資金層面都將為其提供支持。

　　（文章來源：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)）