歸母凈利潤增長66.4%至1.45億元： 截至2020年中期，寶龍商業(yè)公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約8.69億元，同比增長16%，其中商業(yè)運(yùn)營板塊增長12.8%至7億元，物業(yè)管理板塊增長31.5%至1.68億元。公司實(shí)現(xiàn)毛利2.55億元，毛利率29.3%，同比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)；拆分來看，商業(yè)運(yùn)營板塊毛利率增長1.8個(gè)百分點(diǎn)至31.1%，物業(yè)管理板塊毛利率大幅增長9.5個(gè)百分點(diǎn)至22%。此外，公司費(fèi)用率降低2.1個(gè)百分點(diǎn)至6.4%以及有效稅率下降至24.8%。公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤約1.45億元，同比增長66.4%，超市場預(yù)期。

　　商業(yè)板塊布局持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計(jì)5年內(nèi)新增100家購物中心：截至2020 年中期，公司在管零售商業(yè)物業(yè)51個(gè)，其中購物中心45個(gè)，獨(dú)立商業(yè)街6條。上半年受疫情影響，公司上半年暫無新開業(yè)購物中心，但公司在并購方面實(shí)現(xiàn)零突破，公司收購浙江星匯60%股權(quán)，在管面積89萬方，在管項(xiàng)目14個(gè)。浙江星匯主打商業(yè)街產(chǎn)品，與公司主打購物中心產(chǎn)品形成互補(bǔ)，希望5年內(nèi)能管理約100個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目。此外，公司下半年計(jì)劃開業(yè)10家購物中心（其中來自寶龍地產(chǎn)：8個(gè)&來自第三方：2個(gè)）以及2個(gè)寶龍?zhí)斓?。公司在第三方外拓方面，更加注重輕資產(chǎn)拓展，預(yù)計(jì)下半年也將有所加快。盡管公司今年開業(yè)計(jì)劃受疫情影響有小部分放緩，但預(yù)期隨著寶龍地產(chǎn)交付外，公司外拓方面將逐步加快，公司預(yù)計(jì)5年內(nèi)新增100家購物中心開業(yè)，逐步加快商業(yè)板塊的布局，并繼續(xù)深耕長三角區(qū)域。

　　住宅物業(yè)在管面積預(yù)估2020年超1300萬方：截至2020年中期，公司住宅物業(yè)在管面積約1165萬方，相比2019年底，在管面積僅增加14萬方，與上半年寶龍地產(chǎn)住宅類結(jié)轉(zhuǎn)面積101萬方，除需扣除部分合資項(xiàng)目外，交付面積轉(zhuǎn)物業(yè)在管面積存在一定時(shí)間確認(rèn)延遲問題，預(yù)期全年公司在管面積有望增加超過150萬方，預(yù)估在管面積超1300萬方，合約面積超2200萬方，物業(yè)管理板塊規(guī)模增長主要跟隨寶龍地產(chǎn)的面積交付穩(wěn)步增長，預(yù)計(jì)這塊未來基本保持穩(wěn)中有升。

　　目標(biāo)價(jià)28.4港元，維持買入評級：未來公司住宅物業(yè)管理以及商業(yè)運(yùn)營板塊2-3年內(nèi)業(yè)績增長確定性強(qiáng)。我們采用分部估值法。對于住宅物管板塊，預(yù)計(jì)2020-2022年來自住宅物業(yè)管理利潤約0.4億元，0.5億，0.65億元，我們給予2021年P(guān)E約25倍，對應(yīng)估值約12億人民幣。對于商業(yè)運(yùn)營板塊，按照目前的五年商業(yè)版圖規(guī)劃，公司商業(yè)運(yùn)營板塊處于提速階段，我們采用PEG估值，預(yù)計(jì)2020-2022年來自商業(yè)板塊利潤復(fù)合增長將超40%，我們給予PEG取1，給予公司商業(yè)板塊2021年估值146億人民幣，共計(jì)公司目標(biāo)估值159億人民幣，對于目標(biāo)價(jià)28.4港元，對應(yīng)現(xiàn)價(jià)仍有24%上升空間，給予買入評級。