8月28日，萬科在線上召開2020年中期業(yè)績會。

　　董事會主席郁亮沒有現(xiàn)身?？偛谩⑹紫瘓?zhí)行官祝九勝，首席運營官王海武，董秘朱旭，執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人韓慧華出席了會議。

　　半年報顯示，今年上半年，萬科營業(yè)收入為1463.5億元，同比增長5.05%；歸母凈利潤為125.08億元，同比增長5.62%。

　　相比營業(yè)收入和凈利潤表現(xiàn)，萬科當(dāng)期的銷售業(yè)績有所下滑。

　　報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)合同銷售面積2077.0萬平方米，同比下降3.4%；實現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%。

　　不過，上半年，全行業(yè)銷售數(shù)據(jù)都不樂觀。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—6月全國商品房銷售面積 6.94 億平方米，同比下降 8.4%，降幅較一季度收窄 17.9 個百分點；銷售金額 6.69 萬億元，同比下降5.4%。

　　發(fā)展到一定階段的大企業(yè)，高速增長極難，多數(shù)企業(yè)開辟新戰(zhàn)場，或者尋找第二增長曲線。

　　2012年起，萬科大舉探索多元化業(yè)務(wù)，最終形成了多個BU(業(yè)務(wù)單元)，具體包括商業(yè)地產(chǎn)、物流、長租公寓、冰雪、海外業(yè)務(wù)以及教育等。

　　在本次業(yè)績報中，萬科首度披露多元化業(yè)務(wù)收入。以泊寓為首的租賃住宅業(yè)務(wù)營收為 10.5億元；萬科物業(yè)營業(yè)收入錄得 67.0億元；萬緯物流所管理項目(含非并表項目)業(yè)務(wù)營業(yè)收入 8.3 億元；印象城等商業(yè)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比增長0.3%至30.5億元。

　　最終，多元業(yè)務(wù)的營收總額為116.3億，占比僅為7.9%。

　　從上述數(shù)據(jù)來看，轉(zhuǎn)型絕非易事，盡管鋪陳多年，但萬科的多元化業(yè)務(wù)帶來的營收貢獻仍十分有限。

　　如今，萬科將更多心思放在地產(chǎn)主業(yè)，從不同維度為規(guī)模蓄力。

　　組織架構(gòu)層面，成立新區(qū)域；在業(yè)務(wù)層面，引入TOD開發(fā)模式，掘金城市更新。其傳導(dǎo)出的種種信息顯示，萬科要在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上尋求新的增長曲線。

　　成立西北區(qū)域

　　分拆區(qū)域是萬科沖刺規(guī)模的最佳憑證。

　　8月27日，業(yè)績發(fā)布的前一天，萬科宣布成立西北區(qū)域事業(yè)集團，覆蓋陜西、甘肅、新疆、青海與寧夏五省，而主要城市則有西安、蘭州、西寧、新疆和銀川。這五座城市原本都屬于中西部區(qū)域的管轄范圍。

　　據(jù)悉，“區(qū)首”由萬科西安公司總經(jīng)理郭繼勛就地升任，他既是西北區(qū)域區(qū)首，同時兼任西安公司總經(jīng)理。在之前，郭繼勛擔(dān)任過新疆公司總經(jīng)理。

　　這是萬科首次拆分區(qū)域，此前一直都維持著上海區(qū)域、南方區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域的格局。在上半年的銷售額中，這四個區(qū)域的占比分別為15.4%、41.3%、22.3%、19.9%。

　　對于此次成立西北區(qū)域的原因，王海武表示，西北五省有大概接近祖國1/3的面積，其實際管理半徑還是相對較大的，對于成立西北區(qū)域事業(yè)集團BG的考慮，由來已久。

　　事實上，過去兩年，萬科在組織架構(gòu)上做了一些探索，在中西部區(qū)域下面設(shè)立了二級架構(gòu)——西北招采中心，成立了以銀川、西寧、烏魯木齊和蘭州為小聯(lián)盟的Y4聯(lián)盟。

　　“此次成立西北區(qū)域目的就是為了讓萬科的多項業(yè)務(wù)可以更好的發(fā)展?！?王海武表示。

　　分拆出去的西北區(qū)域能否成為萬科新的增長引擎，目前來看，需要更多時間。

　　在西北區(qū)域的五座城市中，今年上半年，僅有西安的銷售額達到了百億以上，排在萬科城市銷售榜中第九名。

　　中期業(yè)績報顯示，目前西安在建開發(fā)項目25個；烏魯木齊有9個在建開發(fā)項目，4個擬開工項目，西寧、蘭州、銀川各有1個新增項目。

　　8月27日，一名萬科內(nèi)部人士告訴時代周報記者，“除了西安外，西寧和烏魯木齊的市場也不錯，西寧萬科城在西寧賣得挺火爆的，去年萬科還和西寧政府簽訂了合作協(xié)議，擬投資500億?！?/p>

　　“大西北是房地產(chǎn)大蛋糕的最后一份，目前來看，西北區(qū)域可能還是以西安為核心，其他省份可能表現(xiàn)稍弱，畢竟人口聚集度低，經(jīng)濟體量不夠。”8月28日，一位央系房企的投資負責(zé)人告訴時代周報記者。

　　對萬科而言，未來是否還會有更多區(qū)域分拆出來？為此，王海武指出，西北區(qū)域BG成立后，萬科五大區(qū)域目前的管理幅度和管理半徑大概都在高鐵3小時、飛機1.5小時左右的一個范圍內(nèi)，目前沒有對其它區(qū)域進行新的分拆的計劃。

　　TOD與城市更新并行

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降，是萬科面臨的另一大挑戰(zhàn)。

　　報告期內(nèi)，萬科地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點，較2019年末下降3.1個百分點。

　　為此，韓慧華回應(yīng)道，“2019年是毛利率的高點，因為2019年結(jié)算的項目大部分都是在2017、2018年銷售的高點結(jié)轉(zhuǎn)的?！?/p>

　　韓慧華認為這是行業(yè)趨勢?！敖陙硎袌鲒叿€(wěn)，地價占售價比是在持續(xù)上升，對于行業(yè)來說，毛利率下降是長期趨勢，我們目前的銷售毛利率比我們現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率是相對更低的，我們預(yù)計到年底還有一個小幅的回落。”韓慧華表示。

　　從數(shù)據(jù)來看，今年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入是1381.4億元，同比增長3.87%，而營業(yè)成本為937.3億元，同比增長11.51%，遠遠超出營收增幅。

　　在此背景下，布局TOD項目以及城市更新成為萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展重心。

　　TOD即以軌道交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式。祝九勝坦言，“對于開發(fā)商來說，TOD過往是加分題，今天已經(jīng)變成一道必答題?！?/p>

　　在開發(fā)模式上，萬科主要與地鐵公司合作，目前已與杭州市地鐵置業(yè)有限公司、深圳市地鐵集團有限公司、長春軌道交通集團等多個地鐵公司達成合作。

　　祝九勝也在業(yè)績會上透露了TOD項目的投入情況，“從單一的站點住宅項目，到今天各種形態(tài)、各種業(yè)態(tài)的TOD項目，萬科累計獲取49個TOD項目，涉及建筑面積1803萬平方米，累計總投入2400億，每個項目維持在40—50億元的投資和建面，大概70%—80%是居住屬性，還有20%左右是要自持，自持當(dāng)中有2/3是綜合商業(yè)。”

　　城市更新方面，萬科也在不斷加碼。

　　南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官孫嘉曾在去年秋季的媒體交流會上公開表示，萬科將把城市更新作為在全國各大城市的重點發(fā)展領(lǐng)域。

　　截至2020年6月底，萬科舊城改造項目的權(quán)益建筑面積約 582.5萬平方米。除了上述舊改項目之外，萬科在城市有機更新和“微改造”方面也參與打造和運營了一些項目，包括上海上生新所、廣州永慶坊、福州煙臺山等。

　　相比起在TOD項目上的捷足先登，萬科在城市更新方面的布局稍顯遲緩。

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，TOP50上市房企中，約有61%的企業(yè)涉足了城市更新領(lǐng)域。其中，恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力、時代這5家房企參與的舊改建筑面積均高達4000萬平方米以上，屬于第一梯隊。在這份研究報告中，萬科被劃為第三梯隊。

　　區(qū)域的拓寬，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新突破能否幫助萬科繼續(xù)擔(dān)任行業(yè)領(lǐng)頭羊的角色，需要時間給出答案。

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