8月27日，旭輝控股(00884.HK)(以下簡稱“旭輝”)發(fā)布了中期業(yè)績。旭輝控股董事局主席林中表示，旭輝要逐步打造開發(fā)+持有的雙經(jīng)營模式，每年以年度權(quán)益回款的10%投資持有物業(yè)，逐步增加租金。

　　這一比例和方式，與龍湖此前發(fā)展商業(yè)明確的模式一致。

　　旭輝對租金貢獻(xiàn)的期待值不低，租金的年度復(fù)合增長率目標(biāo)為45%。實(shí)際上，旭輝的租金增長速度，比這一數(shù)字更迅猛。

　　2018年，旭輝的租金收入僅2.7億元，彼時，林中要求今后幾年租金收入每年都要翻番，至下一年，旭輝的租金收入同比增長了1.25倍。林中希望，十年之后，看旭輝就像看香港新鴻基一樣，一半是開發(fā)業(yè)務(wù)，一半是收租業(yè)務(wù)。

　　在今年的中期業(yè)績會上，林中再提具體目標(biāo)，希望到2035年旭輝能實(shí)現(xiàn)租金35億元。

　　可以看出，旭輝正為此目標(biāo)組織資源，去年旭輝成立了商業(yè)地產(chǎn)管理總部，提出“為核心城市打造精品商業(yè)的戰(zhàn)略”，由旭輝控股CEO林峰任總裁，并在去年底開業(yè)了和香港置地合作的LCM置匯旭輝廣場，自持商業(yè)比例10萬平方米。

　　林峰介紹，今后幾年，旭輝每年持續(xù)增加12-15個商業(yè)綜合體。今年上半年，旭輝已獲取6個商業(yè)項(xiàng)目，下半年的商業(yè)拿地目標(biāo)也是6個。

　　大幅提升商業(yè)規(guī)模，對任何一家房地產(chǎn)企業(yè)來說，都是重要的戰(zhàn)略決定，早在2014年，旭輝曾經(jīng)力推社區(qū)商業(yè)，主要因?yàn)椋阂?、可以增加住宅配套、提高?xiàng)目宜居性；二、可售可持有，資產(chǎn)沉淀壓力??；三、可以提高拿地能力。林中稱，當(dāng)時的重點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長，大規(guī)模發(fā)展商業(yè)仍有待時機(jī)。

　　為什么近來到了旭輝商業(yè)加速的時機(jī)呢？從中報(bào)看，主要有兩點(diǎn)：一是規(guī)模；二是資金。

　　目前，旭輝的規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前20，截至今年7月，旭輝完成合約銷售額1027億元，達(dá)到年度銷售額的45%。林中稱，下半年有可售貨值2800億元，88%的銷售貨值在市場比較好的一線跟二線、準(zhǔn)二線城市，有信心完成2300億元的全年任務(wù)。

　　此外，旭輝的土地儲備總貨值首次突破了萬億，“能夠滿足旭輝接下來兩年半的發(fā)展需求”，林峰介紹。

　　在資金層面上，針對近期融資管理“三條紅線”政策，林中表示：一條線是凈負(fù)債率不超過100%，今年上半年我們是63%多一點(diǎn)；第二，現(xiàn)金短債比要大于1，旭輝在2.4倍，第三，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率在70%，我們現(xiàn)在在74%，我相信我們一年之內(nèi)可以控制在70%以下。

　　距離綠檔相差4%的負(fù)債水平，一定程度說明旭輝在財(cái)務(wù)上的審慎，扛住持有型物業(yè)資產(chǎn)沉淀的能力會明顯優(yōu)于激進(jìn)型房企。國內(nèi)成規(guī)模發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)取得較大成績的兩家企業(yè)，華潤置地和龍湖均位于綠檔范圍內(nèi)。

　　此外，旭輝的融資成本較2019年末下降0.4個百分點(diǎn)，接近5.6%，在行業(yè)內(nèi)屬于較低水平，這也是房地產(chǎn)企業(yè)可以大規(guī)模發(fā)展商業(yè)的最重要條件之一。

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